上半年采取信貸緊縮的政策，但流入房地產(chǎn)的資金并沒有減少，而是增長快、增加量大，并沒有出現(xiàn)有人所說的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的斷裂現(xiàn)象。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商或是降價(jià)銷售或是破產(chǎn)，但這兩者都沒有發(fā)生。進(jìn)入房地產(chǎn)市場的資金，銀行信貸是主要來源，但首要位置已經(jīng)為自籌資金來源所取代。自籌資金來源可以是來自股市、債券市場、私募、信托等方式。由于今年的股市形勢不好，加上對房地產(chǎn)公司融資購地的限制，今年從股市流入的資金不會太多，后幾方面的資金可能是流入房地產(chǎn)的主要方式。

今年在采取從緊的貨幣政策的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行還以另外幾種方式增加市場信貸，一是外匯信貸快速增長，今年上半年增長500多億美元，達(dá)3700億人民幣；二是各商業(yè)銀行個人委托理財(cái)項(xiàng)目達(dá)2400億，這些資金也可以通過相應(yīng)的渠道流入房地產(chǎn)市場。也就是說，在正式的金融體系之外，流動性仍然充裕，只不過是資金使用成本高低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同選擇罷了。

流入房地產(chǎn)市場資金的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)銀行信貸的增長。也就是說，一是由于房地產(chǎn)利潤過高，國內(nèi)大量的資金仍然在以不同的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)大量的資金流入房地產(chǎn)市場時(shí)，對其他行業(yè)，特別是對其他行業(yè)中小企業(yè)就存在著嚴(yán)重的資金擠出效應(yīng)。二是商業(yè)銀行流入房地產(chǎn)市場的資金減少，重點(diǎn)是個人住房消費(fèi)貸款減少，這說明新的住房信貸管理政策開始把2007年過度的房地產(chǎn)投機(jī)炒作的行為擠出市場。

房屋施工面積達(dá)212660萬平方米，同比增長24.1%，同比多開工40000萬平方米。房屋竣工面積16920萬平方米，同比增長13.8%，同比增加2000萬平方米。房屋銷售25892萬平方米，同比下降7.2%，同比少銷售2000萬平方米。商品房銷售金額10325億，基本上與去年同期持平。從上述的數(shù)字來看，全國房屋開工竣工面積增長比較快，但住房銷售面積卻在下降。不過，在住房銷售面積較大減少的情況下，住房的銷售總額并沒有減少。上述數(shù)字也透露出，目前房地產(chǎn)市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經(jīng)營模式?jīng)]有改變、暴利型的利潤水平?jīng)]有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)型等。盡管住房銷售下降，但房價(jià)沒有多大下降。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不維持房地產(chǎn)暴利的模式，把房價(jià)調(diào)整到自住型消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，或?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場的價(jià)格與購買對象重新定位，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場很快就會掀起新一輪的發(fā)展與繁榮。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場要注意幾個問題：

第一，房地產(chǎn)市場的政策改變了，把過去以投資為主導(dǎo)的勢頭，改變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)的勢頭。政府政策（如2007年的24號文件、359號文件、452號文件及64號文件等）明確規(guī)定房地產(chǎn)市場是民生的市場，是以住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場而不是炒作投機(jī)的市場。因此，對于房地產(chǎn)消費(fèi)，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對于房地產(chǎn)投資，政府則要求采取市場價(jià)格。如第二套住房貸款利率上調(diào)、首付比重增加及對這些投機(jī)或炒作遏制，都說明這一點(diǎn)。而這種政策讓房地產(chǎn)市場投資與消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分是目前房地產(chǎn)市場變化根本所在。把投資和消費(fèi)做了一個清楚的鑒定，凡是投資購買就按市場的價(jià)格定位，如果是消費(fèi)購買就能享受各種優(yōu)惠，央行、財(cái)政部出臺了一系列個人消費(fèi)購買的優(yōu)惠政策。

