[主持人]如何能夠提高地方政府拿出錢(qián)來(lái)建保障房的積極性呢？

[曹建海]中央應(yīng)該對(duì)地方保障房的建設(shè)采取強(qiáng)力問(wèn)責(zé)才是有效果的，地方財(cái)政是受益于房?jī)r(jià)上漲的，與開(kāi)發(fā)商的利益是保持一致的。三個(gè)利益主體地方政府作為利益主體之一困在當(dāng)中不能自拔，只有讓他們不再與開(kāi)發(fā)商和炒樓主體形成利益聯(lián)盟才能解脫出來(lái)，沒(méi)有中央的強(qiáng)力問(wèn)責(zé)是不能解脫出來(lái)的，只有通過(guò)強(qiáng)力問(wèn)責(zé)才能使它從中解脫，使它提供更大的土地出讓金用于保障房建設(shè)。

保障房建設(shè) 政府的思路可以更加開(kāi)放

[主持人]我們也在想保障房建設(shè)作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的開(kāi)發(fā)模式探索問(wèn)題，它有沒(méi)有向商品房開(kāi)發(fā)模式借鑒的問(wèn)題呢？

[曹建海]現(xiàn)在保障房建設(shè)地方政府稅收基本上是依賴企業(yè)來(lái)做，而企業(yè)基本上就是開(kāi)發(fā)商這么一類(lèi)。而在很多歐美國(guó)家地方政府都是建設(shè)主體，甚至地方政府可以委托社會(huì)公益組織和非營(yíng)利組織代替自己做一些這樣的工作。但是在中國(guó)地方政府主要委托開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有其他機(jī)構(gòu)可委托，所以地方政府基本上把保障房建設(shè)按照商品房的模式來(lái)建。

[主持人]那您認(rèn)為的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)該是什么樣的呢？

[曹建海]一個(gè)房屋的可居住取決于規(guī)劃合理不合理，這是政府來(lái)做的規(guī)劃，另外開(kāi)發(fā)單位、制造單位具不具備資格，監(jiān)理單位具不具備資格，施工單位具不具備資格，如果有了政府的市場(chǎng)化了，任何單位、組織和企業(yè)都可以做這種基層單位的。開(kāi)發(fā)商并不是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如果房子就是自己用的，沒(méi)必要通過(guò)開(kāi)發(fā)商模式，對(duì)那種很多需要住房的人來(lái)講，如果他們通過(guò)集合形成這么一個(gè)組織或者企業(yè)，如果住房自用的話沒(méi)有必要通過(guò)開(kāi)發(fā)商的模式，在國(guó)外政府就可以為這些人建房，政府如果建不了就可以委托非營(yíng)利組織，有些組織成立的目的就是為了解決社會(huì)問(wèn)題的，可以委托這些組織來(lái)建房。中國(guó)的政府實(shí)際上目前就要擺脫開(kāi)發(fā)商成為唯一的建房伙伴，把自己從這種困局中解脫出來(lái)，尋找更多的合作伙伴。

[主持人]您指的這些非營(yíng)利的組織都有哪些呢？咱們國(guó)家的國(guó)情和國(guó)外是不是有不一樣呢？

[曹建海]中國(guó)目前不允許這種非營(yíng)利組織介入，如果允許的話可以成立住房協(xié)會(huì)，由他們成立一個(gè)非營(yíng)利組織代替無(wú)房戶和政府建房，建房后把房子賣(mài)給他們，如果這些住戶不再使用房屋了，不可以在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)逊孔又匦沦u(mài)給政府，由這些組織替政府把房子收回再賣(mài)給其他人，這就把社會(huì)保障問(wèn)題解決了。這個(gè)在美國(guó)是非常普遍的，政府還可以鼓勵(lì)私人建房、私人翻新住房。所以政府的思路應(yīng)該更加開(kāi)放。

不把自建房作為主要模式但不應(yīng)該排除自建

網(wǎng)友]缺乏贏利模式是企業(yè)參建保障性住房的最大困惑，您認(rèn)為政府應(yīng)該采取什么措施提高開(kāi)發(fā)商參建保障房的積極性。

[曹建海]開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖就可以不用開(kāi)發(fā)商，有的大開(kāi)發(fā)商可能不屑于做保障房，而一些小開(kāi)發(fā)商可以介入，在其他領(lǐng)域拿不到土地的。甚至其他單位可以介入，我認(rèn)為目前在過(guò)渡階段是否可以鼓勵(lì)一些非政府組織、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或者是一些有限合伙企業(yè)或者是投資管理公司與開(kāi)發(fā)商結(jié)盟，以開(kāi)發(fā)商來(lái)走手續(xù)，以投資管理公司、合作社提供資金結(jié)盟的方式進(jìn)行房屋自助開(kāi)發(fā)、自建家園的模式來(lái)逐步推廣。另外我覺(jué)得政府也應(yīng)該鼓勵(lì)一些大的工程、無(wú)房戶比較多的，允許他們通過(guò)單位自建的方式，通過(guò)政府合格的人員審查確定建設(shè)套數(shù)，也要鼓勵(lì)這種方式。如果原有單位人數(shù)不夠，也要鼓勵(lì)單位之外的人群納入計(jì)劃當(dāng)中可以建設(shè)更大的規(guī)模。鼓勵(lì)單位建保障房，允許給予稅收、土地等各方面的優(yōu)惠，允許它在保障房建設(shè)當(dāng)中獲取一定的利益來(lái)調(diào)動(dòng)他們的積極性。

