1998年住房改革后,我們的住房供給是朝市場化方向發(fā)展,但存在兩個問題:一是只是局部的市場化,房價銷售是市場化,但土地供給是非市場的壟斷供給,其表現(xiàn)的“市場價格”是遠高于“市場均衡價格”的,原因就是因為土地財政。因此,我們的土地制度需要改革,包括農村宅基地的市場化或城市土地市場的打通,要有真正體現(xiàn)市場化的制度和政策安排。“招拍掛”制度真正是市場化的制度嗎?這些都需要我們好好研究。
二是對市場化缺乏制度的或政策的約束。1998年房改和當時出臺個人按揭貸款政策,極大地刺激了住房市場的發(fā)展,但通過研究,我們發(fā)現(xiàn)由于時間倉促、考慮不周,其存在一個根本的制度或政策缺陷。我們可以把房地產市場比喻為一輛汽車,汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具,主要是因為其系統(tǒng)設計和性能的完善,汽車包括4個子系統(tǒng),一是動力系統(tǒng),通過踩“油門”給其提供行駛的動力,就像我們?yōu)榇碳し康禺a發(fā)展,而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣;二是剎車系統(tǒng),是保障行駛安全的最主要的裝置;三是電子系統(tǒng);四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時,汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成,而汽車的剎車系統(tǒng)是一個設計非常精巧完善的系統(tǒng),它包括4種選擇:一是剎車片,二是離合器,三是手剎,四是ABS裝置,是發(fā)生萬一情況時的保護生命的最后裝置。而中國的房地產業(yè)發(fā)展,在一開始,為了把房地產培育為經濟的新增長點,安了大馬力的“發(fā)動機”,卻忘記了安置剎車系統(tǒng)。
房地產業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢?就是稅收和金融調節(jié)裝置,其中最主要的是稅收調節(jié)裝置,它是總閘門,它可能避免住房成為過度投資的工具,使住房市場成為具有負反饋機制的有效市場,避免房地產泡沫不斷強化。如果當買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時,市場投機行為將會被抑制。因此,調節(jié)住房市場的過度投資行為,關鍵是建立內在的長效約束機制。
政策的原則
政府提供最基本的住房保障,有以下幾層意思:一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”,滿足居民最低的住房基本需要,是保“基本”,不是保“改善”。
二是要確定“最基本”的標準。“最基本”也就是“最低”標準,追求的是“低標準、廣覆蓋”的政策目標。不僅戶型要小,而且要相對同質,不能有的大、有的小,由于位置的差異,單位價值肯定不一樣,但總價值量應相當,不能出現(xiàn)戶型價值量的明顯差異,在城區(qū)戶型盡可能?。▋H滿足最低住房需求),在郊區(qū)和中小城市可適當放寬。
我們調研發(fā)現(xiàn):許多地方在文件中做出了很好的規(guī)定,如按“小戶型、齊功能、高質量”的標準建保障房,公共租賃住房以建筑面積30~45平方米為主力戶型,最高不超過60平方米,建設比例不低于80%。但實際建設中存在戶型偏大的問題,這使人懷疑可能存在私心,可能是為某類人量身定做的,如果真是這樣,那么,這是相當不公平的。我們建議,為了體現(xiàn)公平、也有利于政府節(jié)約投資,在大城市保障性住房戶型應學香港,控制在30~40平方米之間,不能超過50平方米;中小城市可適當放寬,但也不能超過60平方米。
三是要防止一些過渡性制度安排或政策長期化。住房制度保障是“保底的”,保最基本的住房需求,是長期的保障,而許多政策性保障一般是過渡性的、靈活的,對此,要嚴格區(qū)別,避免一些過渡性保障的長期化,帶來嚴重不公平問題。
四是政府提供的保障性形式以實物為主,貨幣補貼為輔。
政府應該只鼓勵一戶一套住房,這體現(xiàn)的是公平原則。鼓勵一戶一套住房不僅要寫入未來將出臺的《住房法》或《住房保障法》,甚至可以寫入《憲法》。其含義是對一戶購買或租賃一套住房在金融、稅收等政策上永遠都給予優(yōu)惠,而對第二套以上的住房采取顯著性差異化政策?,F(xiàn)在的差異化信貸政策差異化不明顯,在暴利情況下,用利率加10%的所謂差異化政策不可能起到抑制投機需求的目的。對第二套住房要采取高利率和稅收政策,抑制這部分需求(高利率、高稅收意味著他購房的成本高,他愿意承受那么就不限制他購買),而不是禁止它。你可以購買第二套住房、第三套住房,但你必須付比第一套住房高得多的利率,按比第一套住房高得多的稅率交稅。既要征收高稅率的保有環(huán)節(jié)稅,又要開征高比例的投資收益所得稅(50%以上)。這就是我所指的“只鼓勵一戶一套”的住房制度。
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