[中圖分類號] D616 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 0529-1445（2021）08-0071-04

黨的十九屆五中全會提出，“十四五”期間要努力實現(xiàn)“社會治理特別是基層治理水平明顯提高”的目標(biāo)，這對夯實社會治理基礎(chǔ)、構(gòu)建社會治理新格局、增強人民群眾的獲得感幸福感安全感具有重要意義。社會治理的基礎(chǔ)在基層，根基在社區(qū)?；鶎狱h組織、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)作為社區(qū)治理的“三劍客”，已成為推動基層治理現(xiàn)代化的重要影響因素和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

社區(qū)治理“三率”建設(shè)的內(nèi)涵要求

社區(qū)治理“三率”（小區(qū)業(yè)委會組建率、物業(yè)管理覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率）建設(shè)是健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下社區(qū)自治機制的重要基礎(chǔ)，是構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下物業(yè)管理體系的重要抓手，是抓住人民在提升居民獲得感幸福感安全感目標(biāo)下化解基層矛盾糾紛的重要環(huán)節(jié)。“三率”建設(shè)的提出，抓住了人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，明確了黨組織領(lǐng)導(dǎo)下社區(qū)黨組織、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)間的協(xié)調(diào)運行機制，有助于充分調(diào)動社區(qū)居民參與社區(qū)治理的積極性，形成社區(qū)治理合力。

“三率”建設(shè)的現(xiàn)實需求。物業(yè)服務(wù)覆蓋率建設(shè)回應(yīng)了居民對專業(yè)物業(yè)服務(wù)和宜居宜業(yè)生活的內(nèi)在需求。部分老舊小區(qū)還未引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)，部分有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，專業(yè)化水平也有較大提升空間。業(yè)委會（物管會）覆蓋率建設(shè)回應(yīng)了居民對社區(qū)自治和參與社區(qū)治理的內(nèi)在需求。業(yè)委會（物管會）為居民提供了制度性參與社區(qū)治理的渠道，為充分調(diào)動居民參與社區(qū)治理提供了基礎(chǔ)和條件。黨的組織和工作覆蓋率建設(shè)回應(yīng)了社區(qū)治理中方向把握和效果保障的內(nèi)在需求，有助于發(fā)揮黨組織引領(lǐng)作用，以居民利益為中心，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)委會選舉，推動物業(yè)提高服務(wù)水平，化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。加強黨的組織建設(shè)也利于對社區(qū)資源進行系統(tǒng)挖掘與整合。

“三率”建設(shè)的內(nèi)在聯(lián)系。社區(qū)治理“三率”建設(shè)體現(xiàn)了物業(yè)管理的商品屬性和社會屬性。業(yè)委會（物管會）與物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之間既是商品服務(wù)關(guān)系又是協(xié)商合作關(guān)系；社區(qū)居委會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會（物管會）和物業(yè)服務(wù)的工作，形成共商共建共享的社會治理關(guān)系，通過在業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，實現(xiàn)商品關(guān)系與社會關(guān)系的有機結(jié)合。“三率”建設(shè)有助于推動物業(yè)管理從商品關(guān)系和單位制模式向社區(qū)治理體系的轉(zhuǎn)變。社區(qū)治理“三率”建設(shè)構(gòu)建了黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，一方面規(guī)范了以合同為紐帶的物業(yè)管理商品關(guān)系，另一方面將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，強化了黨建引領(lǐng)、政府治理和居民自治的良性互動。

“三率”建設(shè)的制度性根源。共有產(chǎn)權(quán)是物業(yè)問題產(chǎn)生的制度性根源。共有產(chǎn)權(quán)主要涉及3個物業(yè)問題，即共有產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的共有部位使用權(quán)紛爭，共有產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的共有部分收益的紛爭，以及共有產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的動用公共維修金難問題，并由此衍生公共設(shè)備設(shè)施修繕難的問題。共有產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，需建立業(yè)主組織行使業(yè)主權(quán)利。隨著人們對宜居宜業(yè)生活需求的不斷提升，物業(yè)管理的內(nèi)容和服務(wù)也在不斷拓展。在新冠肺炎疫情防控和垃圾分類等工作中，物業(yè)服務(wù)機構(gòu)逐漸承擔(dān)部分公共服務(wù)的職能，這就需要在黨建引領(lǐng)下整合多方主體推動多元治理。

