當(dāng)城市發(fā)展步入減量提質(zhì)新階段，北京以超大城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的破題之姿，將城市更新作為落實(shí)國(guó)家戰(zhàn)略、回應(yīng)首都高質(zhì)量發(fā)展需求的必答題。這并非簡(jiǎn)單的空間改造，而是一場(chǎng)從功能布局到民生保障的系統(tǒng)性變革。

作為千年古都，北京的城市更新既要推進(jìn)老城歷史文化保護(hù)與復(fù)興、做好疏解騰退空間再利用，也要提升市民生活品質(zhì)。在評(píng)選出的2024年北京城市更新最佳實(shí)踐項(xiàng)目中，大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”的老城更新、懷柔金隅興發(fā)科技園的舊廠房煥新賦能、方莊街道的區(qū)域綜合更新成為其中的代表，它們以不同路徑詮釋了北京城市更新的豐富內(nèi)涵與創(chuàng)新實(shí)踐，“繡”出了城市更新減量提質(zhì)的生動(dòng)圖景。

老城更新的共生樣本

正陽(yáng)門(mén)西南側(cè)，大柵欄觀音寺片區(qū)宛若一座“活的歷史博物館”。不僅有觀音寺、三慶園、民國(guó)商鋪建筑群，還彌漫著幾萬(wàn)常住居民的煙火氣。深厚的歷史文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的胡同肌理和關(guān)鍵的地理位置，使其成為大柵欄文保區(qū)中極具代表性的區(qū)域。

2019年，作為北京市劃定的13片文化精華區(qū)之一，大柵欄觀音寺片區(qū)老城保護(hù)更新項(xiàng)目啟動(dòng)。次年，申請(qǐng)式退租簽約開(kāi)啟。項(xiàng)目嚴(yán)格遵循《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》與《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年—2035年）》要求，嚴(yán)控大拆大建，摒棄激進(jìn)式改造，秉持小規(guī)模、漸進(jìn)式、微循環(huán)的更新原則，讓居民自愿決定去留。

退租結(jié)束后，仍有部分居民留在原地生活。區(qū)域市政和現(xiàn)代化生活配套不完善、零散資產(chǎn)管理利用困難等問(wèn)題凸顯，既影響居民生活，又阻礙片區(qū)發(fā)展，城市更新面臨著既要保護(hù)歷史又要改善民生的挑戰(zhàn)。

負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的北京大柵欄投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱大投公司）創(chuàng)新提出“共生街區(qū)”理念，打破院落權(quán)屬界線，整合重組空間資源，將片區(qū)劃分為若干單元，以“整院帶零散、共生帶縱深”模式進(jìn)行片區(qū)化運(yùn)營(yíng)。

位于觀音寺片區(qū)北部的姚江胡同成為首個(gè)試點(diǎn)。姚江胡同內(nèi)，道路年久破敗，基礎(chǔ)設(shè)施雜亂，居民生活雜物堆積，幾乎沒(méi)有公共空間。“這里是北京典型的低洼院，一下雨，院子里的積水都能游泳了！”居民的玩笑話道出了對(duì)于改善居住環(huán)境的渴望。

城市更新的目標(biāo)之一，就是提升市民生活品質(zhì)。為此，大投公司作為實(shí)施主體，清華同衡作為設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)深度參與主體規(guī)劃，拆除違建、打造業(yè)態(tài)、改善民生等工作得以穩(wěn)步推進(jìn)。然而，項(xiàng)目初期面臨著重重困難。吳女士一家因遺產(chǎn)繼承問(wèn)題錯(cuò)過(guò)集中退租，卻仍有退租意愿，其自建房占據(jù)規(guī)劃公共空間核心位置，成為改造阻礙。11戶居民多次投訴施工擾民，還有居民質(zhì)疑改造方案的透明度。為解決這一問(wèn)題，大投公司借助北京衛(wèi)視《向前一步》節(jié)目搭建溝通平臺(tái)。

