集中度上升與利潤率收窄

2015年典型房企的平均利潤率降至個(gè)位數(shù)，較2015年下降2個(gè)百分點(diǎn)，較2009年的峰值14.8%下降近半，房地產(chǎn)行業(yè)成為中低利潤行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，核心盈利能力下滑，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)利潤回歸制造業(yè)已成事實(shí)。在這個(gè)趨勢(shì)下，企業(yè)之間的分化、并購與整合將成常態(tài)，集中度也會(huì)自然提升。

房企的分化主要表現(xiàn)為：一是重點(diǎn)房企市場(chǎng)份額快速上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，2010年以來TOP10市占率提升7個(gè)百分點(diǎn)；二是房企布局主要集中于一、二線城市，在一、二線城市的拿地額占比不斷提升；三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市，占比達(dá)91%。

相比日本，2015年中國房企的TOP10市占率僅為17%，而日本在2014年全國TOP10房企的市占率份額就已達(dá)到40%，而首都圈更高達(dá)50%，2008年以來日本全國及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個(gè)和13個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來5年，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)或下行的發(fā)展新常態(tài)下，市場(chǎng)份額將更加集中于領(lǐng)先企業(yè)，預(yù)計(jì)TOP10的市占率將超過20%。

新房與二手房之間的聯(lián)動(dòng)性越來越強(qiáng)

這種聯(lián)動(dòng)表現(xiàn)在諸多方面：

首先，在一線城市，換房需求占比越來越高，購買新房的前提往往是賣掉舊房，這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯(lián)動(dòng)影響。數(shù)據(jù)上，2000~2015年我國出售的商品住宅面積合計(jì)約為107萬平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的44%，也就是說有五成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的成交中改善性需求占比高達(dá)74%，較年初上升10個(gè)百分點(diǎn)。

其次，客源在二手房與新房之間的轉(zhuǎn)換越來越明顯。過去兩年來，一、二手聯(lián)動(dòng)非常普遍，潛在的邏輯就是購買二手房的客戶也有可能會(huì)成為新房的客戶。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潛在客源的價(jià)值也越來越大，成為新房去庫存的一支重要力量。