開(kāi)年以來(lái)，杭州、常州等地房市降價(jià)的消息相繼傳出，這到底是個(gè)案還是房?jī)r(jià)全面下跌的開(kāi)始甚或新一輪危機(jī)的先兆，成了普遍關(guān)注的話題，無(wú)論支持哪個(gè)觀點(diǎn)似乎都言之鑿鑿，但以數(shù)據(jù)說(shuō)話的不多。結(jié)合各方面數(shù)據(jù)分析，從住房供求的基本面和資金角度看，住房?jī)r(jià)格全面下降的可能性不大，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的局部問(wèn)題并不小，貨幣政策和外部形勢(shì)變化的潛在沖擊，對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出新的要求。

住房供給面不支持房?jī)r(jià)全面下跌。住房供給過(guò)剩是住房?jī)r(jià)格下降的前提條件之一?？紤]到我國(guó)土地管理制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和周期，影響當(dāng)前住房供給的指標(biāo)可以設(shè)定為，2—3年前土地購(gòu)置面積、1—2年前的住房新開(kāi)工面積，以及當(dāng)前的待售面積，只有上述指標(biāo)處在合理增長(zhǎng)區(qū)間或者保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條就是大致完整的，供給面也基本是健康的。分別看，2011—2012年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積4億平方米，處在近10年來(lái)的中上等水平，并不明顯偏高；2012—2013年住房新開(kāi)工面積平均下降0.4%，為近10年來(lái)首次；2013年末全國(guó)住房待售面積3.2億平方米，按照當(dāng)年速度僅夠銷(xiāo)售3個(gè)多月，庫(kù)存遠(yuǎn)未達(dá)到支撐半年銷(xiāo)售的過(guò)剩臨界點(diǎn)?？梢?jiàn)，今年住房市場(chǎng)不存在明顯供給過(guò)剩。

住房需求短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。需求萎縮是房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)前提。在沒(méi)有住房存量和家庭分布數(shù)據(jù)的情況下，住房需求只能根據(jù)過(guò)往的銷(xiāo)售情況和居民收入大致做出趨勢(shì)性判斷。從銷(xiāo)售看，2011年大中城市相繼實(shí)施限購(gòu)政策，投資需求受到抑制。盡管如此，3年來(lái)住房銷(xiāo)售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增長(zhǎng)17.5%，與此類(lèi)似的是房?jī)r(jià)也在走高，去年增長(zhǎng)7.7%，比此前房?jī)r(jià)漲幅較大的三年平均增速還高1個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)剛性住房需求動(dòng)力仍然充足。從收入看，去年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)7%，雖略低于房?jī)r(jià)增速，但近10年來(lái)數(shù)據(jù)表明，兩者差距并不算大。當(dāng)然目前房?jī)r(jià)狀態(tài)下，很多城市居民無(wú)法靠收入買(mǎi)房，而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財(cái)富積累等，今年作為新型城鎮(zhèn)化元年，拆遷增加、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，很可能通過(guò)增加初始財(cái)富積累和住房置換等方式，增加購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條未現(xiàn)緊張跡象。房地產(chǎn)業(yè)資金密集且資產(chǎn)屬性強(qiáng)，資金鏈?zhǔn)怯绊懛績(jī)r(jià)的重要因素，判斷資金鏈有企業(yè)、個(gè)人和銀行三個(gè)角度。從房地產(chǎn)企業(yè)看，去年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金超過(guò)12萬(wàn)億元，增長(zhǎng)26.5%，明顯高于比此前三年平均增速。從個(gè)人住房貸款看，去年末個(gè)人住房貸款余額為9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn)。銀行數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證上述趨勢(shì)，去年房地產(chǎn)貸款和信托融資增長(zhǎng)迅速，新增房地產(chǎn)貸款2.3萬(wàn)億元，同比多增9987億元，去年末全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，在各項(xiàng)貸款中的占比較上年末提高1.2個(gè)百分點(diǎn)；新增房地產(chǎn)信托6848億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍，年末占比達(dá)40%。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金總體充裕，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)較多，資金層面基本保障了住房供求平衡。全國(guó)住房不存在明顯降價(jià)壓力，北京、上海、廣州、深圳等一線城市庫(kù)存量也都在10個(gè)月銷(xiāo)量以?xún)?nèi)，沒(méi)有明顯房?jī)r(jià)下跌壓力。杭州的各項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)均處于中等水平，目前部分樓盤(pán)打折銷(xiāo)售，很可能是區(qū)位、戶(hù)型、個(gè)別開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)問(wèn)題等特殊原因所致，還不能認(rèn)為是全國(guó)性降價(jià)的先兆。

