老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)惠民工程。在對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造升級(jí)過(guò)程中，可能面臨多元利益主體的不同訴求調(diào)和，甚至出現(xiàn)一些糾紛，如加裝電梯受阻、施工樓房漏水引發(fā)財(cái)產(chǎn)損害等，遇到這些難題該如何處理呢？

提問(wèn)1

改造后的房屋漏水該找誰(shuí)？

甲建設(shè)公司承包了某小區(qū)的綜合整治項(xiàng)目，負(fù)責(zé)對(duì)樓體外墻保溫、層面防水、公共區(qū)域裝飾及電氣、給排水、暖氣管道等進(jìn)行改造。兩年后，家住頂層的業(yè)主李某訴至法院，認(rèn)為物業(yè)公司疏于管理和修繕，造成自家房屋多次漏水。同時(shí)，甲建設(shè)公司在綜合整治改造施工期間，未能采取防護(hù)措施，致使其屋頂漏水，并導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)損失，要求兩家公司賠償財(cái)產(chǎn)損失10萬(wàn)元，并對(duì)房屋進(jìn)行修繕。

法官釋義

老舊小區(qū)改造過(guò)程中，因施工樓房漏水引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛時(shí)有發(fā)生。

民法典第1165條規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第90條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

從上述案件來(lái)看，李某申請(qǐng)對(duì)房屋漏水、裂縫產(chǎn)生原因進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)出具的意見認(rèn)為，涉案樓房防水層存在缺陷（改造前）是造成頂板滲漏的主要原因，而且李某家房屋上方設(shè)備層內(nèi)的管道曾存在跑冒滴漏情況，亦會(huì)加劇屋頂滲漏水的程度。此外，涉案房屋墻體開裂處于不同材料基體的交接處，抹灰層外側(cè)雖有防裂纖維網(wǎng)格布，但該部位的防裂加強(qiáng)措施不足是造成墻體開裂的原因。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司疏于管理、維護(hù)，導(dǎo)致李某的房屋多次漏水，應(yīng)當(dāng)就此予以賠償。但由于涉案房屋在改造前就存在多次漏水的情況，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明甲建設(shè)公司的施工不規(guī)范導(dǎo)致房屋漏水，因此法院最終判決物業(yè)公司賠償李某財(cái)產(chǎn)損失5000元。

法官提醒

在此類糾紛中，首先，居民要正確區(qū)分物業(yè)管理合同責(zé)任與施工侵權(quán)責(zé)任。

日常生活中，服務(wù)小區(qū)的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該企業(yè)由業(yè)主選聘，業(yè)主與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，負(fù)責(zé)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成合同關(guān)系。如果物業(yè)服務(wù)不到位，與業(yè)主發(fā)生糾紛，應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。對(duì)于小區(qū)的一些專業(yè)性維修、改造，一般并非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展，而是由專業(yè)的第三方進(jìn)行。如果第三方在施工過(guò)程中，造成了業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失或人身?yè)p害，那么第三方與受損害業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)糾紛。因此，在遇到此類糾紛時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確區(qū)分責(zé)任主體，區(qū)分糾紛性質(zhì)，更好地維護(hù)自身權(quán)益。

其次，房屋漏水原因復(fù)雜，專業(yè)鑒定意見很重要。實(shí)踐中，造成房屋漏水的原因有很多，或許是房子本身的質(zhì)量問(wèn)題，也有可能是第三方外力的侵害，還可能是業(yè)主自身原因造成的。因?yàn)樯婕皩I(yè)知識(shí)，一般需要第三方鑒定機(jī)構(gòu)參與其中。通常，法院會(huì)對(duì)漏水原因、漏水損失、漏水修復(fù)方案等進(jìn)行鑒定或評(píng)估，而部分當(dāng)事人因?yàn)榕侣闊┗蛘哔M(fèi)用較高，往往不申請(qǐng)或者申請(qǐng)鑒定后撤回。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第31條規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在人民法院指定期間內(nèi)提出，并預(yù)交鑒定費(fèi)用。逾期不提出申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，視為放棄申請(qǐng)。對(duì)需要鑒定的待證事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定期間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用，或者拒不提供相關(guān)材料，致使待證事實(shí)無(wú)法查明的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因此，為了更好維護(hù)自身權(quán)益，業(yè)主可以綜合自身涉訴糾紛情況決定是否申請(qǐng)鑒定。值得一提的是，司法實(shí)踐中，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人預(yù)交，但最終往往是由敗訴方承擔(dān)，或者根據(jù)訴訟請(qǐng)求的支持情況由雙方分擔(dān)。

