重新構(gòu)建我國住房制度的幾個要點

住房制度的重新定位涉及面十分廣泛，是一項系統(tǒng)工程，這次中央經(jīng)濟工作會議明確提出要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”，筆者理解如下：

所謂的“立法手段”是指：從長期制度層面，可以通過立法的形式將現(xiàn)代住房制度理念確立為我國住房制度的指導思想，盡快啟動《住宅法》和《住房保障法》的立法工作，以法律的方式明確規(guī)定各行為主體有關住房產(chǎn)生、分配、流通過程中的權(quán)利和責任。

所謂“金融手段”是指：在吸收各國政策性住房金融制度建設經(jīng)驗的基礎上，構(gòu)建符合我國國情的政策性住房金融體系，以期對普通居民的自住購房提供優(yōu)惠的金融支持?？梢栽谧》抗e金體系的基礎上構(gòu)建我國的住房銀行。在新的住房金融體系建成之前，完善當前實行的“限貸”政策，對首套普通住房采取利率優(yōu)惠，對二套及以上購房提高利率及首付比例。

所謂的“土地手段”是指：構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地市場，打破地方政府壟斷的土地市場。從短期政策操作來看可以修改土地拍賣制度，實現(xiàn)以建設目標為主線的招標制度。建設目標的制定，必須考慮房價目標，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標，吸納移民目標，保障住房最低剛性需求的目標等。地方政府，不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實現(xiàn)城市長期發(fā)展目標為目的，提供土地，讓開發(fā)商以競標的形式整體開發(fā)，政府通過驗收和監(jiān)督，確保開發(fā)進度和質(zhì)量。

所謂的“財稅”政策應該是：對不同的住房實行有差別化的稅收政策，對第一套普通住宅可以享受各項稅收減免，對第二套及以上住房在購買、持有和交易轉(zhuǎn)讓過程中采取累進的稅率。

但應該看到，上述住房制度的調(diào)整是一項艱巨的任務，只有在外界的強大沖擊下才使之成為現(xiàn)實，就像1998年出臺23號文件背景一樣（沒有亞洲金融危機就不會有23號文件）。因為房地產(chǎn)市場已經(jīng)積重難返，牽一發(fā)而動全身，希望上述任務能早日實現(xiàn)。

（作者系中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融中心主任）