不妨學習一下香港、韓國的經(jīng)驗
老齡房屋的檢測和修復也是香港社會面臨的一個大問題。按照相關法律,這部分應該是由業(yè)主來完成的,但是業(yè)主往往缺乏意愿和專業(yè)知識去主動做這個事情。香港屋宇署自己總結了五個方面,很值得借鑒:“我們設身處地去了解和響應業(yè)主所關注的課題,包括:(一)擬議計劃會否易于遵行而所需費用是否合理;(二)如何確保服務提供商的質(zhì)素和服務水平;(三)業(yè)主該如何組織起來,履行法律責任;(四)有需要的業(yè)主能否得到支持;(五)政府所擔當?shù)慕巧?rdquo;
有鑒于此,香港政府在2003、2005年做了兩次公眾咨詢,達成了共識,修繕責任主要是由業(yè)主負責,但是政府方面協(xié)同有關的行業(yè)協(xié)會、保險公司等機構提供一站式服務,既有錢的,也有技術的。錢方面,除了直接的補貼之外,還有免息貸款以及幫助入保險。技術方面,從頭到尾都有免費的專業(yè)意見支持,并且檢測和修葺都是放開市場的,充分競爭,價格會合理,而官方部門就在資質(zhì)上嚴格把關。此外,在相關的計劃中,還提到一個“大招”——香港官方調(diào)研報告的一個建議就是官方就舊樓的檢測、修葺情況提供公眾可查的數(shù)據(jù)庫,這樣可以督促要賣樓的業(yè)主。的確,樓盤的質(zhì)量實際上也影響到二手房的行情,中國內(nèi)地也一樣,許多老房子甚至都很難申請到商業(yè)銀行貸款。
光是利誘也不行,香港方面也有強制措施,相關法條規(guī)定,“業(yè)主、法團如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知,可被檢控;一經(jīng)定罪,可處罰款50000元及監(jiān)禁一年。”
當然,香港的經(jīng)驗是建立在香港的開發(fā)商本身得到的監(jiān)管比較嚴格,樓盤質(zhì)量比較過硬的前提下,因此很少考慮開發(fā)商的責任問題。但是其細化責任和照顧弱勢群體結合的思路對內(nèi)地的舊樓問題不乏是個參考,只有在明晰責任的基礎上兼論公益,并且提供足夠多的資源,這個問題才可能解決。
此外,韓國的經(jīng)驗也值得借鑒。韓國也經(jīng)歷過同樣的問題。韓國在上個世紀80、90年代建了很多房子,2008年,有學者統(tǒng)計占了全韓住宅的71%。所以老化的問題相當集中。面對此問題,就由韓國的政府部門牽頭做住宅再生工程,將建筑主體留下而其他部分進行改建,達到煥然一新的效果。而這樣的做法,其實對改善中低收入者的生活環(huán)境,平抑房價、節(jié)約資源都有很好的效果。所以舊房改造本身就是公益的。
【啟示與思考】
事實上,塌樓不是個案,就是寧波市在近五年里都發(fā)生了三起,而這種事件對于人們內(nèi)心的沖擊,并不亞于對受害者直接的傷害。因為,上世紀八九十年代的房子就遍布你我身邊,每個人都曾經(jīng)住過甚至仍居住在這樣的房子里。這會使不少人被一種巨大的不安全感包圍。家,是給人溫暖和安全的地方,可是現(xiàn)在似乎不會了,因為塌樓的危險時刻就在身邊。
不可否認,改革開放后,為了解決老百姓住的問題,很多地方確實建造了一批快餐式的房子。上世紀八九十年代,市場經(jīng)濟剛剛起步,由于規(guī)范標準體系跟不上建設速度,很多建筑工人甚至來不及學習建筑常識,就從“稻田”直接上了腳手架。加上技術和資金方面的原因,建筑工程質(zhì)量很難得到保證。
此外,考慮到建筑成本,當時一些結構應該采用鋼筋和水泥的地方或減少或取消,甚至以泥漿代替水泥砂漿使用,也會嚴重影響房屋質(zhì)量和使用壽命。本次倒塌的樓房,按照媒體報道,“外墻面和里面的磚體之間有兩厘米的距離,外墻皮和磚頭之間只有一層薄薄的泥漿”。
同時本身建筑質(zhì)量就十分低下的樓房更禁不住在中國屢見不鮮的破墻開店,野蠻裝修。浙江中設工程設計有限公司建筑師吳正群指出,磚混結構是一種“免疫力”很低的結構,往往看起來很強壯,但內(nèi)里已經(jīng)千瘡百孔。“哪怕把打掉的墻再重新填回去,也虛不受補,因為結構性的傷害是不可逆的。”
當然,中國樓房的短命除了像奉化這樣因為建筑質(zhì)量低下而“自然死亡”的舊樓外,更多的還是來自于地方政府那只閑不住的手。在這里,我們要明了這種壽命的差異,并不只單純地說中國的建筑存在著簡單的質(zhì)量問題,還有那些大規(guī)模盲目的拆遷。梁思成的一句名言,對待建筑“要讓它延年益壽,不要返老還童”。
除了城市規(guī)劃的短視造成,地方政府的公司化也是建筑壽命越來越短的一個重要原因,因為從某種程度上來說,住宅使用壽命越短,對地方政府越有利。改革以來的中國現(xiàn)代化,是地方政府導向的現(xiàn)代化,在社會資源缺位的情況下,地方政府成為拉動現(xiàn)代化的最大動力,這是中國的現(xiàn)實和國情。本應在經(jīng)濟發(fā)展過程中做守夜人的政府,一躍變成了主角,政府的利益跟經(jīng)濟活動有著直接的相關性,其行為、動機,都具有公司的特征。于是他們四處尋找利益空間,尋找增加財政收入的辦法——賣地,成了他們最大的財政來源。
如果說面對既有的舊建筑只能“亡羊補牢”,那么針對新建筑就必須以嚴格的手段對建筑質(zhì)量和城市規(guī)劃加以控制。應該說,中國的建筑質(zhì)量和水平相較于20年前有了很大提升,但并不意味著粗制濫造和偷工減料就不存在了。最近幾年,頻繁有在建或者新建樓房倒塌的新聞見諸報端,這需要對開放商的建筑質(zhì)量有著更為嚴格的管理和監(jiān)督。
其次,中國城市多數(shù)不缺規(guī)劃,但有不少地方缺少對規(guī)劃的長期堅持與執(zhí)行。如果不扼制住部分官員短期的政績沖動,在拆遷的鐵錘之下,中國的樓房想長命百歲,有點難!
無論是城市規(guī)劃朝令夕改,還是質(zhì)量監(jiān)管失去作用,短命建筑都與政府監(jiān)管部門的消極作為或者作為不力緊密相關。如果要想將目前30年的建筑平均壽命延長至100年,那么政府監(jiān)管部門的專業(yè)性和有效性,首先必須得翻上三番。
毫無疑問,不但要對“寧波塌樓”認真解剖,進行嚴格的責任倒查和追究,而且很有必要將其作為當今房地產(chǎn)建設的一個“樣板”,梳理、反思存在的種種亂象、弊病,采取切實、果決的措施進行糾偏、治理,事關民眾性命安全,不能總等事故發(fā)生了、傷害造成了才有所檢討。畢竟,業(yè)界信譽傷不起,社會良知傷不起,政府公信更傷不起。期待著“亡羊補牢”的事情能少些再少些,未雨綢繆、防患于未然的舉措多些再多些,讓“群眾利益無小事”的口號真真切切地變?yōu)楝F(xiàn)實。
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