2、多重需求疊加推升房價 城市間分化加劇

案例 專家們表示，目前，房價上漲過快的城市存在改善型、避險型和投資型多種需求疊加的現(xiàn)狀。北京、上海、廣州、深圳的二手房漲幅已經(jīng)達(dá)到或超過新房漲幅。以北京為例，1至8月，新房交易3萬套左右，但二手房交易已經(jīng)超過18萬套，二手房環(huán)比上漲幅度達(dá)到3.9%，且上漲趨勢跡象擴大。

此輪房價的上漲引發(fā)各方關(guān)注。對此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，當(dāng)前樓市中充斥了很多恐慌性的財產(chǎn)調(diào)整或避險性需求。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當(dāng)月新增貸款的一半以上。

方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平研究指出，在2000年至2015年間，M2、GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入這三項的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數(shù)據(jù)意味著，近15年平均每年的M2增長速度，分別超過了GDP、城鎮(zhèn)居民收入名義增速2.8、5.2個百分點。

“對于一線城市和熱點二線城市來說，供求偏緊、投資情緒旺盛是一個突出的特點。”國研中心市場經(jīng)濟研究所研究室主任劉為民認(rèn)為。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購房資格得到限制，因此，資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點城市的優(yōu)質(zhì)項目也成為投資對象。比如長三角經(jīng)濟圈上海的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、廊坊等。同時，經(jīng)濟圈內(nèi)熱點城市樓市也帶動周邊樓市的投資，比如長三角經(jīng)濟圈蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，常州的交易量也被帶動起來，杭州的火熱帶動了寧波等城市交易開始活躍。

8月份至今，跨區(qū)域跨經(jīng)濟圈的投資輪動現(xiàn)象凸顯。此時一線城市、核心二線城市如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等地房價已經(jīng)被炒高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市資金的輪動導(dǎo)致不同的市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支，首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點，樓市也將步入調(diào)整的周期。

城市安居，重在樂業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠(yuǎn)來看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前優(yōu)質(zhì)社會資源過于集中于一線、二線熱點城市，人口、產(chǎn)業(yè)過于向大城市集中，社會資源的畸形集中造成房價的畸形分化；而三線城市盡管從房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量上能滿足居住需求，但是由于產(chǎn)業(yè)支撐不足，就業(yè)機會不足，導(dǎo)致城市發(fā)展房地產(chǎn)化，出現(xiàn)了大量“空城”。

從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場問題，更是宏觀社會政策的問題。面對房價暴漲的市場失靈，只有依靠社會政策不斷完善，在制度設(shè)計上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場失靈，避免城市攤大餅式無序擴張情況。