[主持人]像中國(guó)城市化進(jìn)程這么快的前提下，如果想做到您說(shuō)的通過(guò)自建渠道解決住房問(wèn)題是不是不夠現(xiàn)實(shí)？

[曹建海]實(shí)際上像農(nóng)村目前住房解決得就很好，很多房屋是自建的，農(nóng)村住房就是規(guī)劃不行，自建的品質(zhì)缺乏規(guī)范和監(jiān)管，如果在農(nóng)村實(shí)施很好的規(guī)劃和建筑規(guī)范的話農(nóng)村都可以建成城市別墅的。

[曹建海]我們不是把自建作為一個(gè)主體，但是不應(yīng)該排除自建，甚至對(duì)自建采取更嚴(yán)厲的規(guī)劃管制，使它的住房符合規(guī)劃，使住房的建筑規(guī)劃和品質(zhì)不比商品房差。其實(shí)如果允許中國(guó)老百姓自建房的話，我甚至相信如果允許城市自建房的話政府監(jiān)管又很?chē)?yán)的話，很多人傾向把自己的住房建得更加堅(jiān)實(shí)而不是偷工減料。

[主持人]您說(shuō)的自建房大概都是指的像別墅這樣的房子，那公寓這樣的房子？

[曹建海]可以通過(guò)大家集資建房，集資形成一個(gè)住房基金，比如一個(gè)有限合伙公司，這就是一個(gè)住房基金，我可以尋找一個(gè)開(kāi)發(fā)商，或者尋找一個(gè)代理機(jī)構(gòu)，它懂得房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的機(jī)構(gòu)，由他們來(lái)代我跑手續(xù)、招投標(biāo)，包括監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)公司的招投標(biāo)，把房屋建成后再賣(mài)給大家，這也是一個(gè)很好的模式，這就是建高樓的方式。這種質(zhì)量大家又是住戶又是投資者，我相信對(duì)他們來(lái)講絕對(duì)不可能出現(xiàn)“脆脆樓”等情況。

[主持人]那作為集資成本是不是更高？

[曹建海]沒(méi)有什么成本，集資蓋房減少了大量的廣告投入、人員投入等不必要的損耗，而且減少了各項(xiàng)稅費(fèi)。實(shí)際上減少了很多的人力、物力、財(cái)力，它是一種更節(jié)約的模式。剛才講市場(chǎng)化除非它更有效率，如果我們自建比開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)質(zhì)量還好、便宜好幾倍這種情況下應(yīng)該允許自建來(lái)代替它，甚至并存，這樣開(kāi)發(fā)商就必然降價(jià)，甚至比自建還要低，這樣大家才會(huì)放棄自建，這就需要開(kāi)發(fā)商提供品質(zhì)更好的商品房。

實(shí)行保障房輪候制具有積極意義

[主持人]有媒體報(bào)道稱(chēng)國(guó)務(wù)院擬全國(guó)推廣保障房輪候制，您怎么看待這一問(wèn)題，如果推行這一制度，有什么積極意義？為了推廣這一制度，中國(guó)還需要在哪些方面做什么準(zhǔn)備？ 

[曹建海]輪候制就是把希望獲得保障房的人員名單進(jìn)行登記，對(duì)其財(cái)產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查，在房屋建設(shè)之前由這些人申請(qǐng)，根據(jù)申請(qǐng)情況由政府確定住房建設(shè)計(jì)劃。也就是說(shuō)申請(qǐng)?jiān)谇?、建設(shè)在后，這就使得保障房建設(shè)有據(jù)可查，同時(shí)根據(jù)多少需求建設(shè)多少房子，這肯定是一個(gè)非常好的方式，就像現(xiàn)在工廠都是以銷(xiāo)定產(chǎn)，先確定銷(xiāo)售人群有多大銷(xiāo)量然后確定有大家產(chǎn)量，這就使工作更加主動(dòng)，就像我們坐飛機(jī)先作安檢等前期工作，早早趕到機(jī)場(chǎng)把工作做好使后續(xù)工作變得更加有序。我覺(jué)得這種方式是一個(gè)科學(xué)化的方式。

[主持人]但是這個(gè)單子我覺(jué)得應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，因?yàn)樗募彝ナ杖霠顩r、住房困難情況也在不斷變化。