最后，小區(qū)公共區(qū)域被侵害，業(yè)主個(gè)人起訴主體不適格。民法典第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第273條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。那么，如果涉及小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域受損，誰(shuí)有資格來(lái)起訴呢？根據(jù)上述規(guī)定可以看出，損害業(yè)主公共權(quán)益的行為，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主作為原告提起訴訟，單個(gè)業(yè)主起訴主體并不適格，往往不會(huì)得到法院的支持。

提問(wèn)2

施工區(qū)未警示造成損害糾紛如何處理？

范某上班途中經(jīng)過(guò)某小區(qū)，因步道磚塌陷導(dǎo)致其崴腳，經(jīng)醫(yī)院診斷為踝關(guān)節(jié)扭傷、韌帶損傷。該小區(qū)屬于老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，由乙建筑公司承建。范某認(rèn)為，建筑公司作為施工方，在改造小區(qū)下水管道后回填不足，致使磚道塌陷且未及時(shí)修復(fù)或未設(shè)置路障提示，導(dǎo)致自己受傷。物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)路面等公共設(shè)施也負(fù)有排除安全隱患等管理義務(wù)，因此起訴乙建筑公司、物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等近3萬(wàn)元。

法官釋義

民法典第1258條規(guī)定，在公共場(chǎng)所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設(shè)施等造成他人損害，施工人不能證明已經(jīng)設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

經(jīng)法院審理查明，乙建筑公司實(shí)施更換小區(qū)路面工程，致使路面不平整，且未設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施避免造成他人損害，因此建筑公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)公司在事發(fā)前在小區(qū)亭崗張貼了提示，且并非施工方，因此物業(yè)公司不承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。最終，法院判決建筑公司賠償范某醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等。

法官提醒

一般情況下，老舊小區(qū)人員較為密集，在改造過(guò)程中經(jīng)常會(huì)有挖坑施工、建筑材料堆放等情形，如果未按照要求警示行人或者車輛，往往會(huì)造成人身或財(cái)產(chǎn)損害。

根據(jù)法律規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在公共場(chǎng)所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。加害人認(rèn)為自己無(wú)過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)舉證證明；加害人沒(méi)有證據(jù)或者所舉證據(jù)不足以證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。上述案件即是如此。

當(dāng)然，行人也要盡到合理注意義務(wù)，在明知事發(fā)路段為施工路段時(shí)應(yīng)減速慢行，如未盡到合理的注意義務(wù)，應(yīng)減輕施工人員的部分賠償責(zé)任。具體涉及責(zé)任比例分配的問(wèn)題，由法院根據(jù)案件事實(shí)查明情況作出認(rèn)定。

老舊小區(qū)改造惠及百姓，第三方在承包項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)提升質(zhì)量意識(shí)，防止因質(zhì)量不合格引發(fā)的糾紛。常見的施工質(zhì)量問(wèn)題如下，一是承包人管理不善，施工人員缺乏培訓(xùn)或未取得相應(yīng)的資格證書等，技術(shù)不合格，造成施工質(zhì)量不合格；二是承包人擅自修改圖紙或者未按照技術(shù)規(guī)范施工造成的工程質(zhì)量問(wèn)題；三是承包人使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備造成工程質(zhì)量問(wèn)題。

承包方施工完成后，在工程的合理使用壽命內(nèi)，基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，比如屋頂、墻面滲漏或開裂等，均應(yīng)歸入承包方應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，因施工人的原因致使建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定的，施工人在合理期限內(nèi)無(wú)償修理或者返工、改建。經(jīng)過(guò)修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

施工方還要注意員工安全。老舊小區(qū)建筑本身年久失修，很多樓體設(shè)備存在安全隱患，加之施工活動(dòng)技術(shù)復(fù)雜，極易導(dǎo)致一些建筑工人受到人身傷害，因此施工方更應(yīng)提高安全防范意識(shí)，注意施工人員的施工規(guī)范和安全，避免造成人員受傷，引發(fā)工傷、工亡賠償法律糾紛。

施工單位應(yīng)強(qiáng)化建筑施工人員的安全生產(chǎn)意識(shí)，操作和施工作業(yè)規(guī)范意識(shí)，定期組織他們進(jìn)行安全生產(chǎn)和施工流程培訓(xùn)，從根本上減少施工人員發(fā)生人身傷害的可能性。

