“定向引水”能否解首套房貸之渴

近日，央行在住房金融服務(wù)專題座談會上要求“商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，同時提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。”這是央行針對商業(yè)銀行首套房按揭貸款不愿貸、拖延貸、漲價貸的現(xiàn)狀首度發(fā)聲，意在給首套房貸“定向引水”，但能否真正讓首套房貸申請者“解渴”，關(guān)鍵取決于商業(yè)銀行能否積極作為，尚須靜心觀察。

聯(lián)想到上月中旬，李克強總理提出“對符合要求的縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和合作銀行適當(dāng)降低存款準(zhǔn)備金率”。從“定向降準(zhǔn)”到“定向引水”這是一種高超的宏觀調(diào)控手段，差別化政策有利于我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展。

今年以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行走勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積同比下降3.8%，而商品房銷售額同比下降了5.2%。截至3月末，全國商品房待售面積超過5.2億平方米，同比增長22.9%。于是，各地不斷傳出救市的呼聲。更有一廂情愿者，把上述差別化政策當(dāng)作是政府開始“救市”。筆者以為，這是誤讀。因為給首套房貸“定向引水”，央行只是例行常規(guī)窗口指導(dǎo)，并沒有下發(fā)新的配套性的政策。房地產(chǎn)行業(yè)信貸，包括個人房貸的基本政策沒有變。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，樓市是不能再受行政過度刺激的，短期刺激雖會快速見效，但對長期而言不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的調(diào)控前功盡棄，還會引發(fā)銀行系統(tǒng)的新一輪加杠桿，流動性風(fēng)險將更加積聚，使實體經(jīng)濟更難受，最終禍患及實體經(jīng)濟。

話又要說回來，房貸畢竟是影響樓市走向的關(guān)鍵。鑒于我國房地產(chǎn)行業(yè)政策不會有多大的邊際改善空間，如果二季度繼續(xù)維持信貸收緊，即使政府用放開限購政策、下調(diào)二套房首付比例等手段來“救市”也可能收效甚微，房價拐點有望今年形成。但如果房地產(chǎn)信貸再次放寬，很有可能房地產(chǎn)市場再現(xiàn)明顯上漲。曾記否，2012年上半年，央行也表態(tài)要滿足首次購房家庭貸款需求，并以此開啟了我國持續(xù)兩年的房地產(chǎn)鬧市。但是，此次情況有顯然不同：一方面，央行的表態(tài)只提及首套房貸按揭，未提及房地產(chǎn)開發(fā)貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍將按現(xiàn)行政策不變，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀必日趨緊張。另一方面，如今的市場基礎(chǔ)與兩年前無法相提并論。當(dāng)時的市場處于蕭條后的低點，需要上行，如今的市場則在調(diào)整轉(zhuǎn)型降溫期。所以這次央行給首套房貸“定向引水”，既是滿足百姓家庭剛性需求，又沒有對投資、投機有政策空子可鉆，這也符合房地產(chǎn)調(diào)控的一貫政策。

近年來，銀行信貸市場為何出現(xiàn)房貸難、房貸慢和房貸貴？盡管央行、銀監(jiān)不時進行窗口指導(dǎo)，但如今商業(yè)銀行都是獨立法人，銀行信貸投放屬于市場化行為。像這次央行領(lǐng)導(dǎo)在座談會上的講話，只是例行窗口指導(dǎo)，對商業(yè)銀行無任何剛性制約，商業(yè)銀行絕不會因某個領(lǐng)導(dǎo)的講話而冒著虧損風(fēng)險去放貸。當(dāng)然根本原因，還在于互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起，導(dǎo)致銀行存款搬家，致使銀行流動性緊張；利率市化，抬高銀行信貸成本，比如說給首套房貸打折優(yōu)惠，就說九折，只有5點多了，而銀行出售的無風(fēng)險理財產(chǎn)品都在近6點了，甚至更高，這種情況下，銀行很難有意愿給首套房需求者放折扣優(yōu)惠房貸，追求利潤最大化是銀行的本性；還有房地產(chǎn)下行的走勢，致使房貸藏匿的風(fēng)險加大。因此，盡管央行提出了指導(dǎo)原則，但商業(yè)銀行在實際操作中必定是按風(fēng)險效益的原則行事。由此看來，商業(yè)銀行的首套房貸利率都是基準(zhǔn)甚至上浮，還有些商業(yè)銀行將信貸重點轉(zhuǎn)移到個人經(jīng)營貸款和小微企業(yè)貸款上，也導(dǎo)致個人房貸業(yè)務(wù)大幅縮減。此外，商業(yè)銀行因為對房地產(chǎn)貸款沒有積極性，導(dǎo)致放款時間拉長，也影響客戶交易。

樓市走勢與銀行信貸息息相關(guān)。央行給首套房貸“定向引水”，現(xiàn)在不是“政策救市”，今后也不會搞“政策救市”，實行差別化政策將成為宏觀調(diào)控的常態(tài)。因為經(jīng)歷了諸多宏觀調(diào)控后的基本經(jīng)驗表明，差別化房貸政策具有穩(wěn)增長、保民生、抑投機的多重功能，將成為金融調(diào)控部門對房地產(chǎn)市場的既定政策，以后也不會輕易改變。

央行雖然有意給首套房貸“定向引水”，要商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平，但隨著商業(yè)銀行資金成本上升，今后再要優(yōu)惠折扣其實很難。因為首套房貸即便是基準(zhǔn)利率，對商業(yè)銀行也只是微利，不要指望商業(yè)銀行下半年放松首套房貸政策，還要看到首套房貸一旦產(chǎn)生風(fēng)險，銀行處置抵押變現(xiàn)也面臨難度。因為我國講人本化，總不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸會越來越謹(jǐn)慎。據(jù)筆者判斷，今后各大商業(yè)銀行首套房貸的優(yōu)惠最終會取消，除非國家對首套房貸采取強硬的優(yōu)惠政策措，或地方財政給予銀行一定的息差貼補，否則首套房貸基準(zhǔn)利率必成“常態(tài)”。按常規(guī)看，信貸收緊往往伴隨房價走低，而信貸相對寬松房價則一路走高，而以后商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的資金總體上是趨緊，房價高度上揚的可能幾乎不復(fù)存在，房價拐點的趨勢將日益顯現(xiàn)。