大家上午好，我今天是從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度探討房地產(chǎn)的問題。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來看，我們的預(yù)測是，不應(yīng)該是預(yù)測，應(yīng)該說是感覺。經(jīng)濟(jì)增長速度今年會逐漸的下降，下降的趨勢會一直延續(xù)下去，一直到我們什么時候認(rèn)認(rèn)真真的采取改革的措施，才能扭轉(zhuǎn)下降的趨勢，為什么這么講。因為我們都看到了外部的需求再繼續(xù)的惡化，歐債危機不可能在短期內(nèi)得到解決，美國的經(jīng)濟(jì)雖然觸底，但是什么時候進(jìn)入可持續(xù)的復(fù)蘇，現(xiàn)在還看不清楚。

在外需疲軟的情況下，國內(nèi)的投資跟著就下降了，過去的投資有相當(dāng)部分是為了滿足外部需求，當(dāng)外部需求的潮水退下來后，我們的經(jīng)濟(jì)模式就是多年以投資拉動的經(jīng)濟(jì)增長的模式，帶來的后果現(xiàn)在清晰的擺在我們的面前。這就是各個行業(yè)大量過剩的產(chǎn)能，現(xiàn)在看到鋼鐵庫存積壓，煤炭庫存積壓、水泥庫存積壓，資本品基本上是處于產(chǎn)能過剩的情況下，在這樣的情況下，不可能有很高速度的投資增長，三大需求中，兩大需求近期不可能恢復(fù)的情況下，大家將希望寄托于消費上，但是我想說的是，消費者不是我們的傭人，你想用的時候，招來了就能夠為你服務(wù)，我們在理財界講的一句話，“你不理財，財不理你”，過去三十年不理消費者，今天想用消費者來救急是不可能的，要想消費，能夠撐住外部需求和投資需求下降這一塊，要有收入和財富的支撐。沒有收入和財富的支撐，消費不可能走上去，傳統(tǒng)增長模式，投資驅(qū)動的增長模式，潛力已經(jīng)耗盡，紅利耗盡，當(dāng)前面臨經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑，主要是結(jié)構(gòu)性的，反映經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變痛苦的過渡階段，體制性的，而非周期[1696.24 -0.38%]性的。

現(xiàn)有的框架下，政治和經(jīng)濟(jì)體制下做文章無法突破困境，無論政府在下半年采取什么樣的宏觀政策，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下滑的政府的趨勢不可改變。政府不會也不會出臺4萬億元或者是2萬億元，出臺也沒有用的，政府再次啟動刺激性的財政政策，現(xiàn)在看到的情況是小刺激，小規(guī)模的擴張性財政政策，財政支出只會支撐更多的過剩產(chǎn)能，沒有其他的作用。

銀根放松方面，會將剛剛控制的通貨膨脹再叫回來，通貨膨脹將卷土重來，我認(rèn)為政府不會出臺大規(guī)模的財政和貨幣刺激計劃，即使出臺了也沒有用的。

2009年的時候，我們號稱4萬億元，可是不要忘記，2009年銀行新增貸款10萬億元，2010年新增貸款8萬億元，投入了如此多的資源，只不過是換來了幾個月的GDP的反彈，今天要投入多少資源才能扭轉(zhuǎn)因為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題出現(xiàn)的增長速度的下滑，我們不要過多的寄希望于宏觀政策，必須以改革為主導(dǎo)，釋放新的增長動力，創(chuàng)造新的需求，這才是我們突破困境的最有效的辦法。

如何釋放新的增長動力，創(chuàng)造新的需求，必須在思想上放棄大政府強干預(yù)的思路，回到鄧小平改革的思路上來，依托民眾，依托市場而不是依靠政府，從而尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點，來尋找新的需求。

那么新的增長點在哪里？新的需求在什么地方？剛才兩位講演者都講到了，我也同意他們的觀點。城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，2011年中國的城鎮(zhèn)化數(shù)字，官方數(shù)字是50%，實際上有一些學(xué)者估計這個官方數(shù)字高過了中國城鎮(zhèn)化的實際水平。因為50%多包括了至少1.6億常住城市的農(nóng)民工，我們知道這1.6億的農(nóng)民工并沒有融入城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)，也沒有融入到城鎮(zhèn)，所以把這一點因素扣除掉，我們的城鎮(zhèn)化不到40%。在和歐美國家相比，相差了一半，和日韓離的70%和80%相差非常遠(yuǎn)。

如果我們多次采取措施，提高中國的城鎮(zhèn)化水平，我們可以設(shè)想一下能夠創(chuàng)出多少的需求，多蓋多少的房子、商店、醫(yī)院、學(xué)校、公共設(shè)施和公共服務(wù)。

第二個方面新的動力和新的需求，就是經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，我們要從制造轉(zhuǎn)向為創(chuàng)新，轉(zhuǎn)向為研發(fā)。為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)從制造型轉(zhuǎn)向創(chuàng)新型，必須扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的趨勢，放松解除行政管制，打破行政壟斷，否則創(chuàng)新轉(zhuǎn)型無法實現(xiàn)。

第三個方面是服務(wù)業(yè)，過去的十幾年間，我們重點發(fā)展的行業(yè)大多數(shù)都是資本密集型的、資源密集型的重心制造業(yè)，這些重心制造業(yè)在解決就業(yè)問題上發(fā)揮了一定的作用，真正能夠在經(jīng)濟(jì)下行的時候創(chuàng)造出足夠的就業(yè)機會，保持社會的穩(wěn)定將來還要依靠服務(wù)業(yè)。

