建議修改相關法律法規(guī)，賦予農(nóng)村土地使用權以物權性質，可以收獲多方面的改革紅利。比如，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，加快人口城鎮(zhèn)化進程等。

農(nóng)村土地領域暴露出的問題

當前，農(nóng)村土地領域暴露出來諸多問題，與法律尚未賦予土地使用權完整的物權性質直接相關。

首先，農(nóng)村征地強拆、補償標準過低等問題，深層次的原因在于農(nóng)村土地實際上為債權而非物權，農(nóng)民難以成為征地中的談判主體。其次，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營受制于農(nóng)村土地交易市場發(fā)育滯后。按照《土地管理法》規(guī)定，“土地承包經(jīng)營期限為三十年”，使土地使用權的交易面臨難以逾越的法律規(guī)定。第三，城市企業(yè)可以通過自身資產(chǎn)抵押獲得銀行貸款，但按照《物權法》規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，使得農(nóng)民通過土地使用權抵押獲得銀行貸款面臨法律障礙。最后，由于農(nóng)村土地和宅基地的物權性質不完整，農(nóng)民難以通過承包地和宅基地流轉，帶著資本進城，由此導致人口城鎮(zhèn)化嚴重滯后。

未來5-10年，我國擴大內(nèi)需的最大潛力在于人口城鎮(zhèn)化。在這個特定背景下，盡快修改相關法律法規(guī)，賦予農(nóng)村土地使用權以“物權”性質，可以收獲多種改革紅利，比如，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，加快人口城鎮(zhèn)化進程等。

法律可以做什么

考慮到2007年出臺的《物權法》，已經(jīng)將農(nóng)村土地承包權、建設用地使用權、宅基地使用權等列入“用益物權”范圍，建議修改相關法律，以確保農(nóng)村土地使用權具有完整的用益物權性質：

一、賦予農(nóng)民土地用益物權主體地位。按照《物權法》的規(guī)定，用益物權是指用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權利。建議在《土地管理法》第二條中增加一款，“賦予農(nóng)村土地使用權人的土地用益物權，使其擁有對土地使用權依法享有占有、使用、收益的權利”。

二、明確規(guī)定建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。建議在《土地管理法》第九條中增加一款“縣級以上地方人民政府應當建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，主要通過市場配置土地資源”，為農(nóng)民土地使用權的流轉提供法律依據(jù)和制度保障。

三、從法律層面，落實土地承包關系保持穩(wěn)定并長久不變，簡化土地承包權流轉程序?！锻恋毓芾矸ā返谑臈l規(guī)定“土地承包經(jīng)營期限為三十年”，建議修改為“實現(xiàn)農(nóng)村土地承包關系穩(wěn)定并長久不變”。該條款還規(guī)定，“在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準”，建議修改為“農(nóng)村土地承包人可依法自主決定土地承包權流轉”。

四、完善征地補償相關法律規(guī)定。當前，中央已明確提出顯著提高農(nóng)地征用補償標準。建議修改《土地管理法》第四十七條：將“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，改為“征收土地的，應當依照合法、公正、公開的原則制定嚴格的程序，按照市場價格給予公平補償”；刪除“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”；在征收耕地的補償費用中增加“社會保障補償”；新增“補償資金不落實的，不得批準和實施征地。”

五、取消農(nóng)村土地使用權不能抵押的法律限制。目前《物權法》明確規(guī)定房屋可以抵押，但在《物權法》第一百八十四條又規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，建議刪除該規(guī)定，并在第一百八十條中，將農(nóng)村土地使用權列為可抵押的財產(chǎn)權。