2023年7月9日，節(jié)目錄制現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席。舞臺(tái)左側(cè)坐著吳女士與11戶未退租居民代表，右側(cè)則是西城區(qū)住建、城管部門(mén)代表和街道干部，大投公司負(fù)責(zé)人，法律及城市規(guī)劃專家和施工方負(fù)責(zé)人。

“我家四代人住在這里，退租補(bǔ)償怎么能比三年前少？”吳女士舉起泛黃的房契提出質(zhì)疑。大投公司負(fù)責(zé)人調(diào)出2020年退租政策文件解釋道：“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照的是片區(qū)二手房評(píng)估價(jià)，目前市場(chǎng)價(jià)已從每平方米13.8萬(wàn)元漲到15.2萬(wàn)元，補(bǔ)償方案實(shí)際上是提高了。”經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)6小時(shí)的溝通，最終贏得了居民的理解與支持，工作得以順利推進(jìn)。西城區(qū)住建委同步宣布三項(xiàng)新政：為吳女士一家開(kāi)辟30天快速退租通道、設(shè)立施工擾民補(bǔ)貼、改造臨時(shí)周轉(zhuǎn)房。

吳女士實(shí)現(xiàn)退租愿望的同時(shí)，片區(qū)2070平方米的空間也被激活。大投公司通過(guò)精準(zhǔn)點(diǎn)狀退租模式，成功解決了公共空間改造難題，姚江胡同資產(chǎn)利用率從19%飆升至91%。針對(duì)低洼院積水問(wèn)題，項(xiàng)目組運(yùn)用雨污水雙層同位等專利技術(shù)，成功解決積水和廁所入戶難題。政府還承擔(dān)了房屋主體的修繕改造，提升居住品質(zhì)。大投公司副總經(jīng)理李紫祥介紹：“我們與市政合力，投入近60萬(wàn)元，把胡同入口的兩個(gè)電箱轉(zhuǎn)移上墻，騰出空間為居民建了一個(gè)電動(dòng)自行車停放處。”

居民心態(tài)的轉(zhuǎn)變是最深刻的改變。2023年8月，居民魏女士在給西城區(qū)委區(qū)政府的感謝信中寫(xiě)道：“今年，恰逢北京經(jīng)歷百年一遇的大暴雨，而我們這里居然沒(méi)有積水，沒(méi)有受到任何影響，出行非常順暢，我們真正感受到了黨和政府改善民生的決心……這里就像一個(gè)新小區(qū)，新居民、老居民、新業(yè)態(tài)和諧相處，我想這就是‘共生街區(qū)’的核心意義。”

民之所想，政之所向。如今的姚江胡同，咖啡館、花店、設(shè)計(jì)工作室等業(yè)態(tài)與居民生活和諧共生，歷史街區(qū)從“保護(hù)標(biāo)本”變成了充滿活力的“生活共同體”。

政策驅(qū)動(dòng)下老廠房的涅槃蝶變

站在由水暖管道改造的“數(shù)學(xué)家橋”上，北京金隅興發(fā)科技有限公司安全總監(jiān)于德旺望著遠(yuǎn)處的原水泥廠十八倉(cāng)，感慨萬(wàn)千。自1992年來(lái)到這里，30余載時(shí)光，他見(jiàn)證了這座老廠在城市更新浪潮中涅槃蝶變——從機(jī)器轟鳴的生產(chǎn)車間蛻變?yōu)槌錆M科技?xì)庀⒌膭?chuàng)新園區(qū)。

金隅興發(fā)科技園占地30.36公頃，其前身是年產(chǎn)300萬(wàn)噸水泥的北京興發(fā)水泥廠。2015年，為落實(shí)政府疏解非首都功能的要求，金隅集團(tuán)主動(dòng)關(guān)停水泥廠。彼時(shí)，18萬(wàn)平方米的工業(yè)建筑蒙上塵埃。如何讓這些“工業(yè)時(shí)代的遺跡”重?zé)ㄉ鷻C(jī)，成為待破解的難題。幸運(yùn)的是，隨著懷柔科學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，一系列政策為老廠區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)了曙光。

