進門見綠色、休憩有涼亭、報修有響應(yīng)，提起如今通州區(qū)玉帶河西街8號院的生活，已近古稀之年的居民張學(xué)嬌直說：“日子越過越好了！”

物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂業(yè)的“關(guān)鍵小事”。2020年5月，《北京市物業(yè)管理條例》實施，物業(yè)管理被納入法治軌道。四年來，本市物業(yè)管理水平邁上新臺階，物業(yè)服務(wù)覆蓋率、業(yè)委會或物管會組建率、黨的組織覆蓋率分別達到97%、97%、99%，在社區(qū)精細化治理中增進民生福祉。

先行先試物業(yè)服務(wù)四年邁大步

“沒大門、沒保安、沒人管。”這是通州區(qū)中上園5號院的居民李玉琴對過去的總結(jié)。

中上園5號院本是建于2001年的純商品房小區(qū)，可前期物業(yè)公司在交房3年后就撂了挑子，十多年失管下，小區(qū)衰敗成了“老破小”。“物業(yè)撤了，社區(qū)臨時兜底，但也只能提供最基本的衛(wèi)生清掃等。”中上園社區(qū)居委會主任宋鈺直言，專業(yè)的事兒得讓專業(yè)的人來辦。

轉(zhuǎn)機發(fā)生在2019年。作為先行先試區(qū)，通州區(qū)開展無物業(yè)管理小區(qū)規(guī)范治理，針對不同條件的小區(qū)，或者由街道牽頭引入正規(guī)物業(yè)管理，或者實行居民自治管理和準物業(yè)管理。中上園5號院成為首批試點小區(qū)之一，當年就引入了物業(yè)。

“您瞧這花園和涼亭，還有大門和道閘，都是物業(yè)弄的。”李玉琴說，“這下大伙兒明白了什么是購買服務(wù)，4年了，小區(qū)的物業(yè)繳費率都是100%。”

“基層先行先試，既是探索蹚新路的過程，也是總結(jié)找難點的過程。”市住建委相關(guān)負責人說，通過先行先試試點探路，再以點帶面、全面鋪開，這是從《北京市物業(yè)管理條例》起草階段就確定的工作思路之一。

2020年，《北京市物業(yè)管理條例》實施后，無物業(yè)管理小區(qū)規(guī)范治理在全市多個街道推廣。同樣位于通州區(qū)的北苑街道，就為轄區(qū)內(nèi)29個沒有物業(yè)入駐的小區(qū)引入了“管家”。

“物業(yè)對小區(qū)來說，相當于機器運轉(zhuǎn)的保養(yǎng)劑，沒有真不行！”物業(yè)進駐2年多來，張學(xué)嬌感受到喜人的變化：樓道環(huán)境干凈了，家里跑冒滴漏有人上門了，便民設(shè)施建起來了，居民訴求有人聽了。

“小物業(yè)”牽動“大民生”。居民感受變化背后，是立法四年來穩(wěn)扎穩(wěn)打的改革提質(zhì)?？磧蓚€數(shù)據(jù)——《北京市物業(yè)管理條例》實施前，全市物業(yè)服務(wù)覆蓋率僅為64%；《北京市物業(yè)管理條例》實施滿4年后，全市物業(yè)服務(wù)覆蓋率已提升至97%。

治理創(chuàng)新宜居社區(qū)多方來共治

海淀區(qū)蘇州街82號院的物業(yè)辦公室，65歲的李志浩正和大家熱烈討論著申請住宅專項維修資金整修消防系統(tǒng)的事。李志浩是小區(qū)第一批居民，3年前，他又多了個新身份——物業(yè)管理委員會委員。

“別看小區(qū)就1棟樓、131戶居民，物業(yè)這塊可經(jīng)歷了不少波折。”李志浩說，2016年，產(chǎn)權(quán)單位撤出，小區(qū)陷入失管，可因為房產(chǎn)證遲遲辦不下來，不具備成立業(yè)委會的條件。

《北京市物業(yè)管理條例》為像蘇州街82號院這樣難以成立業(yè)委會的小區(qū)提供了一個新方案——物管會，作為臨時機構(gòu)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。這也是首都社會治理的一次創(chuàng)新。

