1998年住房改革后，我們的住房供給是朝市場(chǎng)化方向發(fā)展，但存在兩個(gè)問(wèn)題：一是只是局部的市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)銷售是市場(chǎng)化，但土地供給是非市場(chǎng)的壟斷供給，其表現(xiàn)的“市場(chǎng)價(jià)格”是遠(yuǎn)高于“市場(chǎng)均衡價(jià)格”的，原因就是因?yàn)橥恋刎?cái)政。因此，我們的土地制度需要改革，包括農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)化或城市土地市場(chǎng)的打通，要有真正體現(xiàn)市場(chǎng)化的制度和政策安排。“招拍掛”制度真正是市場(chǎng)化的制度嗎？這些都需要我們好好研究。

二是對(duì)市場(chǎng)化缺乏制度的或政策的約束。1998年房改和當(dāng)時(shí)出臺(tái)個(gè)人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場(chǎng)的發(fā)展，但通過(guò)研究，我們發(fā)現(xiàn)由于時(shí)間倉(cāng)促、考慮不周，其存在一個(gè)根本的制度或政策缺陷。我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因?yàn)槠湎到y(tǒng)設(shè)計(jì)和性能的完善，汽車包括4個(gè)子系統(tǒng)，一是動(dòng)力系統(tǒng)，通過(guò)踩“油門”給其提供行駛的動(dòng)力，就像我們?yōu)榇碳し康禺a(chǎn)發(fā)展，而采取許多金融、稅收鼓勵(lì)政策一樣；二是剎車系統(tǒng)，是保障行駛安全的最主要的裝置；三是電子系統(tǒng)；四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時(shí)，汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成，而汽車的剎車系統(tǒng)是一個(gè)設(shè)計(jì)非常精巧完善的系統(tǒng)，它包括4種選擇：一是剎車片，二是離合器，三是手剎，四是ABS裝置，是發(fā)生萬(wàn)一情況時(shí)的保護(hù)生命的最后裝置。而中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一開(kāi)始，為了把房地產(chǎn)培育為經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，安了大馬力的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，卻忘記了安置剎車系統(tǒng)。

房地產(chǎn)業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢？就是稅收和金融調(diào)節(jié)裝置，其中最主要的是稅收調(diào)節(jié)裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過(guò)度投資的工具，使住房市場(chǎng)成為具有負(fù)反饋機(jī)制的有效市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)泡沫不斷強(qiáng)化。如果當(dāng)買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過(guò)量的住房要交更高稅率的稅收時(shí)，市場(chǎng)投機(jī)行為將會(huì)被抑制。因此，調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的過(guò)度投資行為，關(guān)鍵是建立內(nèi)在的長(zhǎng)效約束機(jī)制。

政策的原則

政府提供最基本的住房保障，有以下幾層意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，滿足居民最低的住房基本需要，是保“基本”，不是保“改善”。

二是要確定“最基本”的標(biāo)準(zhǔn)。“最基本”也就是“最低”標(biāo)準(zhǔn)，追求的是“低標(biāo)準(zhǔn)、廣覆蓋”的政策目標(biāo)。不僅戶型要小，而且要相對(duì)同質(zhì)，不能有的大、有的小，由于位置的差異，單位價(jià)值肯定不一樣，但總價(jià)值量應(yīng)相當(dāng)，不能出現(xiàn)戶型價(jià)值量的明顯差異，在城區(qū)戶型盡可能?。▋H滿足最低住房需求），在郊區(qū)和中小城市可適當(dāng)放寬。

我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)：許多地方在文件中做出了很好的規(guī)定，如按“小戶型、齊功能、高質(zhì)量”的標(biāo)準(zhǔn)建保障房，公共租賃住房以建筑面積30~45平方米為主力戶型，最高不超過(guò)60平方米，建設(shè)比例不低于80%。但實(shí)際建設(shè)中存在戶型偏大的問(wèn)題，這使人懷疑可能存在私心，可能是為某類人量身定做的，如果真是這樣，那么，這是相當(dāng)不公平的。我們建議，為了體現(xiàn)公平、也有利于政府節(jié)約投資，在大城市保障性住房戶型應(yīng)學(xué)香港，控制在30~40平方米之間，不能超過(guò)50平方米；中小城市可適當(dāng)放寬，但也不能超過(guò)60平方米。

三是要防止一些過(guò)渡性制度安排或政策長(zhǎng)期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是長(zhǎng)期的保障，而許多政策性保障一般是過(guò)渡性的、靈活的，對(duì)此，要嚴(yán)格區(qū)別，避免一些過(guò)渡性保障的長(zhǎng)期化，帶來(lái)嚴(yán)重不公平問(wèn)題。

四是政府提供的保障性形式以實(shí)物為主，貨幣補(bǔ)貼為輔。

政府應(yīng)該只鼓勵(lì)一戶一套住房，這體現(xiàn)的是公平原則。鼓勵(lì)一戶一套住房不僅要寫(xiě)入未來(lái)將出臺(tái)的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以寫(xiě)入《憲法》。其含義是對(duì)一戶購(gòu)買或租賃一套住房在金融、稅收等政策上永遠(yuǎn)都給予優(yōu)惠，而對(duì)第二套以上的住房采取顯著性差異化政策。現(xiàn)在的差異化信貸政策差異化不明顯，在暴利情況下，用利率加10%的所謂差異化政策不可能起到抑制投機(jī)需求的目的。對(duì)第二套住房要采取高利率和稅收政策，抑制這部分需求（高利率、高稅收意味著他購(gòu)房的成本高，他愿意承受那么就不限制他購(gòu)買），而不是禁止它。你可以購(gòu)買第二套住房、第三套住房，但你必須付比第一套住房高得多的利率，按比第一套住房高得多的稅率交稅。既要征收高稅率的保有環(huán)節(jié)稅，又要開(kāi)征高比例的投資收益所得稅（50%以上）。這就是我所指的“只鼓勵(lì)一戶一套”的住房制度。