在懷柔科學(xué)城控規(guī)的藍(lán)圖中，金隅興發(fā)科技園地處科學(xué)城北區(qū)的“長(zhǎng)城智谷”節(jié)點(diǎn)，北依長(zhǎng)城，西臨雁棲湖國(guó)際會(huì)都，定位為新型研發(fā)與科技服務(wù)相結(jié)合的生態(tài)創(chuàng)新中心。

政策支持為水泥廠轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)北京加強(qiáng)全國(guó)科技創(chuàng)新中心建設(shè)總體方案的通知》按下轉(zhuǎn)型啟動(dòng)鍵，隨后《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見(jiàn)（試行）》等文件明確項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，《北京市人民政府關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤(pán)活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》則進(jìn)一步優(yōu)化了土地利用支持政策。在此基礎(chǔ)上，原土地所有權(quán)人北京金隅集團(tuán)成立了金隅興發(fā)科技公司，對(duì)原廠區(qū)重新規(guī)劃改造，開(kāi)啟了傳統(tǒng)工業(yè)向高精尖科技園區(qū)的跨越式轉(zhuǎn)型。

為打造新型研發(fā)機(jī)構(gòu)聚集地，同時(shí)考慮到項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)投資周期長(zhǎng)等實(shí)際情況，在北京市規(guī)劃自然資源委的專業(yè)指導(dǎo)下，懷柔區(qū)政府將金隅興發(fā)科技公司認(rèn)定為“園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。園區(qū)在更新轉(zhuǎn)型過(guò)程中，充分運(yùn)用懷柔科學(xué)城控規(guī)創(chuàng)新設(shè)立的“科學(xué)發(fā)展類用地”管理規(guī)則，打破常規(guī)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)研究與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地功能的靈活轉(zhuǎn)化。通過(guò)簡(jiǎn)化辦理流程，該項(xiàng)目成為北京市首個(gè)由非區(qū)屬平臺(tái)公司獲得B23用地50年使用權(quán)的案例，為園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展筑牢根基。

此后，市、區(qū)各部門(mén)高效協(xié)同，從前期研究到后期審批，一路為項(xiàng)目保駕護(hù)航——一期規(guī)劃許可證1個(gè)工作日獲批，施工許可證3個(gè)工作日下發(fā)，加速項(xiàng)目落地。

改造團(tuán)隊(duì)秉持“留形存神、功能再造”原則，在工業(yè)遺產(chǎn)活化與空間創(chuàng)新上發(fā)力。通過(guò)對(duì)部分老舊廠房改擴(kuò)建，保留了54處具有歷史人文與工業(yè)特色的建筑。結(jié)合保留建筑的空間、結(jié)構(gòu)類型和再利用意向等采用“輕量化”設(shè)計(jì)，將新建與保留建筑有機(jī)結(jié)合。曾經(jīng)的粗碎車間變成了丘成桐辦公室教學(xué)科研樓，砂巖堆場(chǎng)變身科學(xué)大講堂，聯(lián)合儲(chǔ)庫(kù)轉(zhuǎn)型為數(shù)學(xué)圖書(shū)館，工業(yè)遺產(chǎn)在創(chuàng)新利用中重獲新生。

綠色低碳理念貫穿園區(qū)建設(shè)始終。B5-2零碳建筑成為園區(qū)的一張閃亮名片，它在超低能耗建筑基礎(chǔ)上，通過(guò)提高設(shè)備能效、引入可再生能源，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)階段零碳排放。同時(shí)，園區(qū)將107公頃廢棄礦區(qū)改造成郊野生態(tài)公園，昔日塵土飛揚(yáng)的礦區(qū)如今綠意盎然。“現(xiàn)在我們每年碳排放量由原來(lái)的60余萬(wàn)噸減為1.4萬(wàn)噸，綜合碳排放降低98.2%，園區(qū)整體碳排放量至少比北京市最低標(biāo)準(zhǔn)低10%。”于德旺自豪地說(shuō)。

