后人如果回顧當今中國史無前例的住房發(fā)展篇章，有兩份講話怕是不能忽略，也是不應該忽略的。

這是新中國建國六十多年來，作為執(zhí)政黨中央最高領導集中談論房地產(chǎn)問題僅有的兩次講話。

第一次是1980年4月2日鄧小平的內(nèi)部講話；第二次是今年10月29日中央政治局第十次集體學習會習近平關于加快住房保障和供應體系建設的講話。如果說，鄧小平30多年前的講話主要是針對要不要發(fā)展住房問題，那么，習近平講話主要針對的則是如何進一步發(fā)展住房問題。

鄧小平的這篇講話是在十一屆三中全會閉幕不久，當時在場的只有胡耀邦、萬里、姚依林、鄧力群等數(shù)人，當月13日，由由時任國務院副總理兼國家計委主任的姚依林向全國建設會議作料傳達。講話全文642字，言簡意賅，高屋建瓴，體現(xiàn)了他對住房問題的關切，也反映出他對建筑行業(yè)乃至整個經(jīng)濟管理體制的深度思考。當時全國城鎮(zhèn)居民人均住房不足5平方米，家家戶戶缺住房，已成為舉國關注的重大問題。

他在這篇談話中提出，“從多數(shù)資本主義國家看，建筑業(yè)（按：實際指建筑與房地產(chǎn)業(yè)，以下同）是國民經(jīng)濟的三大支柱之一，這不是沒有道理的。”“建筑業(yè)是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產(chǎn)業(yè)部門”，“在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要地位”，“建筑業(yè)發(fā)展起來，就可以解決大量人口的就業(yè)問題，就可以多蓋房，更好地滿足城鄉(xiāng)人民的需要”。“關于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，十年、十五年付清。”“建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設計，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，能節(jié)約耕地。”“蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)、不同居民的需要。”

盡管篇幅很短，但小平一口氣提出了住房建設的許多關鍵及要害問題：比如房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位問題、住房商品化問題、舊房交易與租賃市場問題、房價與租金合理比例的“租售比”問題、按揭貸款買房問題、住房保障問題、多途徑加快住房建設問題、重視農(nóng)村建房問題、注重節(jié)約土地資源問題、因地制宜地滿足群眾住房需求問題等。其實即便是放在今天，這些問題仍是人們熱切討論的問題。這份思路清晰、撥亂反正意味明顯的講話迅速在全國城鄉(xiāng)傳開，此后城鎮(zhèn)住房制度改革的各項探索和試點陸續(xù)展開，一場關系我國億萬家庭住房夢想的大劇由此開演。

與小平講話引發(fā)全國住房市場的深刻變革相比，兩個月前習近平總書記代表新一屆中央領導集體所作講話的意義尚待時間的檢驗。不過，從這份講話的具體內(nèi)容及其所蘊含的政策邏輯看，其作用同樣不容低估。

從1998年全面啟動城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我國住房市場經(jīng)過十多年的改革發(fā)展成就巨大，但同時也面臨許多新挑戰(zhàn)、新問題。這期間十年調(diào)控有得有失，有成功經(jīng)驗，也有失誤和教訓。如何看待我國住房市場現(xiàn)狀？如何考量既有政策的成效？如何厘清住房發(fā)展思路？如何處理房地產(chǎn)市場多元復雜的社會經(jīng)濟關系？如何探索形成符合國情的住房供應模式與住房消費模式？這些新老問題隨著政府換屆自然轉(zhuǎn)移到了新一屆中央領導手上。

經(jīng)過了大約半年時間的政策靜默期后，習以中央政治局集體學習會的特殊形式表達其住房發(fā)展新思維。

和上屆政府迥然有別的是，他在講話中只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”，也只字未提“房價”，他的講話直指問題核心：“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業(yè)，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關系社會和諧穩(wěn)定。”當前住房領域“存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”。

他在講話中提到了住房發(fā)展的基礎性同時也是根本性的問題。比如他提出了“一個方向”，即只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求；提出了“兩個為主”，即構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系；提到了“三個體系”，除了住房保障體系，還要“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應體系”，“建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系”；強調(diào)在住房發(fā)展中要處理好“四組關系”，一是政府提供公共服務和市場化的關系；二是住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關系；三是需要和可能的關系；四是住房保障和防止福利陷阱的關系。

過去曾經(jīng)高頻率出現(xiàn)的“房地產(chǎn)調(diào)控”不見蹤影了，過去媒體耳熟能詳?shù)?ldquo;房價”也不再提及了。盡管如你所知，不提調(diào)控并不意味著不再調(diào)控或者放棄調(diào)控，不提房價也并不等于放任房價。但是此前以調(diào)控為綱、以房價為主要目標的調(diào)控模式已悄然變化，取而代之的則是發(fā)展優(yōu)先，以住房供應體系建設為手段，以實現(xiàn)住有所居為基本發(fā)展目標。因為調(diào)控只是手段而不是目的，改革發(fā)展才是硬道理；房價的漲跌雖然牽動人心但它只是市場的表象和結(jié)果，供求關系特別是供應模式及供應體系才是根本。在我們看來，這或許正是習近平講話的言外新意所在，也是其住房發(fā)展思路的最大亮點。

以這篇講話為發(fā)端，隨后召開的十八屆三中全會、中央經(jīng)濟工作會議、中央城鎮(zhèn)化工作會議以及中央農(nóng)村工作會議等，舉凡涉及房地產(chǎn)議題，無論是相關內(nèi)容表述還是內(nèi)在邏輯上均一脈相承，其政策輪廓已日漸清晰。

比如在調(diào)控手段上，強調(diào)市場手段，淡化行政手段，強調(diào)市場對于資源配置的決定性作用；在調(diào)控思路上，由“堵”轉(zhuǎn)“疏”，過去的調(diào)控以“限”和“堵”為主，以需求管理為主，偏重在需求上做減法，現(xiàn)在則旗幟鮮明地強調(diào)要千方百計增加住房供應，在供應上做加法，以供給管理和供需雙向管理取代過去的單向需求管理，以疏導和緩解市場供求關系；在政策訴求上，改變過去過度突出短期目標，尤其是房價控制目標的短期化取向，取而代之以長期化政策訴求，強調(diào)政策的頂層設計與長效機制的構(gòu)建，以及配套支持政策的完善；在調(diào)控主體上，突出地方政府的調(diào)控主導地位，強調(diào)地方的調(diào)控自主權，強調(diào)在市場分化背景下的因地制宜及差異化調(diào)控模式?？梢灶A期，過去由中央政府統(tǒng)一發(fā)號施令的“一刀切”、“一盤棋”、“一副藥”的現(xiàn)象將退出舞臺。

總之，政策路徑已漸行漸明，市場將如何變革我們且拭目以待。