重新構(gòu)建我國住房制度的幾個要點
住房制度的重新定位涉及面十分廣泛,是一項系統(tǒng)工程,這次中央經(jīng)濟工作會議明確提出要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”,筆者理解如下:
所謂的“立法手段”是指:從長期制度層面,可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導思想,盡快啟動《住宅法》和《住房保障法》的立法工作,以法律的方式明確規(guī)定各行為主體有關住房產(chǎn)生、分配、流通過程中的權(quán)利和責任。
所謂“金融手段”是指:在吸收各國政策性住房金融制度建設經(jīng)驗的基礎上,構(gòu)建符合我國國情的政策性住房金融體系,以期對普通居民的自住購房提供優(yōu)惠的金融支持??梢栽谧》抗e金體系的基礎上構(gòu)建我國的住房銀行。在新的住房金融體系建成之前,完善當前實行的“限貸”政策,對首套普通住房采取利率優(yōu)惠,對二套及以上購房提高利率及首付比例。
所謂的“土地手段”是指:構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地市場,打破地方政府壟斷的土地市場。從短期政策操作來看可以修改土地拍賣制度,實現(xiàn)以建設目標為主線的招標制度。建設目標的制定,必須考慮房價目標,房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標,吸納移民目標,保障住房最低剛性需求的目標等。地方政府,不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的,而是以實現(xiàn)城市長期發(fā)展目標為目的,提供土地,讓開發(fā)商以競標的形式整體開發(fā),政府通過驗收和監(jiān)督,確保開發(fā)進度和質(zhì)量。
所謂的“財稅”政策應該是:對不同的住房實行有差別化的稅收政策,對第一套普通住宅可以享受各項稅收減免,對第二套及以上住房在購買、持有和交易轉(zhuǎn)讓過程中采取累進的稅率。
但應該看到,上述住房制度的調(diào)整是一項艱巨的任務,只有在外界的強大沖擊下才使之成為現(xiàn)實,就像1998年出臺23號文件背景一樣(沒有亞洲金融危機就不會有23號文件)。因為房地產(chǎn)市場已經(jīng)積重難返,牽一發(fā)而動全身,希望上述任務能早日實現(xiàn)。
(作者系中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融中心主任)
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