此外，有些施工單位在施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)力度不夠，嚴(yán)重影響居民生活和城市環(huán)境。施工中常見的污染環(huán)境的情形主要有建筑施工粉塵、施工機(jī)器噪聲以及廢氣、固體廢物和污水等污染，嚴(yán)重影響人們的身心健康。為此，施工單位必須樹立環(huán)保意識(shí)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，從根本上減少環(huán)境污染。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于在人工密集區(qū)域進(jìn)行噪音作業(yè)時(shí)，必須控制作業(yè)時(shí)間，盡量減少夜間工作。當(dāng)遇到特殊情況，需要夜間連續(xù)施工時(shí)，必須采取一定的降噪措施，比如設(shè)置圍擋設(shè)備，并且貼出相應(yīng)的警示牌。

提問(wèn)3

低層居民不同意加裝電梯怎么辦？

某老舊小區(qū)在改造過(guò)程中，住戶對(duì)是否加裝電梯產(chǎn)生分歧：一層的居民因?yàn)閾?dān)心裝上電梯影響采光等，不同意裝；而六層的又迫切希望早日裝好電梯，便于出行。雙方僵持不下，安裝工作被擱置。老舊小區(qū)加裝電梯是提升居民生活水平的一項(xiàng)舉措，但不同樓層居民的需求和意見不同。對(duì)于是否安裝電梯，業(yè)主之間難免會(huì)產(chǎn)生分歧，遇到這類情況該如何處理？

法官釋義

民法典中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

為既有多層住宅增設(shè)電梯，是政府為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足人口老齡化需求而推行的一項(xiàng)惠民工程。安裝電梯或許會(huì)給低層住戶的采光造成一定影響，但本著方便生活、團(tuán)結(jié)互助的原則，低層住戶應(yīng)當(dāng)給予其他業(yè)主安裝電梯的便利并接受一定的限制。

法官提醒

通常，加裝電梯的小區(qū)會(huì)遇到兩個(gè)難題。

一是部分業(yè)主不同意，加裝項(xiàng)目受阻。遇到此類情況，首先應(yīng)當(dāng)本著調(diào)解優(yōu)先的原則，由社區(qū)或政府職能部門調(diào)解或申請(qǐng)有關(guān)組織調(diào)解。對(duì)于反對(duì)者，建議從改善生活環(huán)境，建立和諧鄰里關(guān)系出發(fā)，提出合理訴求；而支持者們則須多換位思考，可以考慮給低樓層的適當(dāng)補(bǔ)償，通過(guò)合適途徑巧妙化解糾紛。

民法典第278條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

如果小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，對(duì)加裝電梯及電梯維護(hù)這一重大事項(xiàng)可按此決定。否則，可以樓棟單元為單位，召集本單元全體住戶會(huì)商，經(jīng)三分之二或四分之三以上住戶同意形成加裝電梯及費(fèi)用分擔(dān)比例與數(shù)額的協(xié)議。

如果調(diào)解不成，可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿住戶訴請(qǐng)法院判決支持，并按照樓層比例判決相關(guān)住戶承擔(dān)費(fèi)用。對(duì)不自動(dòng)履行判決的，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

二是安裝電梯費(fèi)用支出問(wèn)題。既包括安裝費(fèi)，還有運(yùn)行費(fèi)用，甚至以后的維修費(fèi)用以及因此可能上漲的物業(yè)費(fèi)等。這是一筆不小的開銷，誰(shuí)家該出多少，居民們難以達(dá)成一致。

關(guān)于安裝費(fèi)，具體費(fèi)用承擔(dān)可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)方式?jīng)Q定費(fèi)用分?jǐn)偙壤?。協(xié)商不成可以通過(guò)訴訟解決。法院可依據(jù)民法典第6條的規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)，來(lái)判決住戶分?jǐn)傎M(fèi)用。

關(guān)于后續(xù)電梯維修費(fèi)用，根據(jù)民法典第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，針對(duì)電梯維修費(fèi)用可以使用維修基金支付。專項(xiàng)維修資金是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。

此外，小區(qū)加裝電梯后，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容發(fā)生改變，此時(shí)應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)商議，對(duì)委托服務(wù)合同進(jìn)行及時(shí)修改。

（作者單位：北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院）