保障房竣工率、竣工套數(shù)比開工率更關鍵

[主持人]那我們直切主題，我們看一組大家很關心的數(shù)據(jù)：今年全國保障房任務共計1000萬套，5月底三成開工，6月底開工過半，7月底開工率超七成，8月底開工率達86%，部分省市開工率甚至超過百分之百。網(wǎng)友就問，提速之快令人生疑，其中會不會有水分？有媒體報道稱廣州把企業(yè)職工宿舍計入保障房，這是否有“湊數(shù)”之嫌？據(jù)您了解，這種現(xiàn)象多嗎，是否普遍？

[曹建海]開工率跟實際竣工和投入都是兩個概念。開工但是進展很慢，今年我可能只投很少，比如計劃三年投完每年應該投30%，或者兩年建完每年投50%，今年開工只投50%，很少的投入把工期延長，隨著資金逐步解決再慢慢把投入投進去，所以開工率有時候并不能說明我們的進度。只是開工了，有可能只是簡單地做一個剪彩沒有后續(xù)投入，這和后面的房屋建成和竣工差別太大。

[主持人]關注保障房建設進程的網(wǎng)友應該關注什么數(shù)據(jù)更有代表性呢？

[曹建海]因為今年剛剛開工，所以很多房屋還不能竣工，房屋一個是開工率，同時還有竣工率、竣工套數(shù)，這應該更為關鍵。當然，不僅僅有數(shù)量還有質(zhì)量標準，質(zhì)量標準不僅僅是建房品質(zhì)，還有配套狀況，這都應該是大家所關注的。

目前保障房完成得較好的是棚戶區(qū)改造占比較大地區(qū)

[主持人]那大家更關心的是這一千萬保障房，以及五年內(nèi)3600萬保障房到底能解決多少人的住房困難問題？

[曹建海]如果說住房困難有幾個層面：一是無房戶、收入低需要解決住房，這是最迫切的。

[主持人]這也包括棚戶區(qū)的人？

[曹建海]棚戶區(qū)是有住房但是住房條件比較糟，這些人只是改善，沒有無房戶迫切。再就是收入低、現(xiàn)在已經(jīng)有住房但是住房面積比較小，需要通過購買保障房或者租賃保障房解決住房問題。現(xiàn)在看起來保障房多數(shù)是用于解決棚戶區(qū)改造當中的集中安置和回遷，這占了大部分。其余部分就是真正對于無房戶的解決，現(xiàn)在看來還是不夠的，特別是像城市的農(nóng)民工有的在城市已經(jīng)工作很多年了，按照現(xiàn)有條件可以放開解決了，但是目前解決這一類長期在一個城市工作的農(nóng)民工住房的比例還是很低的。

[主持人]大家現(xiàn)在在看保障房含金量，按照保障房分類包括限價房、公租房、廉租房、經(jīng)適房還有棚戶區(qū)改造等，那么它的比例應該在什么范圍內(nèi)才是正常的呢？

[曹建海]按照早期保障房主要以經(jīng)適房為主，廉租房為輔，現(xiàn)在更多的是以公租房代替經(jīng)適房，但是它還是大量存在的，特別是棚戶區(qū)改造、集中安置還是要以經(jīng)濟適用房來安置。現(xiàn)在大部分的人還是很難買到經(jīng)濟適用房的，多數(shù)的經(jīng)濟適用房是集中安置、回遷等人才能購買。社會上人群基本上買不到了，他可以買到的是限價房，而且它的福利性現(xiàn)在也很明顯了，五年后可以轉成商品房，補交一部分差價，實際上這里面有很大的利益在里面。目前各地推廣經(jīng)驗以重慶為例應該形式以公共租賃為主體的，剩下的就是回遷和集中安置，廉租房占有比較低的比例。限價房目前來看在各地提供的比例也不是很大。

[主持人]網(wǎng)友問這1000萬套保障房全部開工是否大部分在棚戶區(qū)或者安置房，是否會擠掉一些廉租房的比例呢？    

[曹建海]的確是這樣，棚戶區(qū)改造的特點是政府可以獲得一部分土地，其中一部分用于回遷和集中安置，剩下的可以賣給開發(fā)商，在房屋上漲比較好的情況下，政府出售土地可以獲得比較大的利益。但是如果政府把已有的土地拿出來建保障房，這對政府來講減少了土地出讓收入，而且政府也要向其中投入，如果建成廉租房政府未來還要不斷投入，所以對政府來講經(jīng)濟上是不合算的。所以目前看保障房完成得比較好的是棚戶區(qū)改造占比比較大的地區(qū)，改造比例不大的城市完成可能就有困難。