朝陽區(qū)物業(yè)管理的階段性特征

由于城市經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，朝陽區(qū)形成了傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的城市發(fā)展形態(tài)，物業(yè)類型十分復(fù)雜，社區(qū)治理難度較大。在推進社區(qū)治理“三率”建設(shè)過程中，需要針對不同物業(yè)類型探索創(chuàng)新各類治理模式，提升社區(qū)治理“三率”建設(shè)整體水平。

從發(fā)展歷程上來看，朝陽區(qū)的物業(yè)管理大致可以分為4個階段：一是計劃經(jīng)濟時期的福利分房階段（1949—1978年）。我國實行福利化的住房政策，單位是房屋產(chǎn)權(quán)主體，承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，職工僅擁有房屋居住權(quán)。朝陽區(qū)的公房主要包括單位、城市兩種直管公房，其中單位直管公房占絕大多數(shù)，城市直管公房發(fā)揮補充作用。二是改革開放后的住房制度改革階段（1979—1997年）。我國形成了福利分配和市場分配混合的住房制度，朝陽區(qū)部分單位延續(xù)了低租金的住房分配制度，另一部分單位開始出售公房，居民擁有了個人住房的專有產(chǎn)權(quán)，但原產(chǎn)權(quán)單位或接管單位仍掌握共有產(chǎn)權(quán)提供物業(yè)服務(wù)，這個階段形成的復(fù)雜房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系為以后的物業(yè)管理問題埋下了隱患。三是1998年后完全取消實物性分房階段（1998—2015年）。我國建立了保障性住房和商品性住房并行的雙軌制住房制度。一方面，朝陽區(qū)部分擁有公房的單位繼續(xù)按照市場價、標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售公房但仍然承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任；另一方面，住房市場全面進入商品化時代，物業(yè)管理逐步向市場化轉(zhuǎn)型。四是國企物業(yè)移交階段（2016年至今）。2016年以來，北京市開展了市屬國有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)及在京中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作。在此階段，商品房小區(qū)逐步發(fā)展起來，形成了新型物業(yè)管理形態(tài)。

從產(chǎn)權(quán)角度可將現(xiàn)有小區(qū)分為老舊小區(qū)和商品房小區(qū)兩類，朝陽區(qū)物業(yè)管理既面臨歷史遺留的老舊小區(qū)改造升級問題，又面臨在新建商品房小區(qū)中構(gòu)建現(xiàn)代物業(yè)管理體系問題，處于新舊問題交織的復(fù)雜階段，增加了物業(yè)管理難度。因此，明確復(fù)雜的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，著力提升物業(yè)管理水平是朝陽區(qū)社區(qū)治理“三率”建設(shè)的核心問題。

推動社區(qū)治理“三率”建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

社區(qū)治理“三率”建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，要牢牢牽住制約物業(yè)管理體系構(gòu)建和運行的“牛鼻子”，繼續(xù)堅持以黨建為引領(lǐng)，進一步拓展物業(yè)管理的內(nèi)涵，逐步理順物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)委會（物管會）等各方關(guān)系，建立政社協(xié)同聯(lián)動、物業(yè)服務(wù)完善、業(yè)主自治有序、治管相互銜接的責(zé)任體系，立體全面推動“法治物業(yè)、規(guī)范物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)、安全物業(yè)”建設(shè)，推進社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

