【全球財(cái)經(jīng)案例】

編者按：北京樓市庫(kù)存降至6萬套，逼近警戒線區(qū)域，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲擔(dān)憂。庫(kù)存在持續(xù)下降，而企業(yè)又缺乏補(bǔ)充庫(kù)存的動(dòng)力，將進(jìn)一步加劇供需緊張態(tài)勢(shì)。近年來銷售一直沒能滿足需求，這部分需求將推后到今后年份逐步釋放，也為房?jī)r(jià)上漲定下基調(diào)。隨后的調(diào)控之路將走向何方？讓我們共同關(guān)注本期經(jīng)典案例。

【事件介紹】

北京四月新房預(yù)售證驟降18% 業(yè)界看漲房?jī)r(jià)

盡管北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）已經(jīng)削減了預(yù)售許可審批的數(shù)量，并著手對(duì)期房、現(xiàn)房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)，但這仍然未能改變北京市商品房?jī)r(jià)格3月以來，一直位列70城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅“前茅”的局面?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲悉，為了避免高價(jià)樓盤集中入市并放量成交造成房?jī)r(jià)未來快速上漲的市場(chǎng)預(yù)期，4月以來，北京市住建委開始“控制”房地產(chǎn)預(yù)售許可的審批速度和節(jié)奏。以2013年4月為例，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22個(gè)樓盤的預(yù)售許可申請(qǐng)，同比下降18.5%。

新“國(guó)五條”的調(diào)控是否落空？新房供應(yīng)趨緊是否會(huì)帶來房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)？一時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)后市的討論在市場(chǎng)上不絕于耳。尤其是近日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。

遺憾的是，在如是供求關(guān)系下，北京房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)得到控制已非易事。

“削減”預(yù)售證

第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年4月，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

“現(xiàn)在同行見了面，聊天第一句話都是問，你們項(xiàng)目的預(yù)售證批下來了嗎？”5月8日晚，萬科北京公司一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)，只有得到屬地主管部門的批準(zhǔn)，并獲得商品房預(yù)售許可證后，才能實(shí)施期房銷售。

不過，如今想要拿到一張預(yù)售許可證，在北京卻并非易事。

從2013年3月開始，北京市住建委加強(qiáng)對(duì)預(yù)售許可證審批的管理。在3月全國(guó)兩會(huì)召開期間，甚至一度暫停了預(yù)售許可證的審批工作。這導(dǎo)致包括萬科、保利、中化方興、融創(chuàng)等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的諸多住宅項(xiàng)目，在上報(bào)有關(guān)申請(qǐng)材料后，未能在上述時(shí)間區(qū)間內(nèi)獲得預(yù)售許可證。

在3月20日后，北京市住建委對(duì)樓盤預(yù)售許可證的審批才陸續(xù)恢復(fù)，相關(guān)樓盤陸續(xù)被批準(zhǔn)預(yù)售。但是，北京市住建委發(fā)放預(yù)售許可證的數(shù)量和節(jié)奏明顯被實(shí)施控制。這種情況到2013年4月開始顯性化。

第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年4月，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市住建委在4月最后一周以及“五一”小長(zhǎng)假期間集中發(fā)放了10張預(yù)售許可證，而4月前三周的預(yù)售許可批準(zhǔn)數(shù)量總共為12張。相比于2012年同期，這一數(shù)據(jù)同比降幅約在18.5%左右。

據(jù)了解，在對(duì)預(yù)售申請(qǐng)審批實(shí)施節(jié)奏控制的過程中，北京市住建委主要是延后申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格較高樓盤的批準(zhǔn)許可，并避免高價(jià)樓盤“集中批準(zhǔn)預(yù)售”的情況。

“這樣的做法主要是為了避免高價(jià)樓盤在某一時(shí)間區(qū)間集中入市，從而拉高北京整體的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”一位不愿具名的央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

行政控價(jià)格

后期開盤價(jià)、新盤開盤價(jià)的漲幅，必須在一期開盤價(jià)格和同區(qū)域平均銷售價(jià)格的20%以內(nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。

記者了解到，按照北京市住建委當(dāng)前的要求，第一次申領(lǐng)預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，其價(jià)格不得超過區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的平均價(jià)格；對(duì)于非新盤項(xiàng)目后期預(yù)售許可證申領(lǐng)的申報(bào)價(jià)格，則要求不得超過一期開盤時(shí)的平均價(jià)格。

在此之前，北京市對(duì)于預(yù)售價(jià)格的審批，一直時(shí)有干預(yù)。實(shí)際上，從2011年開始，北京市就執(zhí)行了類似的管制手段，不過其控制價(jià)格的額度多在20%左右，即后期開盤價(jià)、新盤開盤價(jià)的漲幅，必須在一期開盤價(jià)格和同區(qū)域平均銷售價(jià)格的20%以內(nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。 

從2013年2月開始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅一直在70大中城市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系中名列前茅，這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市均價(jià)中九個(gè)上漲，百城房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年4月十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比3月上漲1.31%。其中，北京環(huán)比上漲3.11%，漲幅最大。

據(jù)了解，2013年以來北京市政府多次召開不同級(jí)別、不同方式的會(huì)議，研究出臺(tái)“國(guó)五條”北京執(zhí)行細(xì)則和穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。在這樣的壓力下，北京市住建委最初開始考慮在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施“有限度的干預(yù)”，但最終還是將其內(nèi)容詳盡的寫入北京市落實(shí)新“國(guó)五條”調(diào)控政策的地方實(shí)施細(xì)則。

北京市落實(shí)國(guó)五條地方實(shí)施細(xì)則要求，加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)總結(jié)完善本市價(jià)格引導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

除此之外，北京還擬對(duì)自住型、中低價(jià)位普通商品房納入限價(jià)房范圍進(jìn)行管理，對(duì)此類住房實(shí)施限價(jià)銷售。目前，北京市住建委正在會(huì)同有關(guān)部門研究這項(xiàng)政策的執(zhí)行辦法，初步方向?yàn)閷?shí)施限價(jià)管理的中低價(jià)位普通商品房，將在再上市交易過程中實(shí)施限制。

顯然，北京市希望借此拉低整個(gè)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。