后人如果回顧當(dāng)今中國(guó)史無(wú)前例的住房發(fā)展篇章，有兩份講話怕是不能忽略，也是不應(yīng)該忽略的。

這是新中國(guó)建國(guó)六十多年來(lái)，作為執(zhí)政黨中央最高領(lǐng)導(dǎo)集中談?wù)摲康禺a(chǎn)問(wèn)題僅有的兩次講話。

第一次是1980年4月2日鄧小平的內(nèi)部講話；第二次是今年10月29日中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)會(huì)習(xí)近平關(guān)于加快住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的講話。如果說(shuō)，鄧小平30多年前的講話主要是針對(duì)要不要發(fā)展住房問(wèn)題，那么，習(xí)近平講話主要針對(duì)的則是如何進(jìn)一步發(fā)展住房問(wèn)題。

鄧小平的這篇講話是在十一屆三中全會(huì)閉幕不久，當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的只有胡耀邦、萬(wàn)里、姚依林、鄧力群等數(shù)人，當(dāng)月13日，由由時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理兼國(guó)家計(jì)委主任的姚依林向全國(guó)建設(shè)會(huì)議作料傳達(dá)。講話全文642字，言簡(jiǎn)意賅，高屋建瓴，體現(xiàn)了他對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)切，也反映出他對(duì)建筑行業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)管理體制的深度思考。當(dāng)時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房不足5平方米，家家戶戶缺住房，已成為舉國(guó)關(guān)注的重大問(wèn)題。

他在這篇談話中提出，“從多數(shù)資本主義國(guó)家看，建筑業(yè)（按：實(shí)際指建筑與房地產(chǎn)業(yè)，以下同）是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一，這不是沒(méi)有道理的。”“建筑業(yè)是可以為國(guó)家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)”，“在長(zhǎng)期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要地位”，“建筑業(yè)發(fā)展起來(lái)，就可以解決大量人口的就業(yè)問(wèn)題，就可以多蓋房，更好地滿足城鄉(xiāng)人民的需要”。“關(guān)于住宅問(wèn)題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”“建房還可以鼓勵(lì)公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計(jì)，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房。平房改樓房，能節(jié)約耕地。”“蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū)、不同居民的需要。”

盡管篇幅很短，但小平一口氣提出了住房建設(shè)的許多關(guān)鍵及要害問(wèn)題：比如房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位問(wèn)題、住房商品化問(wèn)題、舊房交易與租賃市場(chǎng)問(wèn)題、房?jī)r(jià)與租金合理比例的“租售比”問(wèn)題、按揭貸款買(mǎi)房問(wèn)題、住房保障問(wèn)題、多途徑加快住房建設(shè)問(wèn)題、重視農(nóng)村建房問(wèn)題、注重節(jié)約土地資源問(wèn)題、因地制宜地滿足群眾住房需求問(wèn)題等。其實(shí)即便是放在今天，這些問(wèn)題仍是人們熱切討論的問(wèn)題。這份思路清晰、撥亂反正意味明顯的講話迅速在全國(guó)城鄉(xiāng)傳開(kāi)，此后城鎮(zhèn)住房制度改革的各項(xiàng)探索和試點(diǎn)陸續(xù)展開(kāi)，一場(chǎng)關(guān)系我國(guó)億萬(wàn)家庭住房夢(mèng)想的大劇由此開(kāi)演。

與小平講話引發(fā)全國(guó)住房市場(chǎng)的深刻變革相比，兩個(gè)月前習(xí)近平總書(shū)記代表新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體所作講話的意義尚待時(shí)間的檢驗(yàn)。不過(guò)，從這份講話的具體內(nèi)容及其所蘊(yùn)含的政策邏輯看，其作用同樣不容低估。

從1998年全面啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革至今，我國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的改革發(fā)展成就巨大，但同時(shí)也面臨許多新挑戰(zhàn)、新問(wèn)題。這期間十年調(diào)控有得有失，有成功經(jīng)驗(yàn)，也有失誤和教訓(xùn)。如何看待我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀？如何考量既有政策的成效？如何厘清住房發(fā)展思路？如何處理房地產(chǎn)市場(chǎng)多元復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系？如何探索形成符合國(guó)情的住房供應(yīng)模式與住房消費(fèi)模式？這些新老問(wèn)題隨著政府換屆自然轉(zhuǎn)移到了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)手上。

