外資炒樓熱情消退

人民幣的貶值，還可能影響外資介入樓市的熱情。由于看好人民幣資產(chǎn)帶來的匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利，大量外資進(jìn)入中國(guó)。房產(chǎn)是外資進(jìn)入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領(lǐng)域。一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)的價(jià)格也可能會(huì)受到一些影響。

據(jù)了解，盡管以“去投資化”為目的的房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外資本主要以基金的形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是其青睞的對(duì)象。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年國(guó)際金融危機(jī)后，外資在寫字樓市場(chǎng)的主流地位曾一度讓位于內(nèi)資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢(shì)。

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)。如果人民幣貶值并導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么投資者或退出市場(chǎng)，或再也不輕易地進(jìn)入住房市場(chǎng)。他表示，人民幣持續(xù)貶值不僅會(huì)導(dǎo)致早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金流出中國(guó)，或不敢再輕易地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)住房資產(chǎn)的價(jià)格下跌。

從去年下半年開始，李嘉誠(chéng)就掛牌出售位于上海、廣州等地的物業(yè)，并將目光投向歐洲。分析人士認(rèn)為，李嘉誠(chéng)此次舉動(dòng)，就在美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出QE后不久。除了出于對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不看好之外，也蘊(yùn)含了其對(duì)樓市走向及匯率變化的看法。

與此同時(shí)，易憲容還強(qiáng)調(diào)，人民幣持續(xù)升值的預(yù)期一旦打破，國(guó)內(nèi)居民也會(huì)減持人民幣資產(chǎn)。具體而言，國(guó)內(nèi)居民或是不再愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是會(huì)減持手中持有的以人民幣計(jì)價(jià)的住房資產(chǎn)。

因此，從資產(chǎn)價(jià)值的角度，人民幣貶值無疑將對(duì)房地產(chǎn)帶來影響?？藸柸鸬姆治稣J(rèn)為，沖擊范圍將包括以工業(yè)品為代表的大宗商品、房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至股票市場(chǎng)等人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格。該機(jī)構(gòu)還強(qiáng)調(diào)，熱錢投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益將縮小，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)整，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)的上漲。

一線城市房?jī)r(jià)承壓

自1998年我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，樓市經(jīng)歷過數(shù)次人民幣貶值的沖擊。但結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來看，樓市的冷熱與匯率波動(dòng)并無直接相關(guān)性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)便大幅上漲，絲毫未受影響。

分析人士認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場(chǎng)供需關(guān)系。其中，前者與樓市的走勢(shì)有著正相關(guān)性，后者則決定市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在很大程度上影響市場(chǎng)走向。相比之下，匯率波動(dòng)只是影響樓市的次要因素。

但值得注意的是，作為一項(xiàng)利空因素，人民幣貶值在樓市向好時(shí)的影響微乎其微；但在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期之時(shí)，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場(chǎng)預(yù)期，此次人民幣貶值或維持一段時(shí)間。

張大偉表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在下行周期中。2014年以來的數(shù)據(jù)顯示，主要城市市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)漲幅都有所放緩?？傮w來看，2014年及之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，調(diào)整的趨勢(shì)將愈加明顯，大部分三四線城市將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩，房?jī)r(jià)下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現(xiàn)調(diào)整。

近期，國(guó)內(nèi)樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。部分房企因銷售不理想而出現(xiàn)資金鏈緊繃的局面，浙江的個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)債務(wù)違約。

在此背景下，張大偉認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)QE退出、人民幣貶值對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響偏負(fù)面。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨頹勢(shì)，從而可能傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

分析人士還強(qiáng)調(diào)，相比三四線城市供大于求的本質(zhì)，熱錢集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續(xù)貶值，熱錢就會(huì)流出，導(dǎo)致一線城市的房?jī)r(jià)受到壓力。從2005年以來，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房?jī)r(jià)也一直上漲，這些投機(jī)資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價(jià)格退出。”

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂日前在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，受外資回流的影響，國(guó)內(nèi)房屋等人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)可能會(huì)有所貶值。部分房企的海外融資成本也會(huì)有所提高，但由于成本較低，除非國(guó)內(nèi)的金融政策有較大調(diào)整，否則人民幣貶值不會(huì)影響到房企海外融資的步伐。