部分城市住房供給過(guò)剩等問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)正在暴露。全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)全面房?jī)r(jià)下降，并不意味著所有城市房?jī)r(jià)都不會(huì)下跌，也不代表所有企業(yè)都經(jīng)營(yíng)良好。相反，部分二、三線城市由于前期供給增加過(guò)多、投資需求多、人口增加有限等原因，已經(jīng)表現(xiàn)出明顯問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)主要城市中呼和浩特、溫州、福州和無(wú)錫房?jī)r(jià)下降，年末丹東、濟(jì)寧、溫州、福州等城市庫(kù)存銷(xiāo)量比都在20個(gè)月以上。以銀行為代表的市場(chǎng)力量正在發(fā)現(xiàn)并提示部分城市的風(fēng)險(xiǎn)所在。今年春節(jié)后部分銀行緊縮房地產(chǎn)貸款、提高貸款利率，一定程度上說(shuō)明銀行開(kāi)始注意貸款節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)管理，因此市場(chǎng)普遍反映貸款難度大、時(shí)間長(zhǎng)、利率高。當(dāng)然，對(duì)此也要兩面看，貸款的持續(xù)收緊將壓迫二、三線城市部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，在大中城市則可能明顯制約購(gòu)買(mǎi)能力有限的剛性需求，不排除形成新夾心層的可能。同時(shí)美國(guó)QE退出特別是未來(lái)啟動(dòng)加息周期等政策變化，通過(guò)國(guó)內(nèi)美元外流通道，都形成了引發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的潛在因素。這些構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中不可忽視的利空因素。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)著眼居住需求和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。雖然我們認(rèn)為年內(nèi)住房不會(huì)出現(xiàn)全面降價(jià)更不會(huì)發(fā)生危機(jī)，但“風(fēng)起于青萍之末”，目前部分城市暴露出的問(wèn)題絲毫不能忽視。今年兩會(huì)已釋放“雙向調(diào)控”信號(hào)。同時(shí)，應(yīng)加快適合中低收入家庭的商品房和保障房供給，用市場(chǎng)機(jī)制穩(wěn)定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。一是加強(qiáng)住房領(lǐng)域基礎(chǔ)工作。加快存量住房數(shù)量和分布的統(tǒng)計(jì)登記；分步驟選擇性公開(kāi)城市住房綜合信息，制定實(shí)施住房保障法，為中低收入家庭提供居住法律保障。二是保持保障房建設(shè)進(jìn)度。同時(shí)在房?jī)r(jià)降幅大的城市探索打通商品住房轉(zhuǎn)保障房的通道。三是讓市場(chǎng)在住房資源配置中發(fā)揮決定性作用。房?jī)r(jià)大幅下降固然影響宏觀經(jīng)濟(jì)，但避免影響的力量在于市場(chǎng)而非政府。近兩年監(jiān)管層警示和流動(dòng)性偏緊已使銀行區(qū)別對(duì)待不同城市、不同企業(yè)貸款，這本身就是市場(chǎng)對(duì)不同房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和提示。政府要摒棄兜底思維，相信金融機(jī)構(gòu)并強(qiáng)化對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)警示，增強(qiáng)其市場(chǎng)主體意識(shí)，讓貸款單位獨(dú)立評(píng)估、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，讓貸款質(zhì)量和違約案例教育金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。