二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣的商品房開(kāi)發(fā)量基本每年控制在20萬(wàn)平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價(jià)位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房銷售價(jià)格差達(dá)120元/㎡。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在著不規(guī)范行為。從目前開(kāi)發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，其余開(kāi)發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。

3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無(wú)規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒(méi)有質(zhì)監(jiān)，無(wú)須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價(jià)格比合法開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來(lái)的影響。按照20xx年出臺(tái)的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評(píng)估地價(jià)的56進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。如A2、B4等地塊沒(méi)有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金對(duì)預(yù)期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競(jìng)投的興趣，也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在20xx年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利開(kāi)展。

三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

1、進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。按照有利于建立公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。目前我縣未完工或未動(dòng)工建設(shè)的商品房量約為49萬(wàn)㎡。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得發(fā)布虛假信息等。文秘114版權(quán)所有

2、加大南遷單位建設(shè)工作力度。按照修府辦抄字[20xx]48號(hào)文件規(guī)定，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設(shè)搬遷工作，從目前工作的進(jìn)展情況來(lái)看，只有少數(shù)幾個(gè)單位有建設(shè)意向，其余單位都在等、拖、看。為此，縣委、縣政府必須下定決心，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，加大工作力度，確保南遷單位建設(shè)順利進(jìn)行。

3、加大工作力度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)管理措施到位。一要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，全面建立公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二要建立以規(guī)劃為龍頭的定期議事制度，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地按照先規(guī)劃、后用地，先報(bào)批、后建設(shè)的原則依法有序進(jìn)行。三要加大打擊非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為，加強(qiáng)部門之間的協(xié)作，嚴(yán)禁農(nóng)村集體土地，城鎮(zhèn)農(nóng)民宅基地以及劃撥土地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易或直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于已發(fā)生的違法用地行為，除重點(diǎn)拆除有重大影響的違章建房外，對(duì)符合規(guī)劃的，通過(guò)處罰，由稅務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行全額清稅整頓，從而達(dá)到對(duì)違規(guī)建房者無(wú)利可圖的目的。通過(guò)源頭把關(guān)，全面建立城鎮(zhèn)土地統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一交易供應(yīng)的運(yùn)作機(jī)制，確保我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平衡發(fā)展。