外資有回流沖動

中國證券報：萬科等房企借道進入香港資本市場，意在謀求海外融資。與國內(nèi)的融資渠道相比，海外融資的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

王玉珂：主要的優(yōu)勢在成本。對于資質(zhì)相對較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個別企業(yè)的成本更低，甚至達(dá)到2%。相比之下，從國內(nèi)銀行獲得貸款，成本通常要在基準(zhǔn)貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。打個比方，為什么很多港資企業(yè)敢于囤地多年而不開發(fā)？主要原因就是它的資金成本低。

中國證券報：外資主要是以什么形式進入國內(nèi)樓市？其更青睞哪些物業(yè)類型？對區(qū)域有何選擇？

王玉珂：外資投入國內(nèi)樓市主要分兩類。一是開發(fā)類，以房地產(chǎn)開發(fā)資金的形式進入。就像早期進入的新昌、凱德，以及一些港資開發(fā)商，如恒隆、新鴻基等等。二是基金類，以房地產(chǎn)基金的形式進入國內(nèi)，如華平、摩根斯坦利等股權(quán)投資基金。

從物業(yè)類型上看，外資更加青睞商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是具有保值功能的核心地段商業(yè)。從區(qū)域選擇上看，主要集中在一線城市和東部省會城市，成都、重慶等西部城市也有外資的身影。

中國證券報：當(dāng)前外資在國內(nèi)樓市的規(guī)模比較大，如果人民幣持續(xù)貶值，會不會造成資金的回流？

王玉珂：若人民幣持續(xù)貶值，外資對國內(nèi)樓市的興趣肯定會減弱，資本傾向于回流。整體而言，會造成人民幣資產(chǎn)的貶值，包括房地產(chǎn)、股市。

從房企海外融資的角度來說，人民幣貶值會造成融資成本提高、融資難度加大。但海外融資的比例是否減少，主要還將取決于國內(nèi)的金融政策。如果國內(nèi)融資的難度大，房企仍然會傾向于海外融資，畢竟成本仍然相對較低。

今年房價漲幅趨緩

中國證券報：亞太、歐洲和美國樓市目前正處在什么階段？很多國內(nèi)企業(yè)在海外投資，人民幣貶值會不會對房企“出海”帶來影響？

王玉珂：亞太受美國QE退出的影響，房地產(chǎn)市場處于下滑階段；歐洲一直低迷；美國房地產(chǎn)市場則從金融危機中逐漸復(fù)蘇。人民幣貶值會刺激海外資金回流，會對這些市場注入比較多的資本，有助于其復(fù)蘇。

值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)海外項目，主要目標(biāo)客群就是國內(nèi)人群。而人民幣的貶值，還會導(dǎo)致國內(nèi)人民幣資產(chǎn)外流，如通過購房等形式向海外流出。因此對房地產(chǎn)企業(yè)“出海”，反而能起到一定的促進作用。

中國證券報：對今年國內(nèi)樓市走向怎么看？

王玉珂：今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本維持平穩(wěn)，不會有太大的波動。因為從政策上來看，不會再有比較大的調(diào)整。即使有一些稅費政策的微調(diào)，也屬于非行政手段，有助于市場的健康發(fā)展。但重要的一點是，分類調(diào)控的思路可能會越來越明確。對于京滬等熱點城市，行政手段還會存在一段時間；而一些供應(yīng)量充足、空置率高、房價偏低的三四線城市，更多受市場自發(fā)調(diào)整的影響，市場會有些波動，但并不會影響全局?？傮w而言，今年國內(nèi)房價的整體漲幅會趨緩。

中國證券報：最近一些區(qū)域房地產(chǎn)市場出現(xiàn)樓盤降價現(xiàn)象，個別房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。這種情況會不會擴大化？

王玉珂：對于三四線城市來說，市場出現(xiàn)波動，乃至個別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，都是很正常的現(xiàn)象。因為這屬于市場自我調(diào)整的一部分。當(dāng)一個行業(yè)處于全面繁榮、任何一個企業(yè)都能在其中賺錢時，市場反而是不正常的。就像手機行業(yè)，即使諾基亞不行了，也不意味著這個行業(yè)的衰落。（記者 張敏）