信貸政策影響樓市預期

只要信貸政策維持不變，樓市或將進入調整期

在“崩盤論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內人士認為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進入調整期。

“我不認為樓市會崩盤。但只要信貸政策不變，流動性不松動，今年樓市可能會調整。” 中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說，以杭州為例，從供需數據看，開發(fā)商還沒有被逼到降價的地步，但由于信托需提前償付，開發(fā)商急于回籠資金，這才是樓盤降價的主因。

信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。

去年下半年以來，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺，直接導致市場需求延緩釋放，影響了市場供求關系。

“樓市供需兩端都是變量。過去，大家普遍認為房價仍會大漲，為了提前鎖定交易價格，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極，需求側很恐慌。但現在需求側被信貸卡了脖子，開發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬，如果一位北京購房者要購買首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞世噬细?%，增加的總利息相當于總房價的21%。

購房者貸款成本提高，導致開發(fā)商可以提價的空間有限。與此同時，需求側的變化也使開發(fā)商去庫存“壓力山大”。今年兩會期間，鄂爾多斯市長廉素坦言，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現了去庫存壓力。像杭州，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達7.7萬套，供求比達到了1∶0.6。

信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力，促使其調整銷售策略，以現金為王，跑量取勝。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費者預期。“杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市，將對購房者心理預期造成較大影響。”張大偉說，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重、新增人口數量放緩的城市，不排除再次出現樓盤降價。”

防風險與強兜底并重

《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類調控”

過去十年，中國樓市一直保持了高速增長，但中間也經歷了約四次調整。業(yè)內人士認為，此次調整將更突出地域差異的特點。

鏈家地產市場研究部研究員張旭表示，1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內部分化明顯加?。焊邘齑娉鞘新氏瘸霈F降價，而公共資源集中的一線城市，盡管房價漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數增長。

“在信貸政策不會明顯放松的情況下，市場自發(fā)的‘降價換量’調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，價格調整的趨勢還將延續(xù)；而一線城市將延續(xù)上漲趨勢，但漲幅會收窄。”張旭說。

基于樓市現狀，今年的《政府工作報告》，告別了全國樓市調控“一刀切”的思路，首次明確提出“針對不同城市情況分類調控”。

“由于市場分化已經比較明顯，再出臺全國一刀切的樓市調控政策已沒有必要。下一步調控的責任主體應該是地方。地方政府應結合本地實際情況，有針對性地出臺政策。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調控應著重四大任務。一是嚴格防范風險，確保金融安全，根據地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產市場。二是根據各地實際需求，把握好土地供應的節(jié)奏。三是政府做好“補位兜底”，進一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求。

在注重調控“差異化”的同時，今年樓市調控也有一條共同的原則，用住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在兩會上的話概括，就是“雙向調控”。

“雙向調控，就是不僅僅調控需求端，還要在供給端進行調控，在抑制投機投資性需求的同時，還要滿足自住性需求。”秦虹說。