消化庫存政府和社會已做了哪些事情、還能發(fā)揮什么作用？

盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶的意愿，但并不意味著這些人有能力買得起房子，他們的城鎮(zhèn)“安居夢”該如何圓？

在甘肅建投城關(guān)區(qū)農(nóng)民巷一處建筑工地上，做了２０余年鋼筋工的武山縣農(nóng)民李文對記者說：“在城市租房是我首要考慮的，我們怎樣才能租到廉價的、全家老小能生活的房子。”

近年來，一些地方政府正在嘗試把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。２０１３年以來，四川省已連續(xù)多年把公共租賃住房的３０％定向供應(yīng)給農(nóng)民工，房租按當(dāng)?shù)厥袌鲎饨鹨话胱笥宜酱_定；在福建，多地還探索在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū)，引導(dǎo)各類投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開展公共租賃住房業(yè)務(wù)。

另外，多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前，各地棚改貨幣化安置主要有三種方式，即直接貨幣補償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如，安徽將２０１６年棚改貨幣化安置比例目標定為５０％，并積極推進組織棚改居民購買商品房進行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示，無論哪一種方式都對消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場具有重要意義。

大型房企萬科啟動的存量房改售為租的長租公寓項目正在全國加速落地；市場上還涌現(xiàn)出像魔方公寓、ＹＯＵ＋等一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)。“中國有２億多流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿和生活消費，是萬億級的市場。”魔方（中國）生活服務(wù)集團董事長葛嵐說，市場之大很有誘惑，相信還會有像我們這樣的企業(yè)不斷出現(xiàn)。

想落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民工買得起房嗎？

“盡管在外打工多年，但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)買房的政策，對我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍農(nóng)民工小余說。

小余的話，道出了許多農(nóng)民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房，首付應(yīng)該問題不大。而這些區(qū)域也恰恰是庫存“重災(zāi)區(qū)”，因此在這次去庫存的政策設(shè)計中，農(nóng)民工成為擴大有效需求的主要目標群體。

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉測算，２０１４年底農(nóng)民工的總量為２．７４億人，如果１０％的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就將緩解不小的庫存壓力。

房價還能降多少、開發(fā)商是否愿意降價？

中央經(jīng)濟工作會議提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。老百姓最關(guān)心的房價能降下來嗎？

萬科原高級副總裁毛大慶向記者介紹，房價的構(gòu)成因素一是土地價格，二是行業(yè)稅費，三是建安成本，四是合理利潤。后三項在成本構(gòu)成各地差不多，區(qū)別最大的是土地價格。

一位開發(fā)商給記者算了一筆賬，假設(shè)房價每平方米８０００元，則地價３０００元，稅費２０００元，建安成本２０００元，利潤１０００元。

一方面是成本居高不下，另一方面則是供過于求的市場。旭輝集團執(zhí)行副總裁陳東彪分析認為，三四線城市需用３到５年時間實現(xiàn)房價“擠泡沫”，“也就是說，在庫存沒有明顯變化之前，房價水平將維持原有水平甚至下降。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。

“下一步還看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。”陳寶存說。