在許多人看來，政府建保障房是房價(jià)調(diào)控長期難見成效的一種備選方案，或者理解為房價(jià)泡沫破滅后的一種保底、補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)投資不至于大跌萎縮而影響經(jīng)濟(jì)增長速度。但我理解政府提供一定數(shù)量的保障性住房是一項(xiàng)制度安排，是政府重視住房這一最大民生問題的一種長期而基本的職責(zé)。因此，不是“應(yīng)景”之作，要從基本住房制度設(shè)計(jì)中考慮保障性住房建設(shè)，即要明確保障性住房的基本定位，既要明確為誰建、由誰建的問題，又要對(duì)其目標(biāo)進(jìn)行基本定位。在此基礎(chǔ)上，再考慮如何建、如何分和如何管等問題。這里我想就這些最基本問題作些分析，以引起共鳴，學(xué)者們和各級(jí)政府一起努力，使保障性住房定位、建設(shè)、管理一開始就建立在科學(xué)合理、能產(chǎn)生長期社會(huì)效率的基礎(chǔ)上。

住房制度分歧

在中國住房體制改革后，一個(gè)很清楚的事實(shí)是純市場化的觀點(diǎn)確實(shí)無法解決所有人的住房問題，有一部分家庭永遠(yuǎn)無法通過市場來解決住房問題，因此，需要政府做相應(yīng)的制度安排，去努力保障這部分家庭的基本住房需求，從理論上講，這些人的住房有了保障，整個(gè)社會(huì)的居民都有了住房保障。我們需要怎樣的住房制度呢，其中保障性住房又在其中如何定位？我們先從當(dāng)前的住房政策體系談起。最近幾年就住房政策問題，有幾種表述相似內(nèi)容卻有別的說法：第一種，提出政府只保低端，其他完全由市場解決，市場是市場，保障是保障，不能混淆。第二種，試圖構(gòu)建一個(gè)包括滿足各種不同層次住房需求的住房結(jié)構(gòu)及政策體系，如提出“低端有保障、中端有支持、高端靠市場”。第三種，提出“低端保障、中端支持、高端調(diào)控”（也有的地方表述為“低端靠保障、中端靠市場、高端有約束”）。

第一種意見可能遭到的批評(píng)會(huì)最多，原因是政府可以保障低端，但低端真的能靠市場解決住房問題嗎？最近幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展顯示，夾心層即家庭收入處于中間60%的家庭住房問題最突出，一方面因房價(jià)過高而夠不著市場，因收入條件或住房條件保障性住房與其無緣。處于60%的中間層家庭，無房戶買房和有房戶改善住房條件都面臨過高房價(jià)的約束，他們是社會(huì)中怨言最多的群體。在此，我們需要搞清楚一個(gè)重要問題：房改后市場供給的大量住房都滿足了誰的需要？中國過去10年城市人口年均僅增長3%，而每年住房供給量年均增長20%左右，人均住房面積已經(jīng)超過了日本與韓國，這完全能滿足絕大多數(shù)的住房需要，講我國住房投資不足、供應(yīng)不足是怎么也說不通的。我們的研究結(jié)果顯示：20%的高收入家庭消費(fèi)了近七成的住房供給，特別是最富的10%的人（家庭）購買了住房市場供給量的50%，換句話說，從消費(fèi)的角度，這些人根本就不需要住房（他們早就有了住房，而且有了足夠面積的住房），但他們卻是住房消費(fèi)市場的主力，他們買房投資，從而不斷地把房價(jià)抬高，從中牟取暴利。我國房地產(chǎn)市場早就十分不正常了，失去了基本功能。住房90%以上是滿足消費(fèi)的功能，而實(shí)際卻使投資功能無限放大，超過了消費(fèi)功能。所以，在這種情況下，讓大多數(shù)靠市場來解決住房問題是根本不可能的。除非把保障性住房的功能界定在60%左右的家庭。但如果這樣，那就是回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，福利分房成為主要手段，這是絕對(duì)不可以的。所以，將住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控分離的觀點(diǎn)是站不住腳的。住房保障是住房保障，市場是市場，這樣的觀點(diǎn)看似有道理，實(shí)際是解決不了我國大多數(shù)人的住房問題，在房價(jià)過高的情況下，建保障性住房的成本也高，需求會(huì)過大，同時(shí)，由于有巨大的價(jià)差或利益差，因?qū)ぷ猱a(chǎn)生的保障性住房腐敗問題會(huì)成為一個(gè)新的大問題，因而會(huì)產(chǎn)生新的不公平問題。這一觀點(diǎn)還隱含著一個(gè)政策建議，對(duì)現(xiàn)在的中國住房市場不應(yīng)干預(yù)，認(rèn)為宏觀調(diào)控把房價(jià)壓下來是根本錯(cuò)誤的。

因此，我比較同意第二種、第三種觀點(diǎn)。把保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場調(diào)控結(jié)合起來，建立一套符合我國國情的公平有效的住房制度。但第二種、第三種都有各自的缺陷，仍然不是我們需要建立的較合理的住房制度框架。第二種觀點(diǎn)中說“低端有保障、高端靠市場”應(yīng)該是沒有問題的，但“中端有支持”怎么體現(xiàn)，難道讓60%都獲得住房補(bǔ)貼，或?qū)⑾迌r(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)大50%~60%的比重嗎？我們認(rèn)為，限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房僅是一種過渡的制度或政策安排，不能永久化。還有另外一個(gè)問題，“高端靠市場”似乎很有說服力，但問題是市場難道沒有政策的作用空間嗎？對(duì)高端家庭無限制的投資需求難道不加以必要的干預(yù)嗎？所以，這第二種觀點(diǎn)仍然與第一種觀點(diǎn)有很大的一致性。總的看來，第三種說法較為合理，但仍有問題：“高端調(diào)控”或“高端有約束”是很好的表述，但如何體現(xiàn)呢？是通過明顯差異化利率政策或稅收政策來實(shí)現(xiàn)嗎？現(xiàn)在看不出來有這樣的設(shè)想，說得更明確點(diǎn)就是如何限制投資或投機(jī)性需求，抑制少數(shù)人獲得暴利，一套住房與二套以上的住房基本采取一種政策是明顯不合理的，它不僅違背公平原則，而且是形成當(dāng)前房價(jià)嚴(yán)重偏高的主要原因。在高端約束不力的情況下，中端的支持也就是無底洞了。因此，這第三種觀點(diǎn)仍有大大改進(jìn)或豐富的余地，否則，就是一句好聽的空話。

沒有剎車的房地產(chǎn)業(yè)

我認(rèn)為，我們需要這樣的一套新住房制度：以市場化為基礎(chǔ)、政府提供最基本的住房保障、只鼓勵(lì)一戶一套住房的住房制度。并相應(yīng)地建立政府宏觀調(diào)節(jié)與市場基礎(chǔ)性作用相結(jié)合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系。