房?jī)r(jià)這幾年的發(fā)展往往是出乎我的意料，我認(rèn)為它要落，可它又漲了。所以人家問我現(xiàn)在房?jī)r(jià)怎么樣，我都不敢說了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么判斷呢？他是按照利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)均衡點(diǎn)進(jìn)行判斷：在競(jìng)爭(zhēng)的條件下，利潤(rùn)太高，價(jià)格就相應(yīng)下降。經(jīng)濟(jì)學(xué)家都是這么判斷的，但事實(shí)上目前這個(gè)市場(chǎng)是價(jià)格高，投資的人認(rèn)為它還會(huì)高，所以還是會(huì)繼續(xù)買，這樣價(jià)格就被推得更高，越來越背離均衡點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的判斷都是以恢復(fù)均衡點(diǎn)來看待這個(gè)市場(chǎng)的變化。但事實(shí)上很多買房的人不是為了自己用，而是為了將來賣掉。

一個(gè)說法是很多人買房是在做投資。我覺得要區(qū)分投資和投機(jī)的概念。投資就是我花一筆錢，以后每年從花的錢里面得到回報(bào)。比如說我買了一個(gè)房自己住，每年省出了房租，就等于得到了回報(bào)。我買一個(gè)房子租給別人住，每個(gè)月能夠收租金，這也是一種投資。什么叫投機(jī)呢？買了房子以后就把它空在那兒，自己不住，別人也不能住，這叫投機(jī)。不要把投資和投機(jī)搞混了。投資是好現(xiàn)象，買房再多，大家把它作投資，利用起來了，你出租、做倉庫、做辦公室都是好事。怕的就是投機(jī)，當(dāng)然，投機(jī)也不是說完全不好。投機(jī)也有它的好處，但不能太多?，F(xiàn)在我的估計(jì)是投機(jī)房太多，空房太多，長(zhǎng)時(shí)間空房就是投機(jī)房。空房太多的話，就成問題了，就是泡沫了，很多國家都有這樣的經(jīng)驗(yàn)。投機(jī)太多，看它往上漲，還要買，到最后這個(gè)房子根本不值那么多錢，就是為了等它漲價(jià)，所以就買了。但空房太多了，后來有一天大家都賣，房?jī)r(jià)就會(huì)直線地往下降。這是非常危險(xiǎn)的，泡沫就會(huì)破裂。現(xiàn)在房市有沒有泡沫？很多人的估計(jì)不一樣，我個(gè)人的估計(jì)是有泡沫的，根據(jù)就是空房多。我的根據(jù)也是平時(shí)的觀察，晚上看看外面的樓盤有沒有人住，因?yàn)檫@很難統(tǒng)計(jì)出一個(gè)確切的空房數(shù)字。這個(gè)房子賣掉以后，是不是這個(gè)人自己不用；有的雖然空著，本人出國了，回來還要用的，也不能說他是投機(jī)房，也有的禮拜六、周末來住一下……有各式各樣的情況，所以你很難判斷這個(gè)房真的是投機(jī)房還是暫時(shí)性的空房。

如果投機(jī)房挺多，這是一個(gè)危險(xiǎn)的事。多到什么地步為危險(xiǎn)？我不是這方面的專家，要問房地產(chǎn)專家。我知道他們也有這個(gè)估計(jì)，到百分之多少可能會(huì)有危險(xiǎn)？具體指標(biāo)還不好說。反正空房太多、投機(jī)房太多的確很危險(xiǎn)，買房人覺得很合算，四年以前的房?jī)r(jià)很便宜，現(xiàn)在漲這么多，買了雖然沒有利用它，但房?jī)r(jià)漲了就賺了，他覺得挺合算，所以還要買。這就危險(xiǎn)了。我的判斷是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的走勢(shì)從近期來講，未來的半年、一年，總的趨勢(shì)是要恢復(fù)均衡，是要落的。但說不定投機(jī)的人積極性挺高，他還要買，不過這種可能性越來越小，原因是GDP增長(zhǎng)率在下降。GDP就是全國人民創(chuàng)造的財(cái)富。大家財(cái)富多了，錢就多了，他就要拿這個(gè)錢來用，沒有什么別的用途，他就買房子。GDP如果不是像過去兩年11%、12%的增速，只有7%、8%，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)下來。當(dāng)然，這也是老百姓都期望的結(jié)果。如果我們現(xiàn)在假設(shè)要讓房?jī)r(jià)下跌。它應(yīng)該滿足的基本條件有哪些？

對(duì)這個(gè)問題，我們還是從供應(yīng)和需求來分析。供給增加，或者是需求減少，房?jī)r(jià)就要跌了。這是從均衡面來看，不是以投機(jī)的方式來判斷。從均衡面看什么條件會(huì)下降？就是需求下降，需求下降就是大家愿意買房子的錢減少了。這有幾種可能，一種可能就是大家的收入增加得少了，還有一種可能是收入沒有減少，但有別的機(jī)會(huì)可以用這個(gè)錢。如果這兩種情況發(fā)生，房?jī)r(jià)就會(huì)落下來。還有一種情況是GDP沒有下降，財(cái)富上升，但分配變了，有錢人分得少，低收入的人分得多。低收入分得多他也不會(huì)買房，有錢人分得少，他就減少買房，這樣就會(huì)減少對(duì)房子的需求，但這種可能性非常小，收入分配一時(shí)半時(shí)是改變不了的。比較可能的還是GDP下來，開發(fā)了其他的投資機(jī)會(huì)，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)落下來。