分類調(diào)控化解房地產(chǎn)庫(kù)存

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化狀態(tài)：一二線城市中的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較高且持續(xù)上漲，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多。針對(duì)這種情況，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。這為做好下一步化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作指明了方向。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地政策，合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，同時(shí)注意盤活城市內(nèi)的閑置和低效用地，以增加住房有效供給。落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。特大城市應(yīng)加快疏解部分城市功能，這樣一方面可以緩解城市中心地帶的土地、人口等壓力，進(jìn)而減輕住房供應(yīng)壓力；另一方面可以帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展，形成功能布局合理、環(huán)境容量和生態(tài)空間均有明顯改善的城市群。還應(yīng)深化住房制度改革，破除制約房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的體制機(jī)制障礙。比如，可以加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介等行為，為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居創(chuàng)造良好的條件和環(huán)境。

對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存較多的三四線城市，應(yīng)重點(diǎn)把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫(kù)存。為此，需要采取以下思路和措施：一是按照發(fā)展城市群的要求，推進(jìn)三四線城市與特大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)其對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。二是研究出臺(tái)配套政策，鼓勵(lì)和支持農(nóng)民到三四線城市買房。比如，可以設(shè)立住宅政策性銀行，為農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房提供低息貸款；設(shè)立政策性住房擔(dān)保公司，為農(nóng)民向銀行申請(qǐng)房貸提供擔(dān)保；等等。三是抓住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)遇，抓緊研究出臺(tái)相關(guān)政策，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)落戶中小城市，讓到城市購(gòu)房的農(nóng)民能夠盡快找到工作，在城市長(zhǎng)期定居。有關(guān)調(diào)查表明，許多農(nóng)民之所以對(duì)到中小城市買房猶豫不決，就是擔(dān)心在城市安家落戶后找不到穩(wěn)定工作、沒有穩(wěn)定收入；擔(dān)心城市的生活費(fèi)用明顯高于農(nóng)村，時(shí)間長(zhǎng)了會(huì)支撐不下去，最后還得返回農(nóng)村。因此，在積極幫助農(nóng)民進(jìn)城買房的同時(shí)，還應(yīng)積極對(duì)進(jìn)城農(nóng)民開展培訓(xùn)，幫助他們盡快掌握一技之長(zhǎng)和相關(guān)知識(shí)，解決其進(jìn)城定居面臨的就業(yè)困難等問(wèn)題，讓他們盡快熟悉和融入城市生活。

綜合施策既穩(wěn)增長(zhǎng)又降杠桿

去杠桿的主要目的是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，由于國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求持續(xù)低迷，我國(guó)許多生產(chǎn)力無(wú)法在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，而這些過(guò)剩產(chǎn)能中相當(dāng)一部分對(duì)應(yīng)的是銀行信貸。所以對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域去產(chǎn)能、在金融領(lǐng)域去杠桿。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，去杠桿的主攻方向是在控制總杠桿率的前提下，把降低企業(yè)杠桿率作為重中之重。這一要求的實(shí)質(zhì)是：去杠桿必須既有利于穩(wěn)增長(zhǎng)，又有利于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

貫徹落實(shí)中央的這一要求，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作。一是穩(wěn)健的貨幣政策應(yīng)精準(zhǔn)適度。統(tǒng)籌運(yùn)用各類貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕和社會(huì)融資總量適度增長(zhǎng)；完善利率形成機(jī)制和貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，促進(jìn)金融市場(chǎng)體系健康發(fā)展，適時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大直接融資比重，有效增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金供給；優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和小微企業(yè)發(fā)展；推動(dòng)政府和社會(huì)資本合作（PPP）取得更大實(shí)效。二是著力完善股票市場(chǎng)。這不僅關(guān)系金融和企業(yè)發(fā)展，而且關(guān)系廣大群眾的切身利益。在目前亟須推進(jìn)企業(yè)兼并重組、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形勢(shì)下，有效發(fā)揮股票市場(chǎng)配置資源的作用顯得尤為重要。應(yīng)組織力量，加緊對(duì)股票發(fā)行制度、監(jiān)管制度和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等進(jìn)行深入研究，盡快提出一些針對(duì)性強(qiáng)、標(biāo)本兼治的政策措施。三是切實(shí)做好化解地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作。建立健全規(guī)范的地方政府舉債融資體制，控制地方融資平臺(tái)債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)。在采取這些措施的同時(shí)，還應(yīng)積極穩(wěn)妥推進(jìn)金融監(jiān)管體制改革，加強(qiáng)全方位監(jiān)管，防范可能出現(xiàn)的股市、匯市、債市、樓市風(fēng)險(xiǎn)，防止“交叉感染”。