和物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，該如何約定物業(yè)服務(wù)事項？物業(yè)費標準定在3.5元/平方米·月是否合理？7月27日，《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》和《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則（試行）》相繼發(fā)布，公示了物業(yè)服務(wù)的110項事項清單和物業(yè)服務(wù)成本的基本構(gòu)成，以推動物業(yè)服務(wù)陽光規(guī)范運行。清單和計價規(guī)則都將自10月1日起施行。

明晰110項服務(wù)事項

要想讓住宅小區(qū)平穩(wěn)有序地運行，作為“管家”的物業(yè)服務(wù)人盡職履約是關(guān)鍵。哪些職責是物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的事兒？“《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單》的公布，就是為便利業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容和基本事項，保證物業(yè)服務(wù)的公開透明，保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。”市住建委相關(guān)負責人表示，這也是《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一。

清單明確，物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行和維修養(yǎng)護、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等五大類、110項物業(yè)服務(wù)事項。

以業(yè)主較為關(guān)注的信息公示為例。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人需要公示項目負責人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、物業(yè)收費標準、上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算、房屋裝飾裝修活動的情況、車位或車庫的出售出租情況等8項內(nèi)容。

10項基本費用構(gòu)成成本

服務(wù)內(nèi)容之外，費用也是物業(yè)服務(wù)陽光運行的另一個關(guān)鍵因素。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則（試行）》，詳細剖析了物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成，確保小區(qū)業(yè)主“看得明白，算得清楚”。

計價規(guī)則明確，物業(yè)服務(wù)成本由十項基本費用構(gòu)成，即管理人員費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；清潔衛(wèi)生費用；綠化養(yǎng)護費用；秩序維護費用；辦公費用；管理費用；物業(yè)服務(wù)項目固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及安全生產(chǎn)責任險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。業(yè)主用年度物業(yè)服務(wù)成本總額除以業(yè)主專有部分面積總和后再除以12個月，就能得出住宅小區(qū)的單位物業(yè)服務(wù)成本。

“需要注意的是，物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主所熟悉的物業(yè)服務(wù)費，不是一個概念。”相關(guān)負責人解釋，實行物業(yè)包干制的小區(qū)，也就是業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)費用，盈虧都由該物業(yè)企業(yè)享受或承擔的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費實際包含了物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。而在物業(yè)企業(yè)按約定比例或數(shù)額收取酬金的酬金制小區(qū)，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

定期公布服務(wù)成本信息

為確保服務(wù)合同、標準、內(nèi)容清單和費用間“真發(fā)生、對得上、算得清”，記者注意到，計價規(guī)則對每項基本費用進行了細分，列出了二級科目和三級科目，“曬”出各項費用的成本明細。拿業(yè)主較為關(guān)注的管理人員費用來說。管理人員費用可細分為人工費用和安全生產(chǎn)管理費用兩個二級科目，人工費用又可細分為工資、社會保險、住房公積金、職工福利、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、其他人工費共七個三級科目。

北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、北京市物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理協(xié)會也表示，未來將對物業(yè)服務(wù)成本價格進行動態(tài)監(jiān)測，并定期在官方網(wǎng)站發(fā)布最新成本信息。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費時，可參考發(fā)布的最新物業(yè)服務(wù)成本信息進行協(xié)商調(diào)整。