除了從房產(chǎn)開發(fā)商手中高價買建好的房子，需要房子的人能否委托開發(fā)商為自己代建質(zhì)優(yōu)價廉的房子？在河南許昌，一位名叫楊金城的銀行退休職工，通過個人委托代理建房的新模式，建成了一個住宅小區(qū)，對這個問題給出了一個肯定的答案。2011年6月，該小區(qū)12棟多層住宅已交工入住，今年9月底，該小區(qū)剩余4棟小高層也將全部完工、交付使用。

由于采用了全新的建設(shè)模式，受個人委托代理建房的中介公司和開發(fā)商僅在房屋成本價基礎(chǔ)上加收7%的服務(wù)費作為利潤；同時，房子在開工建設(shè)時已被訂購一空，省掉了廣告銷售等環(huán)節(jié)。因此，該小區(qū)房子均價比當(dāng)?shù)赝惖囟问袌鼍鶅r低35%，甚至比當(dāng)?shù)匾恍┙?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的均價還低。

在房地產(chǎn)市場價格高企、銷售疲軟，不少地方政府的保障房都頻頻遇冷的背景下，這個小區(qū)是如何以全新的模式取得如此圓滿的結(jié)果？記者赴許昌進(jìn)行了調(diào)查采訪。

探索個人委托代建模式

7月3日，在許昌市八一路附近緊靠京廣鐵路的“書香苑”小區(qū)，楊金城正在向施工負(fù)責(zé)人詢問施工進(jìn)度，并不時地叮囑著施工中要注意的細(xì)節(jié)。

“高房價讓大部分有住房剛性需求的市民只能望房興嘆。”一直關(guān)注著房價走勢的楊金城笑著說，他也曾是買不起房的人。他說，自己從某銀行內(nèi)退之后，20多歲的孩子需要買房，但是，面對高漲的房價，他也望房興嘆。

為了探究解決高房價的有效方法，喜歡琢磨的楊金城用了兩年多時間，先后到全國二十幾個大中小城市，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研。

通過調(diào)研，楊金城逐步弄清了房地產(chǎn)行業(yè)的各項成本和利潤空間。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的高額利潤，令他在吃驚之余，尋找能夠幫助中低收入群體實現(xiàn)低價買房愿望的途徑。

2006年，在認(rèn)真研究了開發(fā)商建房、單位集資建房、個人合作建房、團(tuán)購建房和日本的住房合作社建房等5種建房模式之后，一個想法開始在楊金城腦中形成：能不能先把需要買房的人集中起來，以個人委托代理建房的方式，在提前限定較低利潤的情況下，讓開發(fā)商代建出質(zhì)優(yōu)價廉的房子？

楊金城首先找到了多年好友、從事律師工作的張旭光。在查閱法規(guī)并咨詢有關(guān)部門后，他們得出結(jié)論：在法律層面，個人委托代理建房沒問題，但必須采用雙公司制。張旭光解釋說，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得住房預(yù)售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。所謂雙公司制，即由委托代理性質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行前期調(diào)研、歸集人員、吸收客戶、歸攏資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司則進(jìn)行后期的開發(fā)建設(shè)。

首次拿地遭遇失敗

2007年2月，楊金城和朋友張旭光等人合作，首先注冊成立了許昌市惠民房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司，開始開展前期的調(diào)研工作。

調(diào)研首先在許昌市40多個單位展開。經(jīng)他們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有參與此種模式建房意向的人達(dá)1萬多人，主要分3種類型的住房需求者，即自住型、改善型和農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工者。楊金城介紹說，大部分客戶屬于買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的人。根據(jù)抽樣調(diào)查匡算，這種類型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。

文化素養(yǎng)高、收入中等的教師群體，成為惠民公司首先鎖定的目標(biāo)。2007年6月，在得知魏都區(qū)一塊土地即將被拍賣的消息后，惠民公司依據(jù)該土地的情況進(jìn)行估算之后，確定出比同地段多層住宅每平方米低600元左右的1360元的價格，隨后開始通過許昌市魏都區(qū)教體局，向該區(qū)中小學(xué)教師等群體發(fā)布了個人委托代理建房的消息。

2007年6月16日是接受個人委托代理建房報名的日子。令楊金城吃驚的是，在健康路小學(xué)操場上，很多教師提前一天晚上就搬著板凳通宵排隊，進(jìn)行報名，3天內(nèi)共有2000多人報名參加，其中教師有1097名。

為了保證資金的安全和透明，惠民公司由區(qū)教體局出面組成了監(jiān)管組，由該局財務(wù)、基建方面專業(yè)人員及6所學(xué)校主管基建的副校長組成，并到銀行開立了專門接受建房預(yù)付款的獨立賬號。

結(jié)果，3天時間，賬號中收到預(yù)交建房款達(dá)2404萬元。

健康路小學(xué)教師宋小軍是此次率先報名參與者之一。“我看了五六年的房子，卻始終買不起，一家三代人擠在不到50平米的房子里。聽說有每平米1360元的房子，很振奮。”宋小軍說。他立即拿出積蓄，交了6萬元的預(yù)交建房款。

買房者有了，初始資金也有了，2007年7月，惠民公司興致勃勃地參與了第一次土地競標(biāo)。在楊金城等人當(dāng)時的計劃中，這塊起拍價格為每畝32萬元的土地，只要成交價格不超過每畝55萬元，惠民公司就可以實現(xiàn)向購房者承諾的每平方米1360元的價格。

然而，令人出乎意料的是，因其他房地產(chǎn)商有意抬高地價，這塊地從起拍價每畝32萬元競拍到63.1萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出惠民公司每畝55萬元的承受價格，惠民公司最后不得不放棄競拍。

“這次競拍失敗讓我們很受打擊！全額退還訂房戶的建房款和利息后，公司虧了五六萬塊錢。”楊金城說。