房地產(chǎn)投資是拉動中國經(jīng)濟增長的主要因素之一。在中國的經(jīng)濟增長中，房地產(chǎn)投資的貢獻率曾達30%左右。但從2011年以來，房地產(chǎn)投資增速逐步下滑，與此相應(yīng)，中國的經(jīng)濟增長率也逐步下降。雖然近年來的經(jīng)濟增速下滑是多種因素共同作用的結(jié)果，但就國內(nèi)因素而言，房地產(chǎn)投資增速的下滑是主要原因之一。因此，在短期內(nèi)，要想穩(wěn)增長，就需要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。

根據(jù)上述邏輯，今年以來出臺的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，可以理解為政府對當前經(jīng)濟形勢的反應(yīng)，政策的目標自然是穩(wěn)增長。在經(jīng)濟新常態(tài)下，中國經(jīng)濟需要保證一定的經(jīng)濟增速，這不僅是保就業(yè)的需要，也是保障經(jīng)濟金融體系安全平穩(wěn)運行的需要。去年底的中央經(jīng)濟工作會議、今年的兩會，都把穩(wěn)增長作為宏觀調(diào)控的首要目標，而房地產(chǎn)投資是唯一可以在短期內(nèi)被刺激起來的民間需求。因此，直觀地看，刺激房地產(chǎn)市場就有助于穩(wěn)增長，房地產(chǎn)政策的放松是穩(wěn)增長政策的一部分。

總體來看這次放松房地產(chǎn)政策的效果，在短期內(nèi)肯定是有助于穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的，但效果多大尚需觀察，畢竟目前中國的房地產(chǎn)市場形勢已發(fā)生了很大變化，總體上供過于求的局面已經(jīng)形成。首先，目前的房地產(chǎn)市場低迷主要是人口結(jié)構(gòu)變化這類長期因素導致的，房地產(chǎn)政策的作用充其量只是在邊際上影響一下。其次，從房地產(chǎn)市場的區(qū)域形勢來看，二線以下城市房地產(chǎn)嚴重過剩，人口流入很少，甚至是負的，放松房地產(chǎn)政策也不能改變二線城市房地產(chǎn)過剩的局面；一線城市的房價雖有上漲空間，但限購政策限制了需求的增加，因此效果如何也不能確定。最后，目前國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場的黃金時代已經(jīng)過去的預期已經(jīng)形成，房價像以前那樣快速上漲的可能性已經(jīng)不大，投資房地產(chǎn)的預期收益率已大幅降低，加之近期股市大漲，市場對股市的樂觀預期進一步抑制了房地產(chǎn)的投資性需求。

在這樣的形勢下，要想使本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生效果，就必須輔以其他配套政策。如上所述，二線以下城市的房地產(chǎn)市場已嚴重供過于求，因此需要其他政策來刺激房地產(chǎn)需求。一個可行的辦法，是在二線以下城市全面放開戶籍管理政策，并在醫(yī)療、教育等公共服務(wù)方面給予進城農(nóng)民完全平等的待遇，同時保證進城農(nóng)民在農(nóng)村的利益不受損失，這就需要加快農(nóng)村土地制度改革和住房制度改革，實現(xiàn)戶籍與土地、戶籍與宅基地的脫鉤。不僅如此，還需要在這些城市創(chuàng)造足夠的就業(yè)機會以消化進城的勞動力。因此，在二線城市，通過城市化來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是可行的，但短期內(nèi)見效很難。

在短期內(nèi)能刺激房地產(chǎn)投資的只有一線城市。但在一線城市，限購政策抑制著房地產(chǎn)需求的增加，因此需要在一線城市同時放松限購政策。從長期看，限購政策終究是要放開的。房地產(chǎn)市場低迷的時候是放松限購的良好機會，如果一次性全面放開限購政策會引發(fā)人們的擔憂，不妨分步放開限購。

房地產(chǎn)投資近20年來一直是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善居民的住房條件、拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻。但要看到，目前中國的人口總量和結(jié)構(gòu)的變化以及住房供應(yīng)形勢決定了從長期看，房地產(chǎn)市場已不可能繼續(xù)作為支柱產(chǎn)業(yè)。中國的勞動力數(shù)量目前已到達峰值，人口總量也將在2020年前后到達峰值，現(xiàn)在的住房已嚴重供過于求，在以后人口逐步減少的情況下，住房供過于求的程度只會強化，所以，房地產(chǎn)市場不可以作為未來經(jīng)濟發(fā)展的依靠。在中國經(jīng)濟發(fā)展的初期，改善住房條件是居民客觀、現(xiàn)實、合理的需要，因此房地產(chǎn)業(yè)在近20年的高速發(fā)展有其內(nèi)在的合理性。但當前人口狀況和房地產(chǎn)供應(yīng)的形勢都表明，中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展需要找到新的經(jīng)濟增長點，宏觀調(diào)控尤其是穩(wěn)增長也需要逐步擺脫對房地產(chǎn)的依賴，這也是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一部分。

（作者系北京大學經(jīng)濟研究所常務(wù)副所長）