公開透明取得信任

“雖然首戰(zhàn)失利，我并不氣餒。”楊金城說，“巨大的需求在那里，這塊地不行，總有一塊土地會讓我們實(shí)現(xiàn)愿望。”2007年12月，楊金城和朋友張旭光等人合作，又注冊成立了許昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為之后的開發(fā)做準(zhǔn)備。

2008年7月，讓人沒想到的是，惠民公司首次競拍的那塊土地臨近鐵路，再加上當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場萎靡，拿下那塊土地的開發(fā)商不愿進(jìn)行開發(fā)，向政府提出退地。經(jīng)過與政府的溝通協(xié)商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司以每畝63.1萬元的價(jià)格正式承接了這塊58畝多的土地，規(guī)劃建設(shè)“書香苑”住宅小區(qū)。

經(jīng)過核算，惠民公司再次向之前報(bào)名的購房者發(fā)出“邀請”：多層房每平方米均價(jià)1600元，小高層均價(jià)2100元。雖然這個價(jià)位比第一次有所提高，但仍比同類房市場價(jià)每平方米低800多元。

由于第一次土地競標(biāo)失敗的影響，這次訂房者的報(bào)名不再火爆，從2009年1月開始報(bào)名，幾個月只有357人預(yù)交了建房款，到當(dāng)年8月底，還有近三分之一的房子無人預(yù)定。然而，隨著2009年9月工程破土動工，剩余的房子很快就被預(yù)訂一空。在所有購房戶中，市區(qū)兩級學(xué)校的教師約有230多戶，占30%左右，其他主要是當(dāng)?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠ぁ?/p>

中國青年報(bào)記者采訪了解到，“書香苑”小區(qū)分三期開發(fā)，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部交工，入住率達(dá)到71%，4幢小高層將于今年9月底交工。小區(qū)房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

在該項(xiàng)目的積極支持者宋小軍老師看來，這個項(xiàng)目之所以非常吸引他，一方面是提前給房價(jià)封了頂，比其他房子便宜許多，另一方面還在于，區(qū)教體局出面組成了監(jiān)管組，能夠?qū)?xiàng)目的資金和建設(shè)過程進(jìn)行全程監(jiān)督。

58歲的許昌市教體局財(cái)務(wù)科原科長趙永安，是監(jiān)管組成員之一。他說：“大家當(dāng)時(shí)主要有3個顧慮：一是擔(dān)心惠民公司并不是一家有實(shí)力的公司，信譽(yù)如何不知道；二是擔(dān)心房子的質(zhì)量沒保證；三是擔(dān)心房子不能按期建好，因?yàn)橘Y金跟不上，房子成了‘半拉子’工程，讓大家的錢打了水漂。”

趙永安說，因?yàn)橘彿空咧杏泻芏嗍墙處煟瑓^(qū)教體局出面組成的監(jiān)管組，就是代表購房人對項(xiàng)目進(jìn)展、工程建設(shè)質(zhì)量、資金支付等進(jìn)行全程監(jiān)管，讓項(xiàng)目完全在監(jiān)管下透明運(yùn)作，解決大家的后顧之憂。“我本人也是訂房人，所以我基本上天天都去工地上看，比誰去得都多。”

除了區(qū)教體局成立的8人監(jiān)管小組外，參與購房的許昌市市政實(shí)業(yè)公司的職工，也選出了3名監(jiān)管人員，對小區(qū)建設(shè)進(jìn)行全程監(jiān)管。

核心為提前限定較低利潤，成本完全公開

對許多參與者來說，省錢可能是個人委托代理建房模式的最吸引人之處。“書香苑”小區(qū)位于許昌市老城區(qū)，位置并不偏遠(yuǎn)，附近有兩所小學(xué)和兩所中學(xué)，在當(dāng)?shù)貙儆趦?yōu)質(zhì)教育資源，周邊醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施齊全。小區(qū)多層均價(jià)維持在1600元，遠(yuǎn)低于2700元左右的市場均價(jià)；小高層由于原材料價(jià)格上漲等因素，均價(jià)從原來的2157元上漲到了2391元，但仍遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)匦「邔?900元至4200元的市場均價(jià)。

那么，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場均價(jià)的價(jià)格是如何做到的呢？

楊金城表示，將建設(shè)成本完全公開，并把利潤提前限定在一個較低的水平，是其個人委托代理建房新模式最大的特點(diǎn)。他說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般的毛利率至少都在30%以上，有的甚至達(dá)到百分之幾百，而在“書香苑”小區(qū)項(xiàng)目中，惠民公司對建設(shè)成本全面公開，僅在成本之上收取7%的服務(wù)費(fèi)作為全部的利潤來源，大大降低了利潤空間。

“與此同時(shí)，這種新模式對項(xiàng)目運(yùn)行的整個過程帶來了完全不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)的眾多變化，也使項(xiàng)目整體成本大大降低。”楊金城說，首先，在客戶方面，個人委托代理建房模式實(shí)現(xiàn)了客戶前置，在開工建設(shè)之時(shí)，客戶就已經(jīng)全部確定，開發(fā)者不用建立售樓部，不用支付巨額的廣告費(fèi)用，不用聘請眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項(xiàng)目節(jié)省了一大塊費(fèi)用。

第二，在經(jīng)費(fèi)投入方面，個人委托代理建房模式在開工之時(shí)，客戶已經(jīng)預(yù)付50%的建房款，在拿到預(yù)售許可證后，參與建房者要預(yù)付90%的建房款或通過銀行按揭方式交清全部建房款，開發(fā)者僅需承擔(dān)總投資15%左右的資金，就可以使項(xiàng)目順利建設(shè)。而傳統(tǒng)的開發(fā)商在拿到預(yù)售證前，建設(shè)資金全部靠自己籌集，即使在拿到預(yù)售許可證后，仍可能因沒有銷售完畢而繼續(xù)投入資金，對貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

河南省社會科學(xué)院院長喻新安認(rèn)為，這種新的開發(fā)模式改變了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一的狀況，有助于借助市場力量使房地產(chǎn)開發(fā)市場回歸理性。平抑房地產(chǎn)價(jià)格，一方面需要相關(guān)政策的落實(shí)到位，另一方面，也需要新的市場主體、新的開發(fā)模式，培育多元化的市場力量。