整體聯(lián)動，增強“三率”協(xié)同效應(yīng)。要著眼整體，構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理體系。深入落實新修訂的《北京市物業(yè)管理條例》，提高居民自治自律的意識，推動建立科學(xué)的規(guī)則、制度、平臺，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促使參與物業(yè)管理的各方通過議事協(xié)商達成一致。探索建立街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)治理議事平臺，加強街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織對社區(qū)治理的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)作用，形成黨組織領(lǐng)導(dǎo)下“三位一體”治理格局。定期召開物業(yè)服務(wù)管理工作聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理問題和矛盾糾紛。構(gòu)建街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、居民、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等多方聯(lián)動工作機制，推動形成社區(qū)治理共建共治共享格局。要夯實責(zé)任，明確清單制度下的各方管理責(zé)任。街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織負責(zé)全面加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和業(yè)委會（物管會）依法依規(guī)履職。業(yè)委會（物管會）負責(zé)組織業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利，發(fā)揮業(yè)主自治和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機構(gòu)職能。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)通過利用市場化機制提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)能力，履行垃圾分類、社區(qū)治安管理等公共事務(wù)的職責(zé)，提高社區(qū)治理整體水平。同時，明確物業(yè)服務(wù)機構(gòu)社區(qū)治理責(zé)任人的地位，建立政府購買服務(wù)機制，出臺購買服務(wù)項目清單，并給予相應(yīng)的配套政策支持。要狠抓服務(wù)，創(chuàng)新工作方法不斷提高管理水平。充分發(fā)揮物業(yè)在社區(qū)治理中的安全保障作用，構(gòu)建安全管理工作責(zé)任制，督促物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)委會加強安全隱患排查，做好各項安全保障工作，切實維護社區(qū)穩(wěn)定。深化“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”改革，推動物業(yè)服務(wù)從接訴即辦向未訴先辦、防患預(yù)辦轉(zhuǎn)變。廣泛征集居民業(yè)主意見，摸清物業(yè)服務(wù)需求，把物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)委會（物管會）和居民自管會等自治組織納入黨政群共商共治工作機制，提升物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。

多措并舉，提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量。推動行業(yè)自律，強化物業(yè)行業(yè)協(xié)會職能。發(fā)揮物業(yè)協(xié)會和物業(yè)聯(lián)盟作用，幫助物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行服務(wù)流程設(shè)計，提高物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平。強化物業(yè)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)及其從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，賦予物業(yè)行業(yè)協(xié)會開展物業(yè)服務(wù)評價及違規(guī)懲戒等職能。探索創(chuàng)新“業(yè)必歸會”，推動物業(yè)服務(wù)機構(gòu)組織化建設(shè)，以加強行業(yè)自律，規(guī)范市場秩序。提高履約水平，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)信用評價機制。細化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，完善物業(yè)服務(wù)定價機制、評價機制，按照等級科學(xué)劃分收費依據(jù)，實現(xiàn)物業(yè)項目考評量化管理、動態(tài)監(jiān)管。建立物業(yè)服務(wù)機構(gòu)信用管理體系和“紅黑榜”機制，將垃圾分類、智慧平安社區(qū)建設(shè)等工作納入物業(yè)信用管理評價體系，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、職業(yè)經(jīng)理人進行星級評定，將企業(yè)信用等級作為業(yè)主選聘、續(xù)聘、解聘企業(yè)的依據(jù)。嚴厲打擊物業(yè)服務(wù)違法和違規(guī)失信行為，采取約談企業(yè)負責(zé)人、信用記減分、取締評優(yōu)評星資格、限制企業(yè)招投標(biāo)期限等方式，督促企業(yè)依法履職、依約盡責(zé)，構(gòu)建質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。實行市場調(diào)節(jié)，完善物業(yè)服務(wù)市場化機制。開展物業(yè)費核定工作，根據(jù)不同小區(qū)情況確定物業(yè)服務(wù)項目清單、服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)并予以公示。建立物業(yè)服務(wù)收費市場調(diào)節(jié)機制，指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)測、發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，根據(jù)市場變化適當(dāng)調(diào)節(jié)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供“菜單式”服務(wù)，業(yè)主根據(jù)需要選擇付費增值服務(wù)。探索推廣物業(yè)服務(wù)酬金制、信托式物業(yè)等創(chuàng)新物業(yè)費使用方式，提高物業(yè)費使用透明度。抓好綜合治理，推動老舊小區(qū)向?qū)I(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型。根據(jù)物業(yè)管理實際需要，制定物業(yè)管理區(qū)域優(yōu)化及物業(yè)管理服務(wù)配套設(shè)施劃分意見，建立和規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分程序，推動小區(qū)共用部分的空間利用和資源開發(fā)，開展物業(yè)增值服務(wù)。加大對老舊小區(qū)綜合整治的政策支持力度，按照多方參與原則，積極推廣“勁松模式”，鼓勵引入社會資本，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金來源問題。充分發(fā)揮國企托底作用，加快國有物業(yè)服務(wù)機構(gòu)入駐，推動物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級。

