上半年采取信貸緊縮的政策，但流入房地產的資金并沒有減少，而是增長快、增加量大，并沒有出現(xiàn)有人所說的房地產企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的斷裂現(xiàn)象。如果這種情況出現(xiàn)，房地產開發(fā)商或是降價銷售或是破產，但這兩者都沒有發(fā)生。進入房地產市場的資金，銀行信貸是主要來源，但首要位置已經為自籌資金來源所取代。自籌資金來源可以是來自股市、債券市場、私募、信托等方式。由于今年的股市形勢不好，加上對房地產公司融資購地的限制，今年從股市流入的資金不會太多，后幾方面的資金可能是流入房地產的主要方式。

今年在采取從緊的貨幣政策的情況下，國內商業(yè)銀行還以另外幾種方式增加市場信貸，一是外匯信貸快速增長，今年上半年增長500多億美元，達3700億人民幣；二是各商業(yè)銀行個人委托理財項目達2400億，這些資金也可以通過相應的渠道流入房地產市場。也就是說，在正式的金融體系之外，流動性仍然充裕，只不過是資金使用成本高低，房地產開發(fā)企業(yè)有不同選擇罷了。

流入房地產市場資金的增長遠遠高于國內銀行信貸的增長。也就是說，一是由于房地產利潤過高，國內大量的資金仍然在以不同的方式進入房地產市場。當大量的資金流入房地產市場時，對其他行業(yè)，特別是對其他行業(yè)中小企業(yè)就存在著嚴重的資金擠出效應。二是商業(yè)銀行流入房地產市場的資金減少，重點是個人住房消費貸款減少，這說明新的住房信貸管理政策開始把2007年過度的房地產投機炒作的行為擠出市場。

房屋施工面積達212660萬平方米，同比增長24.1%，同比多開工40000萬平方米。房屋竣工面積16920萬平方米，同比增長13.8%，同比增加2000萬平方米。房屋銷售25892萬平方米，同比下降7.2%，同比少銷售2000萬平方米。商品房銷售金額10325億，基本上與去年同期持平。從上述的數(shù)字來看，全國房屋開工竣工面積增長比較快，但住房銷售面積卻在下降。不過，在住房銷售面積較大減少的情況下，住房的銷售總額并沒有減少。上述數(shù)字也透露出，目前房地產市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經營模式沒有改變、暴利型的利潤水平沒有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉型等。盡管住房銷售下降，但房價沒有多大下降。如果房地產開發(fā)商不維持房地產暴利的模式，把房價調整到自住型消費者有支付能力的價格水平上，或對當前房地產市場的價格與購買對象重新定位，那么國內房地產市場很快就會掀起新一輪的發(fā)展與繁榮。

現(xiàn)在房地產市場要注意幾個問題：

第一，房地產市場的政策改變了，把過去以投資為主導的勢頭，改變?yōu)橐韵M為主導的勢頭。政府政策（如2007年的24號文件、359號文件、452號文件及64號文件等）明確規(guī)定房地產市場是民生的市場，是以住房消費為主導的市場而不是炒作投機的市場。因此，對于房地產消費，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對于房地產投資，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調、首付比重增加及對這些投機或炒作遏制，都說明這一點。而這種政策讓房地產市場投資與消費嚴格區(qū)分是目前房地產市場變化根本所在。把投資和消費做了一個清楚的鑒定，凡是投資購買就按市場的價格定位，如果是消費購買就能享受各種優(yōu)惠，央行、財政部出臺了一系列個人消費購買的優(yōu)惠政策。

第二，房地產的發(fā)展跟股市繁榮有關，現(xiàn)在股市大幅下跌，房地產市場也必然受影響。早幾年，股市的快速上漲，不少人以為股市是股民的提款機，但是今年股市快速下跌，投機者看到投資市場的風險所在。比如，雖然一些老百姓沒有多少錢，但現(xiàn)在有房子了，房價上升，就按揭給銀行。假設房子過去值一百萬，現(xiàn)在升到150萬，按揭給銀行后就可以拿50萬進股市。在股票升值的情況下，又把股票賺的錢拿出來，投入房市，這樣不斷循環(huán)?，F(xiàn)在我國股市快速下跌，就把很多股民給套住了。有人說，現(xiàn)在是不是應該把錢從股市撤出來投入到房市中。我認為，現(xiàn)在賣股票買房子，就相當于正好做實了你在股市面臨的泡沫，同時又很可能買進了房市的泡沫，這一點大家一定要考慮清楚。

第三，緊縮的政策使房屋購買者的負擔增加。從2004年十月份開始，我國利率已經上調了很多次，由4.95升到了8.63。大家知道，利率上調對短期貸款影響不太大，但對長期貸款影響很大。如果利率到10%，以復利計算，一百萬的住房按揭，時限是三十年，要連本帶息還332萬。

房地產市場的炒作與投機減少，不僅在于政府的房地產政策，而且在于利率水平上升，房地產投資成本大幅升高，從而增加了房地產炒作的成本。比如，在2004年10月利率沒有上調之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹高，利率仍然處于上升的通道，因此，進入房地產炒作風險急速上升，進入房地產投機者會因此而減少。再加上2007年股市極度繁榮與今年股市極度蕭條，這就使得個人住房投資者無法使得讓其資金在房地產市場與股市上自由流動，從而使得房地產的投機需求迅速減少。

國內房地產市場，特別是北京及上海房地產市場，經過一輪又一輪的房地產市場概念炒作，不少地方的房價早就炒到天花板上或嚴重透支。奧運之后，其利好出盡，投機者炒作機會減少。 

第四，自然災害。今年汶川地震所發(fā)生的住房資產在瞬間消失，也改變國人對房地產投資的認識，投資者進入房地產市場會更加謹慎。汶川地震第三天，我寫了一篇文章，講了汶川地震對中國房地產聯(lián)動的負面影響，投資者對投資的觀念在發(fā)生著根本性的改變。汶川大地震把很多房地產全部消滅掉了，對房地產市場是一次沉重的打擊。地震以后，成都的房價迅速下跌，現(xiàn)在跌到了3000多。

在這樣一個大背景下，中國的房地產市場出現(xiàn)一個比較大的調整，我們的政策一般是不可能改變的，而且次貸危機早就給我國政府敲了警鐘，我相信第二套住房政策是不會放開的。改善居民住房條件是對的，但不能炒作，不能讓房地產成為大家的炒作工具。在目前情況下，政府的這些政策是好的，但要達到這個效果還需很長時間。

今天我就簡單講到這里，謝謝大家。

（報告人系中國社科院金融所金融發(fā)展研究中心主任，

據(jù)宣講家網(wǎng)站報告錄音整理） 

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