對人民群眾來說，住房需求無疑是“美好生活需要”諸多維度中一個具有廣泛性、基礎(chǔ)性和長期性的子維度。住房制度改革以來，人民群眾住房條件大為改觀。在新時代，保障和改善人民居住條件，必須直面住房市場中不平衡不充分的住房供給和人民群眾的住房需求之間的矛盾，堅持在發(fā)展中解決住房問題。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。從經(jīng)濟理論上看，住房客觀上具有居住與投資雙重屬性，即作為耐用消費品的居住屬性和作為金融投資品的投資屬性，兩種屬性往往同時存在。但這兩種屬性不是并列關(guān)系，而是主次和附屬關(guān)系，居住屬性是住房的基本屬性，投資屬性是住房的派生屬性。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于居住這一基本屬性。“房子是用來住的，不是用來炒的”實際上強調(diào)的便是住房的居住屬性，即居住屬性是住房的基本屬性。這是立足于基本國情和房地產(chǎn)政策實踐對住房市場長期發(fā)展方向的科學(xué)再定位。

房價過快上漲不利于經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。過去很長一段時間內(nèi)，住房被視作保持經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。但住房價格過快上漲，大幅提高生活成本，產(chǎn)生了推動杠桿率上升、消費凈擠出效應(yīng)、收入差距拉大以及金融風(fēng)險累積等不利影響，影響到宏觀經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。一是推動杠桿率上升。住房價格上漲會導(dǎo)致相關(guān)經(jīng)濟部門杠桿率的不斷提升，如通過價格傳導(dǎo)效應(yīng)渠道，住房市場價格上漲促使土地租金和勞動力成本提高，企業(yè)投資或生產(chǎn)需要更多的資金以維持正常運營。二是消費凈擠出效應(yīng)。住房價格上漲增加了居民購房成本，對消費產(chǎn)生負向擠出效應(yīng)，不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中消費比重的增加。三是收入差距拉大。住房是居民資產(chǎn)的重要構(gòu)成，當(dāng)住房價格波動時，將會對家庭的財富存量產(chǎn)生影響，進而影響收入分配狀況。對于高收入群體而言，由于保有成本較低、稅收政策不完善等因素其持有住房數(shù)量通常較多，資本收入水平隨著房價的上漲得以上升；中低收入群體往往僅擁有自用居住住房，其財富收入僅會表現(xiàn)為房屋抵押價值的增加，但難以通過出售、出租等手段獲得衍生收入，房價上漲而帶動的租金提高甚至?xí)档偷褪杖肴后w的收入水平。四是金融風(fēng)險累積。在我國房地產(chǎn)市場資金供給中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險，在金融監(jiān)管政策不完善、社會監(jiān)督缺乏和法律約束軟化的條件下，金融系統(tǒng)性風(fēng)險難以得到有效的分散，過度集中于銀行體系。

市場機制調(diào)節(jié)住房價格存在“市場失靈”現(xiàn)象。經(jīng)濟學(xué)中的供求原理表明，任何一種市場的發(fā)展都必然受到供求兩方面因素的影響，任何商品價格都會受到收入、偏好和預(yù)期等因素的影響，同樣住房價格變化也是多種因素共同作用的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)堅持市場為主進行調(diào)節(jié)。實際上，基于純粹供需變化所導(dǎo)致的那部分價格變化是市場條件下正常合理的變化，通過價格變化調(diào)節(jié)供求關(guān)系，也正是市場機制發(fā)揮作用的正常表現(xiàn)。從住房供給來看，實踐表明，房地產(chǎn)供給彈性不足的地區(qū)更容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。從住房需求來看，無論是自用住房還是投資投機性住房，均隨著擴大需求、推進住房制度改革以及城市化等宏觀經(jīng)濟政策的引導(dǎo)，需求數(shù)量顯著上升，助推房價不斷上漲。這種特殊的供需關(guān)系是在現(xiàn)行制度安排下，各利益相關(guān)方博弈的結(jié)果。從這個層面來說，需要建立住房市場長效機制，并且保障市場機制能夠正常、穩(wěn)定而且有效地發(fā)揮作用。住房市場和其他商品市場一樣，也存在市場失靈。而主要的市場失靈誘因，就是大量資金進入住房市場，其投資投機屬性凸顯促使價格過快上漲，這就使得政府需要從供給和需求兩方面彌補市場缺陷，同時也構(gòu)成了政府完善住房市場的必要條件，需要政府從彌補市場失靈角度進行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控。

積極發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用。首先，加強金融市場資金監(jiān)管，繼續(xù)打擊投機、熱炒房地產(chǎn)市場價格的違法行為，抑制房地產(chǎn)泡沫。近年來的樓市過熱，最主要原因就是金融機構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式使得資金繞道轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場，今后需要把防控房地產(chǎn)市場可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險放到更加重要的位置。其次，綜合運用金融、財稅、土地以及法律等手段，加快建立與完善符合我國實際的房地產(chǎn)長效機制，統(tǒng)籌宏觀審慎和微觀監(jiān)管政策，如在金融方面，宏觀上堅定實施穩(wěn)健的貨幣政策，微觀上嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性住房市場，在土地政策方面，由于土地供應(yīng)量直接關(guān)系到房價的高低變化，因此，土地政策制定時要考慮到人口實際流動情況，合理分配建設(shè)用地指標(biāo)。最后，加快保障房、廉租房建設(shè)。租購并舉目前是我國大力推動的優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、化解部分購房需求的重要舉措。推進“購租并舉”，加快發(fā)展住房租賃市場，旨在準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足居民住房需求為主要出發(fā)點。通過市場化手段為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，加快發(fā)展住房租賃市場。十九大報告中將“租”的位置提到“購”之前，更加體現(xiàn)出發(fā)展租賃市場的緊迫性和重要性。

（作者單位：中央黨校經(jīng)濟學(xué)教研部）