重新構(gòu)建我國住房制度的幾個要點(diǎn)

住房制度的重新定位涉及面十分廣泛，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出要“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”，筆者理解如下：

所謂的“立法手段”是指：從長期制度層面，可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導(dǎo)思想，盡快啟動《住宅法》和《住房保障法》的立法工作，以法律的方式明確規(guī)定各行為主體有關(guān)住房產(chǎn)生、分配、流通過程中的權(quán)利和責(zé)任。

所謂“金融手段”是指：在吸收各國政策性住房金融制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建符合我國國情的政策性住房金融體系，以期對普通居民的自住購房提供優(yōu)惠的金融支持?？梢栽谧》抗e金體系的基礎(chǔ)上構(gòu)建我國的住房銀行。在新的住房金融體系建成之前，完善當(dāng)前實(shí)行的“限貸”政策，對首套普通住房采取利率優(yōu)惠，對二套及以上購房提高利率及首付比例。

所謂的“土地手段”是指：構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地市場，打破地方政府壟斷的土地市場。從短期政策操作來看可以修改土地拍賣制度，實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度。建設(shè)目標(biāo)的制定，必須考慮房價(jià)目標(biāo)，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)，吸納移民目標(biāo)，保障住房最低剛性需求的目標(biāo)等。地方政府，不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實(shí)現(xiàn)城市長期發(fā)展目標(biāo)為目的，提供土地，讓開發(fā)商以競標(biāo)的形式整體開發(fā)，政府通過驗(yàn)收和監(jiān)督，確保開發(fā)進(jìn)度和質(zhì)量。

所謂的“財(cái)稅”政策應(yīng)該是：對不同的住房實(shí)行有差別化的稅收政策，對第一套普通住宅可以享受各項(xiàng)稅收減免，對第二套及以上住房在購買、持有和交易轉(zhuǎn)讓過程中采取累進(jìn)的稅率。

但應(yīng)該看到，上述住房制度的調(diào)整是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，只有在外界的強(qiáng)大沖擊下才使之成為現(xiàn)實(shí)，就像1998年出臺23號文件背景一樣（沒有亞洲金融危機(jī)就不會有23號文件）。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場已經(jīng)積重難返，牽一發(fā)而動全身，希望上述任務(wù)能早日實(shí)現(xiàn)。

（作者系中國社會科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融中心主任）