改造項(xiàng)目得到了政府部門(mén)的大力支持。2024年，園區(qū)獲得了北京市發(fā)改委近4000萬(wàn)元城市更新固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助和600余萬(wàn)元淺層地源熱泵資金支持。如今，這里已吸引北京雁棲湖應(yīng)用數(shù)學(xué)研究院、德勤書(shū)院等世界一流新型研發(fā)機(jī)構(gòu)和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐，還成功舉辦兩屆國(guó)際基礎(chǔ)科學(xué)大會(huì)。園區(qū)正積極探索產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，努力實(shí)現(xiàn)從單一租金模式向多元運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。

金隅興發(fā)科技園讓工業(yè)遺產(chǎn)與科技創(chuàng)新共生，其“保護(hù)+活化+賦能”的改造模式已入選住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部編制印發(fā)的《城市更新典型案例集（第二批）》，成為老舊廠房更新的成功范例。

區(qū)域更新的破局重生

北京城南占地3.14平方公里的方莊街道，這個(gè)“中國(guó)首個(gè)整體規(guī)劃大型居住區(qū)”經(jīng)歷著一場(chǎng)意義非凡的“系統(tǒng)重生”。40年前，這里作為改革開(kāi)放初期城市建設(shè)的標(biāo)桿拔地而起；40年后，近10萬(wàn)常住人口在此聚集，80%的老舊小區(qū)與28.7%的老齡化率，讓它成為超大城市“存量病”的典型代表。如何讓這座老社區(qū)重?zé)ㄉ鷻C(jī)，成為擺在規(guī)劃者面前的難題。

要“治病”先“體檢”，摸清“病灶”。“街道內(nèi)17個(gè)社區(qū)，我?guī)е鴮W(xué)生走了個(gè)遍，發(fā)放了2000余份調(diào)查問(wèn)卷。”作為這一更新項(xiàng)目的責(zé)任規(guī)劃師，北京工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副院長(zhǎng)鄭善文帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，開(kāi)啟了大規(guī)模走訪調(diào)研。隨后，養(yǎng)老床位缺口近千張、停車位缺口近3000個(gè)等核心痛點(diǎn)被精準(zhǔn)識(shí)別，居民在養(yǎng)老服務(wù)、文化活動(dòng)、交通停車等方面的迫切訴求浮出水面。

這場(chǎng)更新的引擎，在于北京首個(gè)街道級(jí)“城市更新聯(lián)盟”和北工大城市更新方莊實(shí)驗(yàn)室的誕生。方莊街道與北工大聯(lián)合牽頭，匯聚首開(kāi)集團(tuán)、中建集團(tuán)、中元國(guó)際等28家單位，構(gòu)建起“城市更新共同體”，為政府、高校、國(guó)企、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等不同主體搭建起協(xié)作平臺(tái)。依托北工大城市更新方莊實(shí)驗(yàn)室，多層次、精細(xì)化的城市體檢評(píng)估展開(kāi)，城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)和資源庫(kù)得以建立，痛點(diǎn)難點(diǎn)與居民需求被牢牢鎖定。

2023年1月，豐臺(tái)區(qū)搭建起屬地街道、北京市規(guī)劃和自然資源委豐臺(tái)分局及編制團(tuán)隊(duì)的工作調(diào)度推進(jìn)平臺(tái)。方莊街道借此契機(jī)，結(jié)合區(qū)域特色探索編制全市首個(gè)街道層級(jí)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃?！督謪^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》與《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》“兩規(guī)合一”，“一核一環(huán)兩軸多點(diǎn)”的更新格局就此形成，為后續(xù)工作搭建起穩(wěn)固的頂層設(shè)計(jì)。

