習(xí)近平同志在黨的十九大報(bào)告中指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。從房地產(chǎn)領(lǐng)域觀察，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾也已發(fā)生重大變化，需要根據(jù)發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步完善住房供給制度。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要矛盾已發(fā)生重大變化

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度體系不斷完善，城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)快速發(fā)展，居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末，中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已超過(guò)1.0套，保障性住房覆蓋面達(dá)到20%。隨著住宅新開(kāi)工面積、銷售面積和竣工面積的持續(xù)較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房條件改善明顯。1998年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積只有18.66平方米。“十一五”期間，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從27.8平方米提高到31.6平方米，到2016年進(jìn)一步增加到36.6平方米，人均住宅建筑面積已接近中等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均值。這表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已解決了總量不足的矛盾。但同時(shí)，也要清醒地看到，我國(guó)城鎮(zhèn)住房的品質(zhì)還有很大改進(jìn)空間，主要表現(xiàn)為住房成套率還有待提高，許多新建和存量住房、特別是老舊小區(qū)的居住環(huán)境還不能滿足居民對(duì)住房品質(zhì)的要求。“十二五”期間，受經(jīng)濟(jì)增速回落、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房市場(chǎng)供求關(guān)系變化等因素影響，住房市場(chǎng)的區(qū)域差異日益明顯。由于新建商品住房供給不足、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)較為順利、人口持續(xù)較快流入、對(duì)金融政策調(diào)整反應(yīng)迅速，北京、深圳等一線城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，且同比漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，而受前期新開(kāi)工規(guī)模過(guò)大、原有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)衰退、人口流入緩慢甚至出現(xiàn)凈流出等影響，也有一些城市庫(kù)存規(guī)模過(guò)高，去庫(kù)存壓力較大。總體判斷，我國(guó)房地產(chǎn)總量不足的矛盾已基本解決，但結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾仍然存在，居住品質(zhì)離人民對(duì)美好生活的向往仍有差距。

二、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)

基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“總量供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾突出”的新階段，建議適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為三方面：一是在確保廣大居民“住有所居”的基礎(chǔ)上，全面改善居住條件，提升居住品質(zhì)。在以人為本、保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源、優(yōu)化生態(tài)的基礎(chǔ)上，提供功能更加合理、建筑質(zhì)量更加優(yōu)良、人居環(huán)境更加舒適的住房產(chǎn)品。加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式向節(jié)約型、環(huán)保型、生態(tài)友好型實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。二是全面提高防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)入新的發(fā)展階段，需要更加重視防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型和成因，調(diào)整完善金融、土地等政策工具，防范可能出現(xiàn)的各類系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)基本平衡，逐步緩解結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾。三是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)政策與短期宏觀調(diào)控政策、中長(zhǎng)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域城市群發(fā)展、城市內(nèi)部空間布局與功能升級(jí)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、進(jìn)一步完善住房制度

習(xí)近平同志在十九大報(bào)告中提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”客觀要求更加重視建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。從全球范圍看，低利率、低首付是美國(guó)等國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的首要原因，低利率、低首付也為投機(jī)炒作提供了土壤。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，其根源在于物價(jià)比較穩(wěn)定帶來(lái)利率的穩(wěn)定以及首付相對(duì)較高和對(duì)住房貸款的審慎管理。因此，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段、住房貸款利率水平處于歷史低位的新形勢(shì)下，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融制度，建立起房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系，可以考慮建立首付和貸款利率的反向調(diào)節(jié)機(jī)制，在利率水平較低時(shí)適當(dāng)提高首付比例，以防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和抑制投機(jī)炒作。

“建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”意味著住房供給制度將進(jìn)行適當(dāng)轉(zhuǎn)型。從國(guó)際比較看，絕大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房自有率都不超過(guò)65%。很多發(fā)達(dá)國(guó)家曾試圖提高住房自有率，但是通過(guò)住房金融政策等方面鼓勵(lì)低收入人群購(gòu)買住房的結(jié)果并不理想。美國(guó)、日本等國(guó)在金融政策的支持下住房自有率一度有所提高，但利率政策調(diào)整后，住房自有率很快回落到65%以下，并造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)。上世紀(jì)五六十年代，發(fā)達(dá)國(guó)家還曾建設(shè)了大量的公共住房，但政府的大規(guī)模投入不僅使政府背上沉重負(fù)擔(dān)，還帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題。上世紀(jì)70年代后，發(fā)達(dá)國(guó)家的公共住房政策也開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，在政府承擔(dān)住房保障責(zé)任的同時(shí)，開(kāi)始更加重視發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。因此，在新的發(fā)展階段，在完善住房制度方面要更加重視理順政府和市場(chǎng)的關(guān)系，一方面要根據(jù)住房市場(chǎng)主要矛盾的變化，政府宜進(jìn)一步提高和完善住房建設(shè)等方面的最低標(biāo)準(zhǔn)，并以此引導(dǎo)和要求市場(chǎng)主體持續(xù)提高住房質(zhì)量和居住品質(zhì)。另一方面宜推進(jìn)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)，引導(dǎo)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、規(guī)?；淖赓U企業(yè)、各類機(jī)構(gòu)投資者等能夠提供更多高品質(zhì)的住房，并在堅(jiān)持住房保障目標(biāo)不變的前提下適時(shí)推進(jìn)住房保障方式的轉(zhuǎn)型，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，真正形成多主體供應(yīng)、多渠道保障和租購(gòu)并舉的新格局。

（本文作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松）