第二，房地產(chǎn)的發(fā)展跟股市繁榮有關(guān)，現(xiàn)在股市大幅下跌，房地產(chǎn)市場也必然受影響。早幾年，股市的快速上漲，不少人以為股市是股民的提款機(jī)，但是今年股市快速下跌，投機(jī)者看到投資市場的風(fēng)險(xiǎn)所在。比如，雖然一些老百姓沒有多少錢，但現(xiàn)在有房子了，房價(jià)上升，就按揭給銀行。假設(shè)房子過去值一百萬，現(xiàn)在升到150萬，按揭給銀行后就可以拿50萬進(jìn)股市。在股票升值的情況下，又把股票賺的錢拿出來，投入房市，這樣不斷循環(huán)。現(xiàn)在我國股市快速下跌，就把很多股民給套住了。有人說，現(xiàn)在是不是應(yīng)該把錢從股市撤出來投入到房市中。我認(rèn)為，現(xiàn)在賣股票買房子，就相當(dāng)于正好做實(shí)了你在股市面臨的泡沫，同時(shí)又很可能買進(jìn)了房市的泡沫，這一點(diǎn)大家一定要考慮清楚。

第三，緊縮的政策使房屋購買者的負(fù)擔(dān)增加。從2004年十月份開始，我國利率已經(jīng)上調(diào)了很多次，由4.95升到了8.63。大家知道，利率上調(diào)對短期貸款影響不太大，但對長期貸款影響很大。如果利率到10%，以復(fù)利計(jì)算，一百萬的住房按揭，時(shí)限是三十年，要連本帶息還332萬。

房地產(chǎn)市場的炒作與投機(jī)減少，不僅在于政府的房地產(chǎn)政策，而且在于利率水平上升，房地產(chǎn)投資成本大幅升高，從而增加了房地產(chǎn)炒作的成本。比如，在2004年10月利率沒有上調(diào)之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達(dá)到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達(dá)74.3%。加上目前通貨膨脹高，利率仍然處于上升的通道，因此，進(jìn)入房地產(chǎn)炒作風(fēng)險(xiǎn)急速上升，進(jìn)入房地產(chǎn)投機(jī)者會因此而減少。再加上2007年股市極度繁榮與今年股市極度蕭條，這就使得個人住房投資者無法使得讓其資金在房地產(chǎn)市場與股市上自由流動，從而使得房地產(chǎn)的投機(jī)需求迅速減少。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場，特別是北京及上海房地產(chǎn)市場，經(jīng)過一輪又一輪的房地產(chǎn)市場概念炒作，不少地方的房價(jià)早就炒到天花板上或嚴(yán)重透支。奧運(yùn)之后，其利好出盡，投機(jī)者炒作機(jī)會減少。 

第四，自然災(zāi)害。今年汶川地震所發(fā)生的住房資產(chǎn)在瞬間消失，也改變國人對房地產(chǎn)投資的認(rèn)識，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場會更加謹(jǐn)慎。汶川地震第三天，我寫了一篇文章，講了汶川地震對中國房地產(chǎn)聯(lián)動的負(fù)面影響，投資者對投資的觀念在發(fā)生著根本性的改變。汶川大地震把很多房地產(chǎn)全部消滅掉了，對房地產(chǎn)市場是一次沉重的打擊。地震以后，成都的房價(jià)迅速下跌，現(xiàn)在跌到了3000多。

在這樣一個大背景下，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個比較大的調(diào)整，我們的政策一般是不可能改變的，而且次貸危機(jī)早就給我國政府敲了警鐘，我相信第二套住房政策是不會放開的。改善居民住房條件是對的，但不能炒作，不能讓房地產(chǎn)成為大家的炒作工具。在目前情況下，政府的這些政策是好的，但要達(dá)到這個效果還需很長時(shí)間。

今天我就簡單講到這里，謝謝大家。

（報(bào)告人系中國社科院金融所金融發(fā)展研究中心主任，

據(jù)宣講家網(wǎng)站報(bào)告錄音整理） 

（未經(jīng)許可，不得復(fù)制、印刷、出版，違者負(fù)知識產(chǎn)權(quán)法律責(zé)任）