棚戶區(qū)住房問題以回遷的方式解決可能更好

[主持人]那大家更關心的是這一千萬保障房，以及五年內(nèi)3600萬保障房到底能解決多少人的住房困難問題？

[曹建海]如果說住房困難有幾個層面：一是無房戶、收入低需要解決住房，這是最迫切的。

[主持人]這也包括棚戶區(qū)的人？

[曹建海]棚戶區(qū)是有住房但是住房條件比較糟，這些人只是改善，沒有無房戶迫切。再就是收入低、現(xiàn)在已經(jīng)有住房但是住房面積比較小，需要通過購買保障房或者租賃保障房解決住房問題。現(xiàn)在看起來保障房多數(shù)是用于解決棚戶區(qū)改造當中的集中安置和回遷，這占了大部分。其余部分就是真正對于無房戶的解決，現(xiàn)在看來還是不夠的，特別是像城市的農(nóng)民工有的在城市已經(jīng)工作很多年了，按照現(xiàn)有條件可以放開解決了，但是目前解決這一類長期在一個城市工作的農(nóng)民工住房的比例還是很低的。

[主持人]大家質(zhì)疑大部分比例傾向于棚戶區(qū)經(jīng)適房的時候是不是也有一種觀點就是如果解決棚戶區(qū)住房的問題也是改善了呢？

[曹建海]對于棚戶區(qū)來講，有的問題的解決也未必是他們愿意的，棚戶區(qū)往往在城市中心，他們購物、生活、子女讀書都是很方便的，而集中安置往往就搬到很遠的地方了，原有的生活配套也失去了，所以對他們來講更不方便了。對他們來講睡覺的地方更漂亮了，但是生活更不方便了，住房不僅僅是睡覺的地方，還是生活、工作的中心，所以對他們來講未必是愿意的，這種時候以回遷的方式解決可能更好。

[主持人]您剛才提到了保障房選址的問題，大家特別擔心保障房被邊緣化。

[曹建海]保障房現(xiàn)在數(shù)量上看是不錯的，但是它的質(zhì)量問題越來越受到大家關注。剛才也談到分配問題，分配中如果多數(shù)是回遷和集中安置，那么真正用于無房戶或者住房面積小、收入低需要改善的人解決得如果不夠的話，那保障房的規(guī)模到底夠不夠也是大家需要關注的問題。另外品質(zhì)更重要，如果數(shù)量夠了，但是房屋是脆脆樓也是不行的。有的地方甚至缺乏基本配套條件，包括生活設施和學校等等，在這里建保障房也是不行的。

保障房終身質(zhì)量責任牌模式的關鍵是問責到位

[主持人]大家都覺得應該關注保障房質(zhì)量的問題，您也經(jīng)常說保障房要建成商品房一樣的質(zhì)量。

[曹建海]至少要建得像商品房一樣的好，只要建得一樣的好的話保障房保障了低收入群體的住房，避免低收入人群向高價商品房索求，商品房市場供不應求的局面某些程度上就會得到改變。商品房價格一旦回落與限價房價格一旦接近就減少了提供虛假信息逃離保障房的情況，分配上也更加容易。

[主持人]那從國外經(jīng)驗來講，包括從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，那保障房品質(zhì)等各方面和商品房是應該一樣的好嗎？比如戶型、大小的設計，它針對的人群和小區(qū)整體是否豪華，是否顯檔次、上身份這方面。

[曹建海]在豪華、上檔次、顯身份這方面不是保障房應該追求的，不管是法國、美國、新加坡，包括香港保障房提供的面積是很小的。保障房在品質(zhì)上、建筑規(guī)范方面，上下水等基本方面應該是同等的建筑規(guī)范，不能說商品房建得抗八級地震，保障房五級地震都抗不了，這方面都應該是一樣的。但是在面積方面、在奢華方面我認為它不應該像商品房去追求，同等建筑質(zhì)量是指同等建筑規(guī)范、同等配套條件、同等建筑品質(zhì)，我想這應該是向它看齊的，某些方面甚至應該更好，這是我主張的一個觀點。

