1998年住房改革后，我們的住房供給是朝市場化方向發(fā)展，但存在兩個問題：一是只是局部的市場化，房價銷售是市場化，但土地供給是非市場的壟斷供給，其表現(xiàn)的“市場價格”是遠高于“市場均衡價格”的，原因就是因為土地財政。因此，我們的土地制度需要改革，包括農村宅基地的市場化或城市土地市場的打通，要有真正體現(xiàn)市場化的制度和政策安排。“招拍掛”制度真正是市場化的制度嗎？這些都需要我們好好研究。

二是對市場化缺乏制度的或政策的約束。1998年房改和當時出臺個人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場的發(fā)展，但通過研究，我們發(fā)現(xiàn)由于時間倉促、考慮不周，其存在一個根本的制度或政策缺陷。我們可以把房地產市場比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因為其系統(tǒng)設計和性能的完善，汽車包括4個子系統(tǒng)，一是動力系統(tǒng)，通過踩“油門”給其提供行駛的動力，就像我們?yōu)榇碳し康禺a發(fā)展，而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣；二是剎車系統(tǒng)，是保障行駛安全的最主要的裝置；三是電子系統(tǒng)；四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時，汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成，而汽車的剎車系統(tǒng)是一個設計非常精巧完善的系統(tǒng)，它包括4種選擇：一是剎車片，二是離合器，三是手剎，四是ABS裝置，是發(fā)生萬一情況時的保護生命的最后裝置。而中國的房地產業(yè)發(fā)展，在一開始，為了把房地產培育為經濟的新增長點，安了大馬力的“發(fā)動機”，卻忘記了安置剎車系統(tǒng)。

房地產業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢？就是稅收和金融調節(jié)裝置，其中最主要的是稅收調節(jié)裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過度投資的工具，使住房市場成為具有負反饋機制的有效市場，避免房地產泡沫不斷強化。如果當買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時，市場投機行為將會被抑制。因此，調節(jié)住房市場的過度投資行為，關鍵是建立內在的長效約束機制。

政策的原則

政府提供最基本的住房保障，有以下幾層意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，滿足居民最低的住房基本需要，是保“基本”，不是保“改善”。

二是要確定“最基本”的標準。“最基本”也就是“最低”標準，追求的是“低標準、廣覆蓋”的政策目標。不僅戶型要小，而且要相對同質，不能有的大、有的小，由于位置的差異，單位價值肯定不一樣，但總價值量應相當，不能出現(xiàn)戶型價值量的明顯差異，在城區(qū)戶型盡可能?。▋H滿足最低住房需求），在郊區(qū)和中小城市可適當放寬。

我們調研發(fā)現(xiàn)：許多地方在文件中做出了很好的規(guī)定，如按“小戶型、齊功能、高質量”的標準建保障房，公共租賃住房以建筑面積30~45平方米為主力戶型，最高不超過60平方米，建設比例不低于80%。但實際建設中存在戶型偏大的問題，這使人懷疑可能存在私心，可能是為某類人量身定做的，如果真是這樣，那么，這是相當不公平的。我們建議，為了體現(xiàn)公平、也有利于政府節(jié)約投資，在大城市保障性住房戶型應學香港，控制在30~40平方米之間，不能超過50平方米；中小城市可適當放寬，但也不能超過60平方米。

三是要防止一些過渡性制度安排或政策長期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是長期的保障，而許多政策性保障一般是過渡性的、靈活的，對此，要嚴格區(qū)別，避免一些過渡性保障的長期化，帶來嚴重不公平問題。

四是政府提供的保障性形式以實物為主，貨幣補貼為輔。

政府應該只鼓勵一戶一套住房，這體現(xiàn)的是公平原則。鼓勵一戶一套住房不僅要寫入未來將出臺的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以寫入《憲法》。其含義是對一戶購買或租賃一套住房在金融、稅收等政策上永遠都給予優(yōu)惠，而對第二套以上的住房采取顯著性差異化政策?，F(xiàn)在的差異化信貸政策差異化不明顯，在暴利情況下，用利率加10%的所謂差異化政策不可能起到抑制投機需求的目的。對第二套住房要采取高利率和稅收政策，抑制這部分需求（高利率、高稅收意味著他購房的成本高，他愿意承受那么就不限制他購買），而不是禁止它。你可以購買第二套住房、第三套住房，但你必須付比第一套住房高得多的利率，按比第一套住房高得多的稅率交稅。既要征收高稅率的保有環(huán)節(jié)稅，又要開征高比例的投資收益所得稅（50%以上）。這就是我所指的“只鼓勵一戶一套”的住房制度。