從“蝸居”走向“安居”——怎么看房價過高(2)

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從“蝸居”走向“安居”——怎么看房價過高(2)

  ● 房價過高癥結何在?

 

  面對過高的房價,很多人坦言越來越看不懂樓市了,買房似乎成為遙不可及的夢想。那么,到底是什么促成了目前的高房價呢?究其原因,大致有以下幾個方面:

 

  投資推動。隨著人們收入增加,投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少,近年來房價持續(xù)走高,使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠,紛紛加入“炒房大軍”,住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機,投機性購房之風愈刮愈猛,對高房價起到了推波助瀾的作用。

 

  資金推動。因為貨幣政策相對寬松,市場流動性充足,也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元,相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求,而一些實體經(jīng)濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷,大量資金就涌向房地產(chǎn)市場,必然使房價過快上漲。

 

  地價推動。近年來,“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如,2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達1200億元,是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重,再加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善,價高者得,造成“地王”頻出,地價與房價相互影響、交替上漲。

 

  制度原因。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有10多年,體制機制還不健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,大多數(shù)國家住房既有市場供應的商品住房,又有政府支持投資的公共住房,我國在過去10多年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應不足,欠賬過多,造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如,房地產(chǎn)稅收制度不健全,中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家,使擁有或囤積大量住房的成本過低,也助長了投機。同時,房地產(chǎn)市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

 

  特別應看到,房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關。近年來,城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展,大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉移,城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求,住房供應問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算,到2015年,我國城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右,城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。今后5年內(nèi),預計城鎮(zhèn)每年增加1500萬人,每年新增家庭500萬戶,其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時,隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民消費結構加快升級,住房改善需求顯著增加,也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口,帶來了住房價格上漲的壓力。

 

  從更深層的意義上講,高房價也是經(jīng)濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如,長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出,大量人口向東部地區(qū)和大城市集中,造成這些地區(qū)住房壓力過大;比如,現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱,成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因;比如,腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領域比較突出,導致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化;等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著影響。高房價不單單是房地產(chǎn)領域的問題,而是各種因素共同作用的結果。

 

  網(wǎng)友提問

 

  網(wǎng)友:有人說高房價說到底是剛性需求支撐的,那么,房地產(chǎn)市場的剛性需求有多大,能在多大程度上決定房價走勢?

 

  答:所謂剛性需求,是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場中的剛性需求,主要是指人們買房自住的需求,既包括首次購房,也包括改善性住房需求。一方面要看到,由于城鎮(zhèn)化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響,住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到,剛性需求會受價格、政策和心理預期的影響,如果房價過高,大部分剛性需求會推遲實現(xiàn)。只有房價回調(diào)到部分購房者能承受的程度,剛性需求才有可能釋放。因此,僅靠剛性需求,支撐不了高房價。但剛性需求的存在,可以避免房價暴跌。

本文關鍵詞: 馬加力 中印 問題
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