[主持人]現(xiàn)在大家更看重的應該就是質(zhì)量的問題，北京市實行保障房終身質(zhì)量責任牌的模式，大家都非常歡迎，發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量的問題就可以按照公示牌的責任單位進行追究和索賠，您認為這種模式是否可以在全國推廣？

[曹建海]關鍵看北京市有沒有效果，如果北京市找到單位了這個單位是否承擔了責任了，單位的負責人是不是終身追責了，調(diào)走了、提拔了因為保障房質(zhì)量出現(xiàn)問題是不是要撤職，如果單位本身工作不利，對保障房負有責任經(jīng)濟上是不是承擔責任？在行政上是不是也承擔一定的責任。特別是一些負責人個人承擔責任都是非常重要的，就是你的問責是不是能夠到位，如果問責到位的話，那么北京市的制度就可以很好地對保障房的質(zhì)量起到保障的作用，這在全國推廣應該是順理成章的。

保障房的數(shù)量還應該增加 3600萬應是基本數(shù)據(jù)

[主持人]大家還特別關心配套設施完善的問題，網(wǎng)友很想知道保障房是不是能夠真正惠民，剛才您也講到數(shù)量它可能夠了、質(zhì)量可以，但是如果配套不夠給力、生活不方便對大家來說也是很重要的。

[曹建海]國外保障房一般都是以公寓的方式租賃給窮人，一般都是在城市中心，離他們的工作場所都很近，因為窮人本身沒有交通工具，沒有自己的汽車，所以保障房一般更靠近工作場所，這樣走路或者坐公車很快到工作場所去了，這對他的工作和生活都是非常有利的。

[主持人]那您剛才講在一些其他的發(fā)達國家把保障房建在城市中心，那它就不可能把它建成貧民窟了？

[曹建海]方式不一樣，更多的是以公寓的方式，國外的私人住宅一般的都像中國的別墅等方式。私人一般為了獲得一個房屋的完全產(chǎn)權都要有一塊土地，蓋上兩三層這么高，一般都是以別墅的方式購買私宅。當然，也有公寓租賃，針對高收入的，為了工作便利租賃公寓的，保障房多數(shù)也是以公寓的方式出租的。

[網(wǎng)友]商品房空了這么多還建保障房，這會不會有點多余？

[曹建海]商品房實際上每年還在建，我們現(xiàn)在也沒有一個確切的數(shù)據(jù)。但是我們也要看到中國城市化進展速度很快，“十二五”期間每年可能都要超過一個點，我們這個城市化從現(xiàn)在接近50%可能很快要到60%，很多人都要到城市來，現(xiàn)在看來商品房不是一時半刻可以買得起的，這些人到城市工作一定年份后以保障房的方式提供給他們更加合適。并且如果商品房價格能夠逐步回落，其中一部分人也開始購買商品房。但是中國商品房的回落不是一下子可以確定下來的，需要一定的時間，城市化的人群都是低收入人群，要步入到商品房購房領域需要一定的時間，所以對他們來講更加現(xiàn)實的是通過提供保障房解決住房問題，這樣解決在城市安家、上學的問題。所以剛才也講到真正保障房解決新進入城市的比例并不大，所以我覺得今后保障房應該再增加，3600萬應該是一個基本數(shù)據(jù)。

提高地方政府的保障房建設積極性需加強問責

[主持人]我們看到有報道說在保障房建設過程中貧困地方缺錢，富裕地區(qū)也不樂觀。保障房的資金需求有約90%需要地方政府解決。那根據(jù)您在業(yè)界的調(diào)查，地方政府在這方面的積極性到底夠不夠呢？

[曹建海]保障房就是品質(zhì)問題包括工期、數(shù)量、分配問題等一系列問題和土地財政都是有密切關系的。如果按照2010年地方政府土地收入2.9萬億來看，這個數(shù)據(jù)是相當可觀的，扣除地方征地拆遷補償?shù)馁M用大概1.3萬億，地方政府凈收入1.6萬億，這個數(shù)字是一個很大的數(shù)字，這個數(shù)字如果拿出一部分比如拿出10%或者更多用于保障房建設，再加上社會融資，在一定程度上是可以解決保障房資金的。但實際上地方政府把土地收入主要用于地方的各種公共設施建設和基礎設施建設里面了，這就導致公共投入明顯不夠。目前中國我們土地收入沒有很好地用于保障房建設，如果把土地出讓的凈收入大部分用于保障房建設資金是夠用的。