日前，被認為是今后一個時期指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的規(guī)劃，也是中央頒布實施的第一個城鎮(zhèn)化規(guī)劃———《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式落地，規(guī)劃明確指出，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時，以戶籍為突破口，從戶籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進城權(quán)益與發(fā)展路徑。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，城鎮(zhèn)化過程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來住房需求量30億平方米。因此，房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受 益 者 。 但 是 ， 城 鎮(zhèn) 化 是 “ 雙 刃劍 ” ， 應(yīng) 謹 防 過 度 利 用 “ 土 地 紅利”，謹防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過高地價推高房價。

“人的城鎮(zhèn)化”目標(biāo)確定

《規(guī)劃》明確指出，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

C R IC研究中心認為，城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移、各城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移的過程，這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的各層次住房需求。

對此，住建部副部長齊驥表示，“逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。”即在符合落戶城市住房保障條件的農(nóng)民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下，要逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，這意味著，戶籍不再是硬性標(biāo)準(zhǔn)，而是沒有得到戶籍的常住人口也要進行住房保障。

新型城鎮(zhèn)化將成為未來房地產(chǎn)市場容量增長的持續(xù)動力。據(jù)CR IC測算，2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬 人 ， 占 總 人 口 的49 .68%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2億余人，鄉(xiāng)村人口減少1 .3億余人，城鎮(zhèn)人口比重上升13 .46個百分點。過去十年是我國人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個龐大的數(shù)字，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達到60億平方米。

這意味著，若按照規(guī)劃，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么，一億落戶人群，住房需求將達30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù)，將遠遠超出過去10年60億平方米的住房需求量。

《規(guī)劃》透露城鎮(zhèn)住房制度思路

值得注意的是，《規(guī)劃》雖然是中央對未來新型城鎮(zhèn)化的全面部署，但透露出我國未來住房制度思路。

《規(guī)劃》指出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

住房供應(yīng)體系方面，《規(guī)劃》確定，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。

保障性住房制度方面，建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運營效率。