老舊小區(qū)改造是一項惠民工程。在對小區(qū)基礎設施的改造升級過程中，可能面臨多元利益主體的不同訴求調和，甚至出現(xiàn)一些糾紛，如加裝電梯受阻、施工樓房漏水引發(fā)財產(chǎn)損害等，遇到這些難題該如何處理呢？

提問1

改造后的房屋漏水該找誰？

甲建設公司承包了某小區(qū)的綜合整治項目，負責對樓體外墻保溫、層面防水、公共區(qū)域裝飾及電氣、給排水、暖氣管道等進行改造。兩年后，家住頂層的業(yè)主李某訴至法院，認為物業(yè)公司疏于管理和修繕，造成自家房屋多次漏水。同時，甲建設公司在綜合整治改造施工期間，未能采取防護措施，致使其屋頂漏水，并導致家庭財產(chǎn)損失，要求兩家公司賠償財產(chǎn)損失10萬元，并對房屋進行修繕。

法官釋義

老舊小區(qū)改造過程中，因施工樓房漏水引發(fā)的財產(chǎn)損害賠償糾紛時有發(fā)生。

民法典第1165條規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第90條規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

從上述案件來看，李某申請對房屋漏水、裂縫產(chǎn)生原因進行鑒定，鑒定機構出具的意見認為，涉案樓房防水層存在缺陷（改造前）是造成頂板滲漏的主要原因，而且李某家房屋上方設備層內的管道曾存在跑冒滴漏情況，亦會加劇屋頂滲漏水的程度。此外，涉案房屋墻體開裂處于不同材料基體的交接處，抹灰層外側雖有防裂纖維網(wǎng)格布，但該部位的防裂加強措施不足是造成墻體開裂的原因。

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司疏于管理、維護，導致李某的房屋多次漏水，應當就此予以賠償。但由于涉案房屋在改造前就存在多次漏水的情況，現(xiàn)有證據(jù)無法證明甲建設公司的施工不規(guī)范導致房屋漏水，因此法院最終判決物業(yè)公司賠償李某財產(chǎn)損失5000元。

法官提醒

在此類糾紛中，首先，居民要正確區(qū)分物業(yè)管理合同責任與施工侵權責任。

日常生活中，服務小區(qū)的主體是物業(yè)服務企業(yè)，該企業(yè)由業(yè)主選聘，業(yè)主與其簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定，負責對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間形成合同關系。如果物業(yè)服務不到位，與業(yè)主發(fā)生糾紛，應屬于物業(yè)服務合同糾紛。對于小區(qū)的一些專業(yè)性維修、改造，一般并非由物業(yè)服務企業(yè)開展，而是由專業(yè)的第三方進行。如果第三方在施工過程中，造成了業(yè)主財產(chǎn)損失或人身損害，那么第三方與受損害業(yè)主構成侵權糾紛。因此，在遇到此類糾紛時，業(yè)主應當正確區(qū)分責任主體，區(qū)分糾紛性質，更好地維護自身權益。

其次，房屋漏水原因復雜，專業(yè)鑒定意見很重要。實踐中，造成房屋漏水的原因有很多，或許是房子本身的質量問題，也有可能是第三方外力的侵害，還可能是業(yè)主自身原因造成的。因為涉及專業(yè)知識，一般需要第三方鑒定機構參與其中。通常，法院會對漏水原因、漏水損失、漏水修復方案等進行鑒定或評估，而部分當事人因為怕麻煩或者費用較高，往往不申請或者申請鑒定后撤回。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第31條規(guī)定，當事人申請鑒定，應當在人民法院指定期間內提出，并預交鑒定費用。逾期不提出申請或者不預交鑒定費用的，視為放棄申請。對需要鑒定的待證事實負有舉證責任的當事人，在人民法院指定期間內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用，或者拒不提供相關材料，致使待證事實無法查明的，應當承擔舉證不能的法律后果。因此，為了更好維護自身權益，業(yè)主可以綜合自身涉訴糾紛情況決定是否申請鑒定。值得一提的是，司法實踐中，鑒定費由申請人預交，但最終往往是由敗訴方承擔，或者根據(jù)訴訟請求的支持情況由雙方分擔。

