“共有產(chǎn)權(quán)房”，指出售給個人時政府優(yōu)惠總房款的一部分，與個人共同擁有該住房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)個人意向?qū)⒃摲慨a(chǎn)推向市場，需先交齊此前政府優(yōu)惠的那部分房款，方可進(jìn)行出售，出售后或需將增值部分中一定比例返給政府。目前在北京實(shí)行的自住型商品房，即帶有一定共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。從試點(diǎn)初衷(或本意)看，一是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式使一部分人通過自己支付一部分錢解決住房問題，二是規(guī)范、抑制經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房分配中的腐敗。從試點(diǎn)效果看，或許只是“看上去很美”。

首先，“共有產(chǎn)權(quán)房”并非國內(nèi)首創(chuàng)，在國外并不“叫座”。早在2008年，英國政府即規(guī)定，年收入六萬鎊以下個人首次購房，可從市政府或房管局租房購買共有產(chǎn)權(quán)房，可買的產(chǎn)權(quán)為25%到75%，其余產(chǎn)權(quán)需象征性繳納房租。但是，由于拖欠房租會被沒收房產(chǎn)，所以盡管有一定產(chǎn)權(quán)，但公眾并不“趨之若鶩”。

其次，國內(nèi)試點(diǎn)的效果“差強(qiáng)人意”，公眾對共有產(chǎn)權(quán)房接受度有限。2007年，江蘇淮安在經(jīng)濟(jì)適用房中推行“有限產(chǎn)權(quán)房”，至2009年“徹底”變更為“共有產(chǎn)權(quán)房”試點(diǎn)，隨之江蘇其他地區(qū)也隨著啟動。上海2009年6月就推出了“有限產(chǎn)權(quán)”房，官方更是高調(diào)宣稱“上海的‘共有產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)’制度是惟一的，該運(yùn)作機(jī)制可有效壓縮通過經(jīng)適房投資獲利的空間，防止社會公共資源流失，減少尋租可能。”但上海的房價至今高企。所以，盡管目前北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等六個城市被確定為“國家級”共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)，但由于機(jī)制等因素影響，不少城市在試點(diǎn)過程中面臨的“房等人”窘境，仍將影響著試點(diǎn)的成效。

作為政策性住房的一種新形式，共有產(chǎn)權(quán)房是否能壓縮購置型保障房中的牟利空間，乃至遏制保障房分配中的腐敗，“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。盡管在改革(或試點(diǎn))方案中，深圳將單一的共有產(chǎn)權(quán)模式增為三種，其中“政府與企業(yè)”、“企業(yè)與個人”兩項(xiàng)還是全國首創(chuàng)。但是，從一些城市的試點(diǎn)實(shí)踐看，如何壓縮投機(jī)牟利空間，才是試點(diǎn)的難點(diǎn)與重點(diǎn)。企業(yè)逐利天經(jīng)地義，房價的虛高和瘋狂，在某種程度上就是拜企業(yè)逐利所賜。倘若再允許企業(yè)在共有產(chǎn)權(quán)房中名正言順地“分一杯羹”，共有產(chǎn)權(quán)房非但不能壓縮個人非法牟利的空間，甚至可能演繹成下一個經(jīng)濟(jì)適用房，乃至滋生更大的問題。

深圳之所以在共有產(chǎn)權(quán)房中引入企業(yè)共有模式，表面上是讓共有的方式更加靈活多樣，其根本原因是讓渡部分產(chǎn)權(quán)“套取”企業(yè)資金。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，一些地方政府既想完成保障房建設(shè)任務(wù)，又不想投入真金白銀，明知法律法規(guī)“嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，以補(bǔ)交土地出讓金等方式，變相進(jìn)行商品房開發(fā)”，但一些地方政府還是“變著法”把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)推給了房企。

市場不是“試驗(yàn)田”，共有產(chǎn)權(quán)房也不能使“居者有其屋”。其實(shí)，就整體需求而言，保障房的覆蓋率已經(jīng)很高。在此語境下，再發(fā)展“共有產(chǎn)權(quán)房”，不但資金難以到位，即便是建起來，市場能消化得了？公開的數(shù)據(jù)顯示，2008年到2012年，上海市計(jì)劃供應(yīng)30萬套經(jīng)濟(jì)適用房，但最終只有四萬套被市場消化，實(shí)際26萬套放空。從“經(jīng)濟(jì)適用房”到“共有產(chǎn)權(quán)房”，“試點(diǎn)”不能一誤再誤。在目前大背景下，大面積試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房必須謹(jǐn)慎，以保證受惠對象的純粹性。所以，發(fā)展保障房最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要“量力而行”、“盡力而為”，不能急躁冒進(jìn)。