物管會成立至今，先后兩次推動選聘物業(yè)。“第一家服務(wù)不達標，2023年底，我們推動換了一家。”李志浩笑說，這一次效果不錯：小區(qū)道路兩邊綠樹成蔭，樓道里打造了文化墻，業(yè)主報修5分鐘內(nèi)就能響應(yīng)。

“物管會就像一座橋梁，發(fā)揮著聯(lián)結(jié)居民、上傳下達的紐帶作用，實現(xiàn)了政府行政管理和基層群眾自治有效銜接和良性互動。”市住建委上述負責人介紹，截至目前，北京已組建物管會5100余個。

當然，物管會制度是對業(yè)主大會及業(yè)主委員會制度的有效補充，其最終目的還是通過調(diào)動業(yè)主參與社區(qū)治理，最終實現(xiàn)業(yè)主自治。

這不，家住西城區(qū)林業(yè)局小區(qū)的甘淑敏，四年來經(jīng)歷了兩次身份轉(zhuǎn)換——從居民到物管會委員，再從物管會委員到業(yè)委會主任。

“正是經(jīng)歷了物管會的過渡，小區(qū)才順利成立起業(yè)委會。”裕中東里社區(qū)居委會主任高紅梅說，有了物管會的基礎(chǔ)，家家戶戶的底賬被摸清，居民擁有了較強的自治意識，小區(qū)也涌現(xiàn)出一批被居民廣泛認可的代表。

“籌備召開業(yè)主大會時，業(yè)主都爭著投票。”甘淑敏說，2021年底，小區(qū)以85.15%的投票率、90%以上的贊成率，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)委會。

社區(qū)精細化治理，業(yè)主自治和多元共治，缺一不可。今年，居民反映想更換單元防盜門。資金從哪來？居委會、街道得知后主動牽線，調(diào)動產(chǎn)權(quán)單位等相關(guān)資源，26個單元門換新。“我們管這叫‘四方平臺’。”高紅梅說，業(yè)委會是代表民意的決策方，物業(yè)是服務(wù)方，原產(chǎn)權(quán)單位是公房管理方，社區(qū)黨委起到引領(lǐng)賦能作用。

更多創(chuàng)新還在路上。“住宅小區(qū)的物業(yè)治理架構(gòu)正在發(fā)生變革。”市住建委上述負責人表示，北京已經(jīng)建立起社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）委會、業(yè)主自治組織、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)，以最大合力推動社區(qū)治理走深走實。

問題導(dǎo)向精準治理持續(xù)解民憂

走進東城區(qū)興隆都市馨園小區(qū)，右手邊是整齊劃一的停車線，左手邊是鋪著透水磚的步行道，人車分流、井然有序。

“以前那叫一個亂。”東城區(qū)興隆都市馨園社區(qū)居委會主任張穎指著宣傳欄上的對比圖說。圖中，小區(qū)道路兩側(cè)擠滿了橫七豎八的車輛，消防通道被堵得嚴嚴實實。因為停車混亂，居民12345投訴率居高不下。張穎記得，投訴量最高的一個月達76件，其中與停車相關(guān)的就有52件。

以市民訴求為哨聲，民有所呼，我有所應(yīng)。

2020年11月，市住建委印發(fā)《物業(yè)管理突出問題專項治理工作方案》，針對群眾反映的物業(yè)管理類高頻訴求和深層次難題，建立“治理類小區(qū)”提升機制，持續(xù)滾動推進小區(qū)治理。

2023年，興隆都市馨園小區(qū)被納入物業(yè)專項治理范圍。怎么治理？“疏堵”要結(jié)合。先看“堵”，崇文門外街道組織公安、城管、消防等多部門開展了兩次綜合執(zhí)法行動，拆除近360個地鎖。再看“疏”，經(jīng)與居民協(xié)商，物業(yè)重新規(guī)劃了停車位，社區(qū)還協(xié)調(diào)出小區(qū)外的3處停車資源。同時，不得占用消防通道、人行便道，造成小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備損毀的行為也被寫入小區(qū)停車管理方案。

興隆都市馨園小區(qū)由亂到治是個縮影。截至目前，全市已完成三批次近200個“治理類小區(qū)”治理，經(jīng)過集中治理，約130個小區(qū)物業(yè)管理訴求量顯著下降，居民滿意度提升。