最后，小區(qū)公共區(qū)域被侵害，業(yè)主個人起訴主體不適格。民法典第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。第273條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。那么，如果涉及小區(qū)內公共區(qū)域受損，誰有資格來起訴呢？根據(jù)上述規(guī)定可以看出，損害業(yè)主公共權益的行為，應由業(yè)主委員會或全體業(yè)主作為原告提起訴訟，單個業(yè)主起訴主體并不適格，往往不會得到法院的支持。

提問2

施工區(qū)未警示造成損害糾紛如何處理？

范某上班途中經(jīng)過某小區(qū)，因步道磚塌陷導致其崴腳，經(jīng)醫(yī)院診斷為踝關節(jié)扭傷、韌帶損傷。該小區(qū)屬于老舊小區(qū)改造項目，由乙建筑公司承建。范某認為，建筑公司作為施工方，在改造小區(qū)下水管道后回填不足，致使磚道塌陷且未及時修復或未設置路障提示，導致自己受傷。物業(yè)管理公司對小區(qū)路面等公共設施也負有排除安全隱患等管理義務，因此起訴乙建筑公司、物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、誤工費等近3萬元。

法官釋義

民法典第1258條規(guī)定，在公共場所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設施等造成他人損害，施工人不能證明已經(jīng)設置明顯標志和采取安全措施的，應當承擔侵權責任。

經(jīng)法院審理查明，乙建筑公司實施更換小區(qū)路面工程，致使路面不平整，且未設置明顯標志和采取安全措施避免造成他人損害，因此建筑公司應承擔相應的侵權責任。物業(yè)公司在事發(fā)前在小區(qū)亭崗張貼了提示，且并非施工方，因此物業(yè)公司不承擔連帶賠償責任。最終，法院判決建筑公司賠償范某醫(yī)療費、誤工費、營養(yǎng)費等。

法官提醒

一般情況下，老舊小區(qū)人員較為密集，在改造過程中經(jīng)常會有挖坑施工、建筑材料堆放等情形，如果未按照要求警示行人或者車輛，往往會造成人身或財產(chǎn)損害。

根據(jù)法律規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。在公共場所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔侵權責任。加害人認為自己無過錯的，應舉證證明；加害人沒有證據(jù)或者所舉證據(jù)不足以證明自己沒有過錯的，應承擔民事責任。上述案件即是如此。

當然，行人也要盡到合理注意義務，在明知事發(fā)路段為施工路段時應減速慢行，如未盡到合理的注意義務，應減輕施工人員的部分賠償責任。具體涉及責任比例分配的問題，由法院根據(jù)案件事實查明情況作出認定。

老舊小區(qū)改造惠及百姓，第三方在承包項目時應當提升質量意識，防止因質量不合格引發(fā)的糾紛。常見的施工質量問題如下，一是承包人管理不善，施工人員缺乏培訓或未取得相應的資格證書等，技術不合格，造成施工質量不合格；二是承包人擅自修改圖紙或者未按照技術規(guī)范施工造成的工程質量問題；三是承包人使用不合格的建筑材料、構配件和設備造成工程質量問題。

承包方施工完成后，在工程的合理使用壽命內，基礎工程和主體結構的質量出現(xiàn)問題，比如屋頂、墻面滲漏或開裂等，均應歸入承包方應承擔的質量責任。根據(jù)法律規(guī)定，因施工人的原因致使建設工程質量不符合約定的，施工人在合理期限內無償修理或者返工、改建。經(jīng)過修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人應當承擔違約責任。

施工方還要注意員工安全。老舊小區(qū)建筑本身年久失修，很多樓體設備存在安全隱患，加之施工活動技術復雜，極易導致一些建筑工人受到人身傷害，因此施工方更應提高安全防范意識，注意施工人員的施工規(guī)范和安全，避免造成人員受傷，引發(fā)工傷、工亡賠償法律糾紛。