經(jīng)過(guò)了大約半年時(shí)間的政策靜默期后，習(xí)以中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)的特殊形式表達(dá)其住房發(fā)展新思維。

和上屆政府迥然有別的是，他在講話中只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”，也只字未提“房?jī)r(jià)”，他的講話直指問(wèn)題核心：“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。”當(dāng)前住房領(lǐng)域“存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題”。

他在講話中提到了住房發(fā)展的基礎(chǔ)性同時(shí)也是根本性的問(wèn)題。比如他提出了“一個(gè)方向”，即只有堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力，滿足多層次住房需求；提出了“兩個(gè)為主”，即構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；提到了“三個(gè)體系”，除了住房保障體系，還要“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”，“建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系”；強(qiáng)調(diào)在住房發(fā)展中要處理好“四組關(guān)系”，一是政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系；二是住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系；三是需要和可能的關(guān)系；四是住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

過(guò)去曾經(jīng)高頻率出現(xiàn)的“房地產(chǎn)調(diào)控”不見(jiàn)蹤影了，過(guò)去媒體耳熟能詳?shù)?ldquo;房?jī)r(jià)”也不再提及了。盡管如你所知，不提調(diào)控并不意味著不再調(diào)控或者放棄調(diào)控，不提房?jī)r(jià)也并不等于放任房?jī)r(jià)。但是此前以調(diào)控為綱、以房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)的調(diào)控模式已悄然變化，取而代之的則是發(fā)展優(yōu)先，以住房供應(yīng)體系建設(shè)為手段，以實(shí)現(xiàn)住有所居為基本發(fā)展目標(biāo)。因?yàn)檎{(diào)控只是手段而不是目的，改革發(fā)展才是硬道理；房?jī)r(jià)的漲跌雖然牽動(dòng)人心但它只是市場(chǎng)的表象和結(jié)果，供求關(guān)系特別是供應(yīng)模式及供應(yīng)體系才是根本。在我們看來(lái)，這或許正是習(xí)近平講話的言外新意所在，也是其住房發(fā)展思路的最大亮點(diǎn)。

以這篇講話為發(fā)端，隨后召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議以及中央農(nóng)村工作會(huì)議等，舉凡涉及房地產(chǎn)議題，無(wú)論是相關(guān)內(nèi)容表述還是內(nèi)在邏輯上均一脈相承，其政策輪廓已日漸清晰。

比如在調(diào)控手段上，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)手段，淡化行政手段，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用；在調(diào)控思路上，由“堵”轉(zhuǎn)“疏”，過(guò)去的調(diào)控以“限”和“堵”為主，以需求管理為主，偏重在需求上做減法，現(xiàn)在則旗幟鮮明地強(qiáng)調(diào)要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，在供應(yīng)上做加法，以供給管理和供需雙向管理取代過(guò)去的單向需求管理，以疏導(dǎo)和緩解市場(chǎng)供求關(guān)系；在政策訴求上，改變過(guò)去過(guò)度突出短期目標(biāo)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的短期化取向，取而代之以長(zhǎng)期化政策訴求，強(qiáng)調(diào)政策的頂層設(shè)計(jì)與長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，以及配套支持政策的完善；在調(diào)控主體上，突出地方政府的調(diào)控主導(dǎo)地位，強(qiáng)調(diào)地方的調(diào)控自主權(quán)，強(qiáng)調(diào)在市場(chǎng)分化背景下的因地制宜及差異化調(diào)控模式?？梢灶A(yù)期，過(guò)去由中央政府統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令的“一刀切”、“一盤(pán)棋”、“一副藥”的現(xiàn)象將退出舞臺(tái)。

總之，政策路徑已漸行漸明，市場(chǎng)將如何變革我們且拭目以待。