指導(dǎo)監(jiān)督，促進業(yè)委會（物管會）規(guī)范運作。加強指導(dǎo)，提升業(yè)委會（物管會）工作能力。街鄉(xiāng)層面成立業(yè)委會（物管會）指導(dǎo)辦公室或?qū)I(yè)的社區(qū)社會組織，探索街鄉(xiāng)與業(yè)委會（物管會）結(jié)對幫扶和跟蹤監(jiān)督工作模式，定期與業(yè)委會（物管會）主任溝通交流。區(qū)級層面成立業(yè)委會（物管會）協(xié)會，加強業(yè)委會（物管會）工作交流，推進業(yè)委會（物管會）自治規(guī)范化。通過政府購買專業(yè)服務(wù)等方式加強對業(yè)委會（物管會）的指導(dǎo)培訓(xùn)，全面提升業(yè)委會（物管會）的履職能力。多方監(jiān)督，規(guī)范業(yè)委會（物管會）的組建與運行。完善業(yè)委會（物管會）運行工作細則，建立公開透明機制，業(yè)委會（物管會）定期通過小區(qū)公示欄、微信公眾平臺和微信群等渠道公開財務(wù)收支和業(yè)主大會決議執(zhí)行情況，拓展業(yè)主監(jiān)督渠道。將業(yè)委會（物管會）管理工作納入社區(qū)綜合治理目標(biāo)管理和街鄉(xiāng)工作考核范圍，建立業(yè)委會（物管會）信用評價體系，使業(yè)委會（物管會）成為社區(qū)基層治理的重要力量。建立房管局、街鄉(xiāng)、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主等共同參與的業(yè)委會（物管會）評價考核管理機制，對不合格的業(yè)委會（物管會）成員進行罷免。

數(shù)字監(jiān)管，推動社區(qū)治理精細化發(fā)展。運用數(shù)字技術(shù)，提高智慧社區(qū)發(fā)展水平。搭建“智慧物業(yè)”綜合服務(wù)管理平臺，為解決物業(yè)管理中的重點難點問題提供信息化資源支持。通過電子監(jiān)測、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)對垃圾分類、停車管理、居民安全和商業(yè)運營管理等的綜合決策支撐，邀請第三方評價機構(gòu)建立智慧社區(qū)系統(tǒng)，長期運行監(jiān)測數(shù)據(jù)，助力街區(qū)智慧化精細管理。推動網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在教育、政務(wù)、社會管理等領(lǐng)域的深度應(yīng)用，努力提升社區(qū)治理所需專業(yè)能力和專業(yè)水平。通過政策和公共服務(wù)平臺支持物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在管理、服務(wù)和技術(shù)上創(chuàng)新，提高經(jīng)營效益，提升服務(wù)質(zhì)量，研發(fā)智慧物業(yè)新技術(shù)。整合分散信息，強化對社區(qū)基礎(chǔ)要素的動態(tài)管理。強化對社區(qū)各類基礎(chǔ)要素的動態(tài)管理，提升社區(qū)治理信息化和智能化水平。依托“兩網(wǎng)融合”等大數(shù)據(jù)資源平臺，拓展“互聯(lián)網(wǎng)＋社區(qū)治理”，及時動態(tài)更新完善社區(qū)實有人口、房屋、車輛、車位等基礎(chǔ)要素信息數(shù)據(jù)，健全完善對信息數(shù)據(jù)的綜合分析和精準(zhǔn)推送機制，提升社區(qū)治理的服務(wù)效能。建立健全面向社區(qū)治理的主題數(shù)據(jù)庫，推動社區(qū)按需共享數(shù)據(jù)，為社區(qū)精細化治理和精準(zhǔn)化服務(wù)提供支撐。加強數(shù)據(jù)分析，充分發(fā)揮12345市民熱線的作用。推動12345市民熱線數(shù)據(jù)與社區(qū)網(wǎng)格數(shù)據(jù)、社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)等的聚集，充分發(fā)揮熱線數(shù)據(jù)粒度小、精度高和實效強的優(yōu)勢，實現(xiàn)精準(zhǔn)定位、靶向治理。利用12345市民熱線數(shù)據(jù)建立社區(qū)治理主題專報制度，按月統(tǒng)計分析熱線數(shù)據(jù)中的社區(qū)治理和物業(yè)管理問題，深入挖掘數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)性，推動熱線由事后決策向“精報”“實報”“預(yù)報”轉(zhuǎn)變。

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（作者簡介：王灝，中共北京市朝陽區(qū)委書記）