有了堅(jiān)實(shí)規(guī)劃基礎(chǔ)，方莊開(kāi)始破題。面對(duì)街區(qū)綜合實(shí)施率近90%、可利用資源匱乏的困境，項(xiàng)目組摒棄傳統(tǒng)“見(jiàn)縫插針”式的點(diǎn)狀改造，跳出單個(gè)項(xiàng)目和局部更新思路，以街道為單元，全區(qū)域統(tǒng)籌存量資源與任務(wù)目標(biāo)，規(guī)劃出居住、設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等5大類40余個(gè)更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)從“頭痛醫(yī)頭”到“系統(tǒng)施治”的跨越。

在多方合力推動(dòng)下，方莊的更新實(shí)踐結(jié)出碩果，芳華里康養(yǎng)社區(qū)與方莊文化藝術(shù)中心成為明星項(xiàng)目。芳華里康養(yǎng)社區(qū)的前身是閑置30年的方莊電影院，此次煥新后，實(shí)現(xiàn)了177個(gè)房間、293張養(yǎng)老床位的“逆齡轉(zhuǎn)型”，滿足轄區(qū)老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求。“養(yǎng)老院不是老人的孤島，我們要把養(yǎng)老院的大門(mén)打開(kāi)。”院長(zhǎng)劉小冰說(shuō)。六層的屋頂花園和地下一層的活動(dòng)空間長(zhǎng)期對(duì)外開(kāi)放，芳華里歌友會(huì)、觀影會(huì)深受老年人喜愛(ài)。這里還與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心合作，為老年人提供醫(yī)療保障，同時(shí)向周邊社區(qū)提供緊急就醫(yī)響應(yīng)、康養(yǎng)照護(hù)、慢病管理等服務(wù)，真正成為社區(qū)居民的生活文化中心。

2024年1月1日晚，方莊藝術(shù)中心三層，國(guó)際知名小提琴家呂思清與美杰新青年樂(lè)團(tuán)新年音樂(lè)會(huì)激情上演，演奏讓現(xiàn)場(chǎng)氣氛高潮迭起。在觀眾的熱烈掌聲中，呂思清多次返場(chǎng)：“這場(chǎng)音樂(lè)會(huì)的氛圍不輸大劇場(chǎng)里的演出！”

曾爛尾十多年的方莊文化藝術(shù)中心（又名 “一方書(shū)莊”），在聯(lián)盟引入三聯(lián)韜奮書(shū)店、可藝術(shù)中心等文化IP后，成為城南文化新地標(biāo)。其保留的20世紀(jì)80年代工業(yè)框架與新增玻璃幕墻相襯，藝術(shù)氛圍獨(dú)特。一層閱讀區(qū)常見(jiàn)老人帶孩子共讀，二層展廳定期舉辦畫(huà)展和非遺體驗(yàn)，三層劇場(chǎng)周末有演出，還辦過(guò)居民個(gè)人演唱會(huì)。該項(xiàng)目引入市場(chǎng)化資金，既能減輕財(cái)政投入和人員壓力，又保障了公益性，兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。居民王女士感嘆：“我們家門(mén)口終于有了很棒的書(shū)店、畫(huà)廊和音樂(lè)廳！”

方莊的更新仍在繼續(xù)，更多創(chuàng)新不斷落地。在全國(guó)超大城市面臨存量更新挑戰(zhàn)的當(dāng)下，方莊走出了一條具有首都特色、可推廣的更新之路，也讓人們看到了老社區(qū)重?zé)ㄉ鷻C(jī)的無(wú)限可能。

2024年，北京以2008戶平房退租、742個(gè)老舊小區(qū)改造等亮眼數(shù)據(jù)，勾勒出城市更新的生動(dòng)圖景。隨著《北京市城市更新條例》深入推進(jìn)，點(diǎn)狀更新將匯聚成勢(shì)，書(shū)寫(xiě)超大城市“減量提質(zhì)”的北京方案，讓人與城共生共榮。這座首善之城，正于傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融中，續(xù)寫(xiě)“城市，讓生活更美好”的時(shí)代答卷……