外資有回流沖動(dòng)
中國證券報(bào):萬科等房企借道進(jìn)入香港資本市場(chǎng),意在謀求海外融資。與國內(nèi)的融資渠道相比,海外融資的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面?
王玉珂:主要的優(yōu)勢(shì)在成本。對(duì)于資質(zhì)相對(duì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說,海外融資的平均成本在3%-5%的水平,個(gè)別企業(yè)的成本更低,甚至達(dá)到2%。相比之下,從國內(nèi)銀行獲得貸款,成本通常要在基準(zhǔn)貸款利率上有一定上浮,成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款,最低成本也要12%。打個(gè)比方,為什么很多港資企業(yè)敢于囤地多年而不開發(fā)?主要原因就是它的資金成本低。
中國證券報(bào):外資主要是以什么形式進(jìn)入國內(nèi)樓市?其更青睞哪些物業(yè)類型?對(duì)區(qū)域有何選擇?
王玉珂:外資投入國內(nèi)樓市主要分兩類。一是開發(fā)類,以房地產(chǎn)開發(fā)資金的形式進(jìn)入。就像早期進(jìn)入的新昌、凱德,以及一些港資開發(fā)商,如恒隆、新鴻基等等。二是基金類,以房地產(chǎn)基金的形式進(jìn)入國內(nèi),如華平、摩根斯坦利等股權(quán)投資基金。
從物業(yè)類型上看,外資更加青睞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是具有保值功能的核心地段商業(yè)。從區(qū)域選擇上看,主要集中在一線城市和東部省會(huì)城市,成都、重慶等西部城市也有外資的身影。
中國證券報(bào):當(dāng)前外資在國內(nèi)樓市的規(guī)模比較大,如果人民幣持續(xù)貶值,會(huì)不會(huì)造成資金的回流?
王玉珂:若人民幣持續(xù)貶值,外資對(duì)國內(nèi)樓市的興趣肯定會(huì)減弱,資本傾向于回流。整體而言,會(huì)造成人民幣資產(chǎn)的貶值,包括房地產(chǎn)、股市。
從房企海外融資的角度來說,人民幣貶值會(huì)造成融資成本提高、融資難度加大。但海外融資的比例是否減少,主要還將取決于國內(nèi)的金融政策。如果國內(nèi)融資的難度大,房企仍然會(huì)傾向于海外融資,畢竟成本仍然相對(duì)較低。
今年房?jī)r(jià)漲幅趨緩
中國證券報(bào):亞太、歐洲和美國樓市目前正處在什么階段?很多國內(nèi)企業(yè)在海外投資,人民幣貶值會(huì)不會(huì)對(duì)房企“出海”帶來影響?
王玉珂:亞太受美國QE退出的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下滑階段;歐洲一直低迷;美國房地產(chǎn)市場(chǎng)則從金融危機(jī)中逐漸復(fù)蘇。人民幣貶值會(huì)刺激海外資金回流,會(huì)對(duì)這些市場(chǎng)注入比較多的資本,有助于其復(fù)蘇。
值得注意的是,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)海外項(xiàng)目,主要目標(biāo)客群就是國內(nèi)人群。而人民幣的貶值,還會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)人民幣資產(chǎn)外流,如通過購房等形式向海外流出。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“出海”,反而能起到一定的促進(jìn)作用。
中國證券報(bào):對(duì)今年國內(nèi)樓市走向怎么看?
王玉珂:今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本維持平穩(wěn),不會(huì)有太大的波動(dòng)。因?yàn)閺恼呱蟻砜?,不?huì)再有比較大的調(diào)整。即使有一些稅費(fèi)政策的微調(diào),也屬于非行政手段,有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展。但重要的一點(diǎn)是,分類調(diào)控的思路可能會(huì)越來越明確。對(duì)于京滬等熱點(diǎn)城市,行政手段還會(huì)存在一段時(shí)間;而一些供應(yīng)量充足、空置率高、房?jī)r(jià)偏低的三四線城市,更多受市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的影響,市場(chǎng)會(huì)有些波動(dòng),但并不會(huì)影響全局??傮w而言,今年國內(nèi)房?jī)r(jià)的整體漲幅會(huì)趨緩。
中國證券報(bào):最近一些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)樓盤降價(jià)現(xiàn)象,個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。這種情況會(huì)不會(huì)擴(kuò)大化?
王玉珂:對(duì)于三四線城市來說,市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng),乃至個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約,都是很正常的現(xiàn)象。因?yàn)檫@屬于市場(chǎng)自我調(diào)整的一部分。當(dāng)一個(gè)行業(yè)處于全面繁榮、任何一個(gè)企業(yè)都能在其中賺錢時(shí),市場(chǎng)反而是不正常的。就像手機(jī)行業(yè),即使諾基亞不行了,也不意味著這個(gè)行業(yè)的衰落。(記者 張敏)
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