政府會采取哪些打擊住房投機炒作的政策工具現(xiàn)在還很不確定，而不同的政策工具所產(chǎn)生的效果是不一樣的。如果出臺的政策能擊中市場投機炒作的要害，但沒有得到認真落實與執(zhí)行，那再好的政策作用也將十分有限。另外，差別化的個人住房信貸政策會如何執(zhí)行，雙軌制能否化解當前房地產(chǎn)市場問題，也都面臨諸多的不確定性。

　　無論是住房銷售面積還是銷售金額，2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場在政府出臺了一系列調(diào)控政策后還是創(chuàng)出了歷史最高水平，盡管其增幅比2009年有所下降。若按常例來分析，這真是不可思議。大家一定會百思不得其解：為何房地產(chǎn)市場難以調(diào)整？巨大的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹大？這到底是政府政策的問題，還是市場的問題？面對霧里看花的2010年的房地產(chǎn)市場，究竟該怎么估計2011年的房地產(chǎn)市場走向呢？

　　其實，2010年中國房地產(chǎn)市場的脈絡是十分清晰的。首先，房地產(chǎn)市場價格畸高其實是部分城市價格過高，因此采取的相關政策也只是針對部分城市，但相關部門顯然對此認知不足，而市場投機炒作之風則由一線城市全面蔓延到二、三線城市，甚至于全國各地。當全國的房地產(chǎn)市場都處于投機炒作熱潮中時，全國房地產(chǎn)市場投機預期豈能改變？房價又怎能調(diào)整？

　　其次，盡管輿論一再渲染2010年出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策是最嚴厲的調(diào)控政策，但實際上國十條僅希望國內(nèi)市場逐漸回歸到常態(tài)，回到房地產(chǎn)的基本功能。因此，打擊房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)市場回歸基本功能是保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、減少社會矛盾與沖突最基本的要義，根本就沒有什么最嚴厲可言。當然，對于2009年借助政府過度優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策的投機炒作者來說，這些政策是較嚴厲了。不過，到現(xiàn)在為止，國十條并沒有真正落實。比如遏制房地產(chǎn)投機炒作的稅收政策就沒有落實。所以，不僅無法通過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來改變整個市場的預期，而且住房投機炒作者還會據(jù)此認為政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控不會動真格，從而更為變本加厲地進入二、三線城市的房地產(chǎn)市場。