尹中立:建立房地產(chǎn)的長效機(jī)制釋放了什么信號(3)

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尹中立:建立房地產(chǎn)的長效機(jī)制釋放了什么信號(3)

重新構(gòu)建我國住房制度的幾個要點(diǎn)

住房制度的重新定位涉及面十分廣泛,是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出要“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”,筆者理解如下:

所謂的“立法手段”是指:從長期制度層面,可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導(dǎo)思想,盡快啟動《住宅法》和《住房保障法》的立法工作,以法律的方式明確規(guī)定各行為主體有關(guān)住房產(chǎn)生、分配、流通過程中的權(quán)利和責(zé)任。

所謂“金融手段”是指:在吸收各國政策性住房金融制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,構(gòu)建符合我國國情的政策性住房金融體系,以期對普通居民的自住購房提供優(yōu)惠的金融支持??梢栽谧》抗e金體系的基礎(chǔ)上構(gòu)建我國的住房銀行。在新的住房金融體系建成之前,完善當(dāng)前實(shí)行的“限貸”政策,對首套普通住房采取利率優(yōu)惠,對二套及以上購房提高利率及首付比例。

所謂的“土地手段”是指:構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地市場,打破地方政府壟斷的土地市場。從短期政策操作來看可以修改土地拍賣制度,實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度。建設(shè)目標(biāo)的制定,必須考慮房價(jià)目標(biāo),房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo),吸納移民目標(biāo),保障住房最低剛性需求的目標(biāo)等。地方政府,不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的,而是以實(shí)現(xiàn)城市長期發(fā)展目標(biāo)為目的,提供土地,讓開發(fā)商以競標(biāo)的形式整體開發(fā),政府通過驗(yàn)收和監(jiān)督,確保開發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。

所謂的“財(cái)稅”政策應(yīng)該是:對不同的住房實(shí)行有差別化的稅收政策,對第一套普通住宅可以享受各項(xiàng)稅收減免,對第二套及以上住房在購買、持有和交易轉(zhuǎn)讓過程中采取累進(jìn)的稅率。

但應(yīng)該看到,上述住房制度的調(diào)整是一項(xiàng)艱巨的任務(wù),只有在外界的強(qiáng)大沖擊下才使之成為現(xiàn)實(shí),就像1998年出臺23號文件背景一樣(沒有亞洲金融危機(jī)就不會有23號文件)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場已經(jīng)積重難返,牽一發(fā)而動全身,希望上述任務(wù)能早日實(shí)現(xiàn)。

(作者系中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融中心主任)

責(zé)任編輯:蔡暢校對:劉佳星最后修改:
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