[曹建海]輪候制需要大家申報(bào)自己進(jìn)行公開(kāi)，公開(kāi)一段時(shí)間之后把你列為一個(gè)合格的候選名單。這個(gè)候選名單根據(jù)國(guó)家的保障房計(jì)劃你就可以知道你什么時(shí)候可以獲得住房了，在輪候期間大家也可以進(jìn)行舉報(bào)。

[主持人]如果在這個(gè)過(guò)程中生活條件有改善呢？

[曹建海]如果有改善就應(yīng)該自動(dòng)退出，如果沒(méi)有自動(dòng)退出通過(guò)別人舉報(bào)就應(yīng)該采取懲罰措施。輪候不僅僅是沒(méi)有得到住房的，已經(jīng)得到住房的人也應(yīng)該在公示名單里面進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，實(shí)際上就是把信息透明化，并且把申請(qǐng)?zhí)崆盎?，同時(shí)根據(jù)申請(qǐng)的合格人群決定住房建設(shè)計(jì)劃，使得供求基本平衡，避免保障房投入過(guò)大以及一些浪費(fèi)，也便于政府逐步調(diào)整保障房人群的收入標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為現(xiàn)在保障房提供的人群可能還不夠大，所以很多人在房?jī)r(jià)過(guò)高的時(shí)候買(mǎi)不起房，可以根據(jù)人們收入變化情況逐步調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，使更多的人可以受益。

保障房的累積效應(yīng)巨大將逐步顯現(xiàn)

[主持人]“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之后，中國(guó)商品房的價(jià)格您認(rèn)為會(huì)怎么樣？上漲、下跌，還是小幅度波動(dòng)？您認(rèn)為那時(shí)國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控會(huì)否發(fā)生什么變化？

[曹建海]我想如果這五年的3600萬(wàn)套保障房能夠?qū)崿F(xiàn)的話，按照溫總理的說(shuō)法總的存量房會(huì)占到總的住房面積的20%，如果達(dá)到這樣的比例的話對(duì)商品房是有很大的沖擊的。所以可能也許根本用不了5年商品房的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)明顯的回落。從眼前來(lái)看，僅有數(shù)量、沒(méi)有質(zhì)量，保障房和商品房的質(zhì)量差距過(guò)大，暫時(shí)沖擊不了。隨著中央對(duì)地方強(qiáng)有力的問(wèn)責(zé)逐步到位的話，保障房的質(zhì)量將逐步得到保證，這時(shí)候?qū)ι唐贩康臎_擊就會(huì)越來(lái)越明顯。如果我們能夠繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)數(shù)量，在“十二五”后仍然能堅(jiān)持這個(gè)數(shù)量的話，讓保障房數(shù)量繼續(xù)提高的話，“十二五”之后我們應(yīng)該繼續(xù)提出一個(gè)不少于“十二五”的數(shù)量目標(biāo)，這對(duì)商品房的住房體系會(huì)產(chǎn)生明顯的沖擊。加上已有的調(diào)整和已有的保障房，這是一個(gè)逐步的量化、累積的過(guò)程。房?jī)r(jià)目前已經(jīng)看到了向下探頭的方向，如果中央繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)度的話，房?jī)r(jià)就會(huì)回落。當(dāng)然，這個(gè)回落里面也有保障房的一份功。

[主持人]那回落到什么程度呢？

[曹建海]我覺(jué)得像美國(guó)這樣的標(biāo)準(zhǔn)，普通家庭買(mǎi)一個(gè)房子月供不超過(guò)家庭收入的30%，這是一個(gè)合理的水平。一般來(lái)講應(yīng)該不超過(guò)家庭收入的6倍，如果超過(guò)6倍的話，實(shí)際上每月的支付就超過(guò)了30%。

[主持人]那到那個(gè)時(shí)候國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有什么樣的變化？

[曹建海]調(diào)控本身就是短期的，調(diào)控一般來(lái)講就是一兩年，我們從2009年再加上今年的不斷調(diào)控實(shí)際上年年加碼，都是各個(gè)年度的調(diào)控。今后我們不應(yīng)該靠調(diào)控，應(yīng)該靠制度解決房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓更多的人、更多的單位參與到保障房建設(shè)當(dāng)中，甚至可以參與到商品房建設(shè)當(dāng)中。甚至未來(lái)我們要推動(dòng)地方政府退出土地交易、土地買(mǎi)賣(mài)，地方政府只是做規(guī)劃和辦理相關(guān)手續(xù)，讓直接的集體經(jīng)濟(jì)單位、農(nóng)民集體與土地使用者直接進(jìn)行土地交易，政府只是辦理相應(yīng)手續(xù)，也可以收取適度的土地增值稅的方式推進(jìn)土地的市場(chǎng)化，也可以推動(dòng)集體房屋的逐步合理化、合法化，這就會(huì)使得可入市的房屋越來(lái)越多。這對(duì)于形成商品房市場(chǎng)的供求平衡的局面也是非常重要的。