“國五條”引發(fā)的沖擊波，在各地實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，仍未有降溫的跡象，成交井噴，離婚頻頻，價(jià)格上漲的主基調(diào)在繼續(xù)。以北京為例，截至3月26日，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了37247套，預(yù)計(jì)全月成將突破4萬套。藉此判斷，3月份北京樓市總成交量將輕松突破5萬套，有望達(dá)到6萬套，這一數(shù)據(jù)將創(chuàng)下三年多以來北京單月成交總量的新高。而國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字也顯示，2月份全國70個(gè)大中城市，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均擴(kuò)大到66個(gè)，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，位列70大中城市之首。

本來抑制房地產(chǎn)的降溫之藥，卻成了引發(fā)市場瘋狂的虎狼之藥，據(jù)央視“新聞1+1”欄目報(bào)道，甚至連92歲的老人都加入了恐慌的行列。的確，這種現(xiàn)實(shí)的悖論肯定是政策制定者始料不及的?；谶^去10多年對政策游戲規(guī)則嫻熟的把握，以及對調(diào)控周期的老到經(jīng)驗(yàn)，中國民眾以“集體行動(dòng)的邏輯”，在政策出臺(tái)的瞬間堅(jiān)決看漲并出手購房，在給過去房地產(chǎn)調(diào)控政策莫大諷刺的同時(shí)，也給了繼任者反思和調(diào)整的機(jī)會(huì)。

實(shí)事求是而言，“國五條”不可謂不嚴(yán)厲，限購的加碼，二套限貸的從嚴(yán)，以及二手房轉(zhuǎn)讓差價(jià)從嚴(yán)征收20%的所得稅，以及明令加快城鎮(zhèn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，都意在扭轉(zhuǎn)看漲預(yù)期，為過熱的房市降溫。這些政策只要嚴(yán)格執(zhí)行，也的確能夠扭轉(zhuǎn)預(yù)期，擠壓投資投機(jī)需求。然而，外界看到的是，20%的所得稅，顯著增加了交易成本，而在熱點(diǎn)城市的供需仍然失衡的情況下，這種本來應(yīng)有賣方負(fù)擔(dān)的稅負(fù)會(huì)輕易的轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上，而且，對二手房市場的政策的擠壓效應(yīng)，又會(huì)推漲一手樓盤看漲，北京3月份開盤的新房，幾乎都提高了開盤價(jià)即為明證。

至此，“國五條”進(jìn)入了一個(gè)難以解套的囚徒困境，只能寄希望于地方細(xì)則的鞋子落地之后，整個(gè)市場狂躁的情緒可以藉此舒緩。然而，3月25日，第一個(gè)地方版“國五條”實(shí)施細(xì)則——《廣東省于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》的出臺(tái)。卻讓這種期待又化為烏有。從“細(xì)則”的角度而言，“粵五條”的內(nèi)容，可以用太過簡陋來概括。全部文件總共只有五條，加上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)文字還不到國五條的一半，因此被戲稱為“國五條”殘缺不全的回音版。公眾期待看到的內(nèi)容，包括房屋轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅如何征收、二套房貸的利率和首付比例、是否試點(diǎn)房產(chǎn)稅等“國五條”的核心內(nèi)容，要么一筆帶過，要么壓根不提。因此，外界普遍擔(dān)心，在“國五條”引發(fā)房地產(chǎn)市場強(qiáng)烈震蕩的大背景下，這么一個(gè)明顯“溫柔”的地方實(shí)施細(xì)則給外界傳遞的，不僅是廣東對房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)態(tài)度，更可能成為以后幾天各省紛紛仿效的絕佳的范本。在“粵五條”顯得過于“吳儂軟語”的情況下，尚未出臺(tái)細(xì)則的各地總算松了一口氣，有“粵五條”在前面擋著子彈，大家大可不必緊張，所謂的地方版“國五條”不過是上面喊破嗓子，下面不動(dòng)膀子的過場而已。至此，甚至可以判斷，如果相關(guān)部門，包括稅務(wù)部門、銀行管理機(jī)構(gòu)、以及住建部不作為，“國五條”高潮已經(jīng)短暫結(jié)束，除非市場出現(xiàn)持續(xù)的熱度，才會(huì)有新的政策出臺(tái)，否則，2013年的房地產(chǎn)調(diào)控的政策“菜單”算公布完畢，未來房地產(chǎn)看漲的預(yù)期仍然不會(huì)改變。

暫且不說“國五條”如何解套，筆者需要指出的是，不管外界對“國五條”特別是20%的個(gè)人所得稅如何詬病，但“國五條”整體調(diào)控思路是值得肯定的，特別是，通過強(qiáng)化20%的個(gè)稅等舉措，折射著中國房地產(chǎn)市場的悄然變局以及調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的伏筆，這是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變。“國五條”在今天遭遇尷尬，對于中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的轉(zhuǎn)型是一個(gè)好事。過去10年，以行政措施為主要手段、以控制房價(jià)過快上漲為主要目標(biāo)、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產(chǎn)調(diào)控，不僅無法抑制房價(jià)，更無法推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

過去10年，是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的10年，最具里程碑意義的是，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，中國住房市場出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性變化，住房絕對短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。以今年政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)為例。到2012年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米和37.1平方米，而到2012年年底，中國的城鎮(zhèn)人口為71182萬人，這意味著，官方統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平，這還不包括60多億平小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房，如果算上小產(chǎn)權(quán)房和福利分房，城鎮(zhèn)存量房面積保守估計(jì)超過300億平米，人均住房面積早就超過了35平米。而世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30～35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，之后，城鎮(zhèn)住房的絕對短缺時(shí)代將宣告結(jié)束，住房供應(yīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段。如果按照目前人均35平來看，中國目前的城鎮(zhèn)居民住房已經(jīng)和接近德國、法國、日本(分別為：38平、37平、31平)上世紀(jì)90年代的水平。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化的步伐，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求，事實(shí)上，過去五年房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此。

這意味著，在住房市場供求已經(jīng)總體平衡的情況下，停留在過去的思維，一而再，再而三的出臺(tái)所謂的調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市的供需矛盾，不僅不是滅火，而是煽風(fēng)點(diǎn)火，不僅穩(wěn)定不了市場，而且會(huì)極大的破壞市場的預(yù)期。“國五條”引發(fā)的尷尬不在于政策本身，而在于市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題。筆者認(rèn)為，不管地方出臺(tái)什么樣的實(shí)施細(xì)則，未來能夠真正穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期的，是基于長遠(yuǎn)的制度舉措，而非調(diào)控思維。

特別是，在北京、上海、廣州、深圳等城市二手房交易量已經(jīng)超過新房的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控一定要從行政和短期思維走向長效機(jī)制，調(diào)控的重點(diǎn)一定要從增量房轉(zhuǎn)向存量房，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛，但很多三線以下的城市住房已經(jīng)出現(xiàn)過剩，一刀切的調(diào)控只會(huì)擾亂市場。市場已經(jīng)不是昨天那個(gè)市場，投資者、政策的制定者以及開發(fā)商就不要幻想昨日的瘋狂重現(xiàn)，而是都需要面對現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)換思維。管理層面對的是一個(gè)總體上滿足了需求的存量為主的市場，而不是一個(gè)增量市場，管理層需要做的是扎扎實(shí)實(shí)的去搞信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)建設(shè)以及市場交易秩序，而開發(fā)商則調(diào)整經(jīng)營思維，去適應(yīng)房地產(chǎn)從賣方到買方市場的轉(zhuǎn)換。誰裝傻，誰不與時(shí)俱進(jìn)，誰將最終留下歷史的笑柄。