公開透明取得信任

“雖然首戰(zhàn)失利，我并不氣餒。”楊金城說，“巨大的需求在那里，這塊地不行，總有一塊土地會讓我們實現(xiàn)愿望。”2007年12月，楊金城和朋友張旭光等人合作，又注冊成立了許昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為之后的開發(fā)做準備。

2008年7月，讓人沒想到的是，惠民公司首次競拍的那塊土地臨近鐵路，再加上當時房地產(chǎn)市場萎靡，拿下那塊土地的開發(fā)商不愿進行開發(fā)，向政府提出退地。經(jīng)過與政府的溝通協(xié)商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司以每畝63.1萬元的價格正式承接了這塊58畝多的土地，規(guī)劃建設(shè)“書香苑”住宅小區(qū)。

經(jīng)過核算，惠民公司再次向之前報名的購房者發(fā)出“邀請”：多層房每平方米均價1600元，小高層均價2100元。雖然這個價位比第一次有所提高，但仍比同類房市場價每平方米低800多元。

由于第一次土地競標失敗的影響，這次訂房者的報名不再火爆，從2009年1月開始報名，幾個月只有357人預(yù)交了建房款，到當年8月底，還有近三分之一的房子無人預(yù)定。然而，隨著2009年9月工程破土動工，剩余的房子很快就被預(yù)訂一空。在所有購房戶中，市區(qū)兩級學校的教師約有230多戶，占30%左右，其他主要是當?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠ぁ?/p>

中國青年報記者采訪了解到，“書香苑”小區(qū)分三期開發(fā)，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部交工，入住率達到71%，4幢小高層將于今年9月底交工。小區(qū)房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

在該項目的積極支持者宋小軍老師看來，這個項目之所以非常吸引他，一方面是提前給房價封了頂，比其他房子便宜許多，另一方面還在于，區(qū)教體局出面組成了監(jiān)管組，能夠?qū)椖康馁Y金和建設(shè)過程進行全程監(jiān)督。

58歲的許昌市教體局財務(wù)科原科長趙永安，是監(jiān)管組成員之一。他說：“大家當時主要有3個顧慮：一是擔心惠民公司并不是一家有實力的公司，信譽如何不知道；二是擔心房子的質(zhì)量沒保證；三是擔心房子不能按期建好，因為資金跟不上，房子成了‘半拉子’工程，讓大家的錢打了水漂。”

趙永安說，因為購房者中有很多是教師，區(qū)教體局出面組成的監(jiān)管組，就是代表購房人對項目進展、工程建設(shè)質(zhì)量、資金支付等進行全程監(jiān)管，讓項目完全在監(jiān)管下透明運作，解決大家的后顧之憂。“我本人也是訂房人，所以我基本上天天都去工地上看，比誰去得都多。”

除了區(qū)教體局成立的8人監(jiān)管小組外，參與購房的許昌市市政實業(yè)公司的職工，也選出了3名監(jiān)管人員，對小區(qū)建設(shè)進行全程監(jiān)管。

核心為提前限定較低利潤，成本完全公開

對許多參與者來說，省錢可能是個人委托代理建房模式的最吸引人之處。“書香苑”小區(qū)位于許昌市老城區(qū)，位置并不偏遠，附近有兩所小學和兩所中學，在當?shù)貙儆趦?yōu)質(zhì)教育資源，周邊醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施齊全。小區(qū)多層均價維持在1600元，遠低于2700元左右的市場均價；小高層由于原材料價格上漲等因素，均價從原來的2157元上漲到了2391元，但仍遠低于當?shù)匦「邔?900元至4200元的市場均價。

那么，遠遠低于市場均價的價格是如何做到的呢？

楊金城表示，將建設(shè)成本完全公開，并把利潤提前限定在一個較低的水平，是其個人委托代理建房新模式最大的特點。他說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般的毛利率至少都在30%以上，有的甚至達到百分之幾百，而在“書香苑”小區(qū)項目中，惠民公司對建設(shè)成本全面公開，僅在成本之上收取7%的服務(wù)費作為全部的利潤來源，大大降低了利潤空間。

“與此同時，這種新模式對項目運行的整個過程帶來了完全不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)的眾多變化，也使項目整體成本大大降低。”楊金城說，首先，在客戶方面，個人委托代理建房模式實現(xiàn)了客戶前置，在開工建設(shè)之時，客戶就已經(jīng)全部確定，開發(fā)者不用建立售樓部，不用支付巨額的廣告費用，不用聘請眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項目節(jié)省了一大塊費用。

第二，在經(jīng)費投入方面，個人委托代理建房模式在開工之時，客戶已經(jīng)預(yù)付50%的建房款，在拿到預(yù)售許可證后，參與建房者要預(yù)付90%的建房款或通過銀行按揭方式交清全部建房款，開發(fā)者僅需承擔總投資15%左右的資金，就可以使項目順利建設(shè)。而傳統(tǒng)的開發(fā)商在拿到預(yù)售證前，建設(shè)資金全部靠自己籌集，即使在拿到預(yù)售許可證后，仍可能因沒有銷售完畢而繼續(xù)投入資金，對貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

河南省社會科學院院長喻新安認為，這種新的開發(fā)模式改變了當前房地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一的狀況，有助于借助市場力量使房地產(chǎn)開發(fā)市場回歸理性。平抑房地產(chǎn)價格，一方面需要相關(guān)政策的落實到位，另一方面，也需要新的市場主體、新的開發(fā)模式，培育多元化的市場力量。