第三，當(dāng)政府出臺(tái)新的政策沒能落實(shí)執(zhí)行時(shí)，不僅原有政策慣性無法改變，而且也讓新政策的信譽(yù)度逐漸減弱。筆者以為，這就是為何“2010年住房宏觀調(diào)控政策出臺(tái)不少，但起到作用則十分有限”的原因所在。

　　2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣面臨巨大的不確定。首先，政策的不確定仍然是2011年住房市場(chǎng)的基本特征，這種不確定主要分為兩個(gè)方面。一方面，打擊住房投機(jī)炒作，盡管政府能使用的政策工具不少，但會(huì)采取哪些政策工具相當(dāng)不確定，而不同的政策工具所產(chǎn)生的效果是不一樣的。2010年底政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心不僅沒有減弱，還在強(qiáng)化，但如果不能采取有效的方式真正遏制住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作之風(fēng)，那么住房市場(chǎng)將面臨巨大的不確定。住房市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)將如何調(diào)整同樣是不確定的。另一方面，住房政策執(zhí)行的不確定性。如果出臺(tái)的政策能擊中市場(chǎng)投機(jī)炒作的要害，但沒有得到認(rèn)真落實(shí)與執(zhí)行，那再好的政策作用也將十分有限。

　　其次，差別化的個(gè)人住房信貸政策會(huì)如何執(zhí)行。2010年國十條出臺(tái)之后，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房的投機(jī)炒作。因此，不僅個(gè)人住房信貸政策有重大調(diào)整，而且通過加息來讓貨幣政策轉(zhuǎn)向。但現(xiàn)在見不到2009年元旦期間個(gè)人住房按揭貸款利率全面調(diào)整的跡象。十分奇怪的是，2009年初個(gè)人住房按揭貸款利率下調(diào)時(shí)，投機(jī)者及借款人人人歡喜，商業(yè)銀行為了擴(kuò)張其信貸規(guī)模也同樣順?biāo)浦?；但?dāng)個(gè)人住房貸款利率上調(diào)時(shí)，國內(nèi)商業(yè)銀行卻沒有動(dòng)力上調(diào)存量住房的利率。

　　在國十條及275號(hào)文件之中，不僅要求停止第三套及以上的住房貸款及個(gè)人異地住房貸款，而且也要求各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款采取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。按理說，在這樣的政策基礎(chǔ)上，各商業(yè)銀行應(yīng)在合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，按照原有貸款合同約定條款可對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款沒有償還部分的利率重新定價(jià)，促使其利率逐漸回歸到常態(tài)水平（目前要低200個(gè)基點(diǎn)以上）。特別是如果不上調(diào)存量住房的利率而讓其仍然享受7折優(yōu)惠，商業(yè)銀行這種貸款實(shí)際上是虧損的。如果這些政策不落實(shí)，要想把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)是不可能的。