施工單位應強化建筑施工人員的安全生產(chǎn)意識，操作和施工作業(yè)規(guī)范意識，定期組織他們進行安全生產(chǎn)和施工流程培訓，從根本上減少施工人員發(fā)生人身傷害的可能性。

此外，有些施工單位在施工過程中對現(xiàn)場的環(huán)境保護力度不夠，嚴重影響居民生活和城市環(huán)境。施工中常見的污染環(huán)境的情形主要有建筑施工粉塵、施工機器噪聲以及廢氣、固體廢物和污水等污染，嚴重影響人們的身心健康。為此，施工單位必須樹立環(huán)保意識，學習相關法律法規(guī)，從根本上減少環(huán)境污染。舉例來說，對于在人工密集區(qū)域進行噪音作業(yè)時，必須控制作業(yè)時間，盡量減少夜間工作。當遇到特殊情況，需要夜間連續(xù)施工時，必須采取一定的降噪措施，比如設置圍擋設備，并且貼出相應的警示牌。

提問3

低層居民不同意加裝電梯怎么辦？

某老舊小區(qū)在改造過程中，住戶對是否加裝電梯產(chǎn)生分歧：一層的居民因為擔心裝上電梯影響采光等，不同意裝；而六層的又迫切希望早日裝好電梯，便于出行。雙方僵持不下，安裝工作被擱置。老舊小區(qū)加裝電梯是提升居民生活水平的一項舉措，但不同樓層居民的需求和意見不同。對于是否安裝電梯，業(yè)主之間難免會產(chǎn)生分歧，遇到這類情況該如何處理？

法官釋義

民法典中規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。

為既有多層住宅增設電梯，是政府為適應社會經(jīng)濟發(fā)展和滿足人口老齡化需求而推行的一項惠民工程。安裝電梯或許會給低層住戶的采光造成一定影響，但本著方便生活、團結互助的原則，低層住戶應當給予其他業(yè)主安裝電梯的便利并接受一定的限制。

法官提醒

通常，加裝電梯的小區(qū)會遇到兩個難題。

一是部分業(yè)主不同意，加裝項目受阻。遇到此類情況，首先應當本著調解優(yōu)先的原則，由社區(qū)或政府職能部門調解或申請有關組織調解。對于反對者，建議從改善生活環(huán)境，建立和諧鄰里關系出發(fā)，提出合理訴求；而支持者們則須多換位思考，可以考慮給低樓層的適當補償，通過合適途徑巧妙化解糾紛。

民法典第278條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

如果小區(qū)成立了業(yè)主委員會，對加裝電梯及電梯維護這一重大事項可按此決定。否則，可以樓棟單元為單位，召集本單元全體住戶會商，經(jīng)三分之二或四分之三以上住戶同意形成加裝電梯及費用分擔比例與數(shù)額的協(xié)議。

如果調解不成，可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿住戶訴請法院判決支持，并按照樓層比例判決相關住戶承擔費用。對不自動履行判決的，可申請法院強制執(zhí)行。

二是安裝電梯費用支出問題。既包括安裝費，還有運行費用，甚至以后的維修費用以及因此可能上漲的物業(yè)費等。這是一筆不小的開銷，誰家該出多少，居民們難以達成一致。

關于安裝費，具體費用承擔可以通過業(yè)主大會方式?jīng)Q定費用分攤比例。協(xié)商不成可以通過訴訟解決。法院可依據(jù)民法典第6條的規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務，來判決住戶分攤費用。

關于后續(xù)電梯維修費用，根據(jù)民法典第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。第283條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。物業(yè)管理條例中規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。因此，針對電梯維修費用可以使用維修基金支付。專項維修資金是為了準備應急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。

此外，小區(qū)加裝電梯后，因為物業(yè)服務內容發(fā)生改變，此時應由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會商議，對委托服務合同進行及時修改。

（作者單位：北京市豐臺區(qū)人民法院）