2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。此論述在社會(huì)上受到廣泛關(guān)注，最受關(guān)注的是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)這段文字也有各種各樣的解讀。筆者認(rèn)為，這是中國(guó)住房制度改革的重要里程碑，意味著我國(guó)的住房制度建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。

建立長(zhǎng)效機(jī)制意在對(duì)住房制度進(jìn)行重新設(shè)計(jì)

要準(zhǔn)確理解該段話(huà)的涵義需要回顧一下我國(guó)住房制度改革的歷史。中國(guó)住房制度的改革起源于80年代初期，但一直進(jìn)展緩慢，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的沖擊，1998年以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)23號(hào)文件），23號(hào)文件是中國(guó)住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的標(biāo)志。

在23號(hào)文件頒發(fā)之前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房一直實(shí)施的是實(shí)物配給的方式，城鎮(zhèn)的企事業(yè)單位負(fù)責(zé)解決所有職工的住房建設(shè)和分配，住房實(shí)行的是免費(fèi)或接近免費(fèi)分配的方式，對(duì)應(yīng)的職工工資里是不包括住居成本的。這種高度福利、實(shí)物配給的住房制度的最致命的缺陷是效率低，導(dǎo)致城市住房嚴(yán)重短缺。1998年之前我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建的住房數(shù)量?jī)H幾千萬(wàn)平方米，不足2016年萬(wàn)科公司的一年的住房銷(xiāo)售量。有些城市人均住房面積不足10平方米，甚至低于解放之初的人均住房消費(fèi)水平。

23號(hào)文件的核心思想是實(shí)行住房市場(chǎng)化改革，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策：占城市人口10%的最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；占城鎮(zhèn)人口70%的中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭（占人口10%）購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。

該制度的實(shí)施極大地刺激了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資在隨后的十幾年里平均增長(zhǎng)超過(guò)20%，最近幾年，每年新增商品房面積都超過(guò)10億平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)了30平方米，超過(guò)了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)水平，中國(guó)從總體上告別了住房短缺的時(shí)代。

影響我國(guó)住房制度的另外一個(gè)重要文件是2003年8月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)18號(hào)文件）。18號(hào)文件的核心思想是要減少保障性住房在住房市場(chǎng)的比例，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。從事后的結(jié)果看，18號(hào)文件的指導(dǎo)思想是值得商榷的，主要是過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房的市場(chǎng)化，削弱了住房保障的作用。為了貫徹住房市場(chǎng)化的思路，2004年出臺(tái)了土地的“招、拍、掛”制度及后來(lái)的土地儲(chǔ)備制度，這些制度漸漸演變?yōu)橥恋刎?cái)政，結(jié)果是推高了土地價(jià)格，此后住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)高升與這些都不無(wú)關(guān)系。

2007年，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)24號(hào)文件）。24號(hào)文件的核心內(nèi)容是強(qiáng)調(diào)住房保障，實(shí)質(zhì)是對(duì)2003年的18號(hào)文件的一次修正，開(kāi)始認(rèn)識(shí)到住房領(lǐng)域不能過(guò)度市場(chǎng)化，政府還要適度保障中低收入階層的住房保障問(wèn)題。但前面的住房市場(chǎng)化已經(jīng)與地方政府的土地財(cái)政緊緊結(jié)合在一起，形成了強(qiáng)大的合力，積重難返。因此，24號(hào)文件并沒(méi)有起到很好的效果，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

從上述住房制度改革的歷史回顧中可以看出，我國(guó)的住房制度設(shè)計(jì)一直在探索，試圖在“高度福利化”與“高度市場(chǎng)化”之間找到平衡點(diǎn)。實(shí)踐已經(jīng)證明，改革前的高度福利化的住房制度效率較低，但過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化的住房制度在中國(guó)現(xiàn)有國(guó)情下容易導(dǎo)致地方財(cái)政對(duì)土地的過(guò)度依賴(lài)，刺激房?jī)r(jià)并容易出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”“加快建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”是扭轉(zhuǎn)多年來(lái)形成的以房地產(chǎn)為支柱的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式之舉，也是住房制度的重新梳理和設(shè)計(jì)，它將使我國(guó)的住房制度向更加合理、更符合國(guó)情的方向演變。將來(lái)在回顧中國(guó)住房制度變革的歷史過(guò)程中，我相信這個(gè)文件同樣是個(gè)里程碑，是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。