綜上所述，保持高房價及其繼續(xù)上升的勢頭，嚴(yán)重危害國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，危害大多數(shù)人的切身利益，削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競爭力，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，危害建設(shè)創(chuàng)新型國家。必須下決心真正抑制商品房價格過快上漲的局面，并逐步使房價回歸到合理的區(qū)間。

房地產(chǎn)政策的選擇，第一，必須明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性是保證勞動力再生產(chǎn)所必需的生活資料，以社會必要勞動費(fèi)用，即一定年限的家庭平均可支配的工資收入，能夠購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。因此房地產(chǎn)政策的立足點(diǎn)必須優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求。

第二，為了保證國民經(jīng)濟(jì)各個行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平調(diào)節(jié)到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤。地方政府應(yīng)逐步降低土地出讓費(fèi)用和各種稅費(fèi)。

第三，由于商品住宅是不可流動的商品，其價格受級差地租的制約。我國城鎮(zhèn)居民就業(yè)和居住的流動性低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平差別較大，因此房價的地區(qū)差別很大。商品房價格合理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)回歸到與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入相適應(yīng)的程度。

商品住宅平均價格與家庭收入的比例主要取決于房屋建設(shè)用地供應(yīng)量和居民的收入水平。由于我國人多地少，難以用美國等發(fā)達(dá)國家房價與收入的比例作為參照。另一方面，每套房屋的占地面積及其土地所有權(quán)也不具有可比性。從現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際出發(fā)，沿海一線特大城市、省會城市和地縣城鎮(zhèn)的商品房總價，分別控制在當(dāng)?shù)鼐用窦彝?0年、7年和6年可支配收入能夠購買一套80平方米的商品住宅可能較為合理。在此基礎(chǔ)上，房價漲幅不超過當(dāng)年物價上漲率。

以大多數(shù)省會城市為例，如果家庭平均可支配年收入為6萬元—7萬元，7年收入之和約48萬元，買80平方米商品住宅，每平方米均價為6000元。地、縣級城鎮(zhèn)商品房每平方米均價分別不超過4000元和3000元。商品房價格將隨著居民收入的增長而逐步上漲。從目前的實(shí)際情況看，多數(shù)地區(qū)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并不十分困難。如果政府適當(dāng)降低土地出讓金和一些稅費(fèi)，并抑制房地產(chǎn)業(yè)超額利潤，把城鎮(zhèn)商品房價格調(diào)節(jié)到合理水平是完全有可能的。其結(jié)果，既有利于激活城鎮(zhèn)居民對商品房的剛性需求和改善性需求，又有利于化解高房價對城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)壓力下，擴(kuò)大對其它商品和服務(wù)的市場需求。

第四，適時開征房產(chǎn)稅，并實(shí)行差額累進(jìn)稅率。商品房交易增值收益，累進(jìn)征收個人所得稅，從行政性限購轉(zhuǎn)向用稅收杠桿抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資行為。開征房產(chǎn)稅主要有兩個目標(biāo)，一是抑制投資與投機(jī)性需求，二是擴(kuò)大政府稅收來源?，F(xiàn)階段開征房產(chǎn)稅的重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)第一個目標(biāo)。因此可以考慮在全國城鎮(zhèn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合人均居住面積，用于自住的第一套房不征，第二套少征，第三套及以上的商品房累進(jìn)高征，提高不以自住為目的的商品房占有成本。

第五，國有企業(yè)不應(yīng)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，而應(yīng)成為建設(shè)公租房、保障房的主體，承擔(dān)平抑商品房價格和房租價格的社會責(zé)任，不再充當(dāng)抬高土地價格的先鋒；取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和分配，放棄城鎮(zhèn)商品房價格事實(shí)上的雙軌制。

第六，從理論上講，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的供求應(yīng)當(dāng)完全由市場機(jī)制自動調(diào)節(jié)，前提條件是土地供給沒有人多地少和糧食安全問題的瓶頸障礙，城鄉(xiāng)土地可以自由買賣，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)發(fā)展相對均衡，城鎮(zhèn)居民就業(yè)與居住可以跨地區(qū)自由流動，即自愿從高房價地區(qū)流向低房價地區(qū)就業(yè)和居住。但是我國現(xiàn)階段還不具備這些條件。另一方面，市場機(jī)制也會出現(xiàn)失靈。因此政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和干預(yù)是必要的，當(dāng)然應(yīng)盡可能以經(jīng)濟(jì)手段為主，地方政府行為與中央政府的政策目標(biāo)必須保持一致。

第七，由于幾千年小農(nóng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式和傳統(tǒng)價值觀念的影響，國人對于房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的多多益善的占有欲望，以及甘愿為兒孫留下財產(chǎn)的特殊國情，是其它很多國家難以比擬的。甚至一些人把這種價值觀念和行為方式帶到了國外。資本追求利潤最大化的本質(zhì)要求、地方政府對土地拍賣收益的過度依賴，根深蒂固的社會傳統(tǒng)，收入差距的擴(kuò)大，這些因素交織在一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形。如果不運(yùn)用現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果沒有政府以代表廣大人民群眾利益為出發(fā)點(diǎn)的有效干預(yù)，就難以培育起健康的房地產(chǎn)市場。

（作者為中國社會科學(xué)院學(xué)部委員）