建議修改相關(guān)法律法規(guī)，賦予農(nóng)村土地使用權(quán)以物權(quán)性質(zhì)，可以收獲多方面的改革紅利。比如，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，加快人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。

農(nóng)村土地領(lǐng)域暴露出的問題

當(dāng)前，農(nóng)村土地領(lǐng)域暴露出來諸多問題，與法律尚未賦予土地使用權(quán)完整的物權(quán)性質(zhì)直接相關(guān)。

首先，農(nóng)村征地強(qiáng)拆、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低等問題，深層次的原因在于農(nóng)村土地實際上為債權(quán)而非物權(quán)，農(nóng)民難以成為征地中的談判主體。其次，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營受制于農(nóng)村土地交易市場發(fā)育滯后。按照《土地管理法》規(guī)定，“土地承包經(jīng)營期限為三十年”，使土地使用權(quán)的交易面臨難以逾越的法律規(guī)定。第三，城市企業(yè)可以通過自身資產(chǎn)抵押獲得銀行貸款，但按照《物權(quán)法》規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，使得農(nóng)民通過土地使用權(quán)抵押獲得銀行貸款面臨法律障礙。最后，由于農(nóng)村土地和宅基地的物權(quán)性質(zhì)不完整，農(nóng)民難以通過承包地和宅基地流轉(zhuǎn)，帶著資本進(jìn)城，由此導(dǎo)致人口城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后。

未來5-10年，我國擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力在于人口城鎮(zhèn)化。在這個特定背景下，盡快修改相關(guān)法律法規(guī)，賦予農(nóng)村土地使用權(quán)以“物權(quán)”性質(zhì)，可以收獲多種改革紅利，比如，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，加快人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程等。

法律可以做什么

考慮到2007年出臺的《物權(quán)法》，已經(jīng)將農(nóng)村土地承包權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等列入“用益物權(quán)”范圍，建議修改相關(guān)法律，以確保農(nóng)村土地使用權(quán)具有完整的用益物權(quán)性質(zhì)：

一、賦予農(nóng)民土地用益物權(quán)主體地位。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利。建議在《土地管理法》第二條中增加一款，“賦予農(nóng)村土地使用權(quán)人的土地用益物權(quán)，使其擁有對土地使用權(quán)依法享有占有、使用、收益的權(quán)利”。

二、明確規(guī)定建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。建議在《土地管理法》第九條中增加一款“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，主要通過市場配置土地資源”，為農(nóng)民土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供法律依據(jù)和制度保障。

三、從法律層面，落實土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變，簡化土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)程序?！锻恋毓芾矸ā返谑臈l規(guī)定“土地承包經(jīng)營期限為三十年”，建議修改為“實現(xiàn)農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變”。該條款還規(guī)定，“在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”，建議修改為“農(nóng)村土地承包人可依法自主決定土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)”。

四、完善征地補(bǔ)償相關(guān)法律規(guī)定。當(dāng)前，中央已明確提出顯著提高農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。建議修改《土地管理法》第四十七條：將“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，改為“征收土地的，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，按照市場價格給予公平補(bǔ)償”；刪除“土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍”；在征收耕地的補(bǔ)償費用中增加“社會保障補(bǔ)償”；新增“補(bǔ)償資金不落實的，不得批準(zhǔn)和實施征地。”

五、取消農(nóng)村土地使用權(quán)不能抵押的法律限制。目前《物權(quán)法》明確規(guī)定房屋可以抵押，但在《物權(quán)法》第一百八十四條又規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，建議刪除該規(guī)定，并在第一百八十條中，將農(nóng)村土地使用權(quán)列為可抵押的財產(chǎn)權(quán)。