中國的服務(wù)業(yè)在世界主要的經(jīng)濟(jì)體中是欠發(fā)達(dá)的，我們的服務(wù)業(yè)占GDP的比重不到40%，印度有50%，日本60%以上，美國達(dá)到了80%左右，服務(wù)業(yè)是真正的勞動密集型的，要想實現(xiàn)更快的城鎮(zhèn)化，要想實現(xiàn)中國的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，要想大力發(fā)展中國的服務(wù)業(yè)必須推動改革。服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)的原因就是政府的過渡管制，現(xiàn)在要放松管制，鼓勵民營資金進(jìn)入到服務(wù)業(yè)中，鼓勵民營資本進(jìn)入服務(wù)業(yè)、進(jìn)入目前由國企壟斷的行業(yè)，僅靠發(fā)文是不夠的，僅靠制定政策是不夠的，要切實的保護(hù)他們的產(chǎn)權(quán)，要讓投資者感覺到放心。

在過去幾年中，我們看到在各地出現(xiàn)了非常明顯的侵犯民間產(chǎn)權(quán)的行為，這些行為如果不得到及時的糾正，如果不能夠讓民間的資本感覺到安全，你再發(fā)《新36條》也沒有用。

有一些記者問我對《新36條》有什么疑問，我說發(fā)了“新36條”說明什么問題？說明老36條不管用，如果老36條管用的話，不會發(fā)新36條，邏輯就在這里。如果老36條能夠管用，我為什么要相信新36條能夠管用，這不是發(fā)文件所能解決的問題。

在山西我們看到煤礦國有化，在山西看到油田的國有化，打著能源安全生產(chǎn)的名義和能源戰(zhàn)略化的名義來侵犯民間的產(chǎn)權(quán)，這些問題不解決的話，再發(fā)36條也沒有用。

要想推動改革的困難在什么地方？困難在于轉(zhuǎn)變政府的職能，需要對政府進(jìn)行重新的定位，這個重新的定位就涉及到政府部門利益的再分配，這個利益短期內(nèi)難以突破。政府各個部門的利益現(xiàn)在已經(jīng)成為阻礙改革的最大問題。

在改革近期內(nèi)難以突破的情況下，也就是說中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存的政治和經(jīng)濟(jì)體制框架下運行，我們就無法逃脫需求不斷的萎縮，經(jīng)濟(jì)增長乏力的困境。那怎么辦？

我同意剛才幾位嘉賓的意見，房地產(chǎn)是可以拉動國民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，所以我建議要取消限購和限貸政策。讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮拉動經(jīng)濟(jì)的作用，限購和限貸政策即不合理也不合法，因為它限制了消費者的自由購買的權(quán)利，而且侵犯了消費者的權(quán)利，侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營權(quán)?，F(xiàn)在到了取消不合法、不合理政策的時候了。讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)起到推動作用。

當(dāng)然可以設(shè)想一旦取消限購和限貸政策，房價將會像過去那樣出現(xiàn)新一輪的上漲行情，房價過高確實對中國經(jīng)濟(jì)對民生造成了困難，在取消限購和限貸政策的同時，我們必須考慮推出新的改革措施抑制房價的快速上漲。我想強調(diào)的觀點是，在市場經(jīng)濟(jì)中當(dāng)商品價格上漲的時候，一定是供不應(yīng)求。因此，解決的方案不是限制需求。為什么要限制需求，我實在不明白經(jīng)濟(jì)活動的目的是什么？經(jīng)濟(jì)活動的全部目的，是為了滿足民眾日益增加的需求，這是經(jīng)濟(jì)活動本來的目的，你為什么要限制需求？抑制房價過快上漲的根本性措施是增加供給，特別是增加土地的供應(yīng)，增加樓盤的供應(yīng)。當(dāng)然有人說，現(xiàn)在看房屋的空置率已經(jīng)過高了，難道不是說供大于求了嗎？持這樣觀點的人忽視了一個關(guān)鍵的內(nèi)容，就是投資和消費定價的不同，消費品的價格是由當(dāng)前的需求決定的，因為消費發(fā)生在剛需，而投資品的定價是預(yù)期供給和需求決定的，因為像房屋這樣的投資投資不是一年形成的，而是多年消費積累的，有資本增值的預(yù)期在里面，所以當(dāng)前的價格決定是由預(yù)計的供給和需求決定的，而不是由剛期的供給和需求決定的。很多政策制定者搞不清楚這個概念，結(jié)果打壓價格使價格越打越高，因為他只關(guān)注當(dāng)前的剛性，沒有關(guān)注未來的供給。人民的預(yù)期沒有因為限購而改變，反而因為限購的政策而增強，導(dǎo)致預(yù)期更大，因為未來的需求會更大。

要改變?nèi)嗣駥ξ磥淼念A(yù)期，光靠忽悠是不行的，光靠文件是不行的。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個概念就是理性預(yù)期，理性預(yù)期就是有真金白銀支持的預(yù)期，為了改變?nèi)嗣駥ν恋卦絹碓较∪钡念A(yù)期，我們必須要推進(jìn)土地制度的改革，要考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，可以考慮開發(fā)更多的林地和坡地來作為商業(yè)用途。特別是我必要放棄18億畝的紅線，18億畝紅線是人民對于未來土地最重要的因素和預(yù)期，為了打破人民對土地越來越稀缺的預(yù)期，我認(rèn)為有必要打破18億畝紅線，進(jìn)行土地制度改革，打破土地市場由政府壟斷的現(xiàn)狀，開始讓市場進(jìn)行土地的配置。如果要讓市場進(jìn)行土地的配置，土地制度必須改革。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的背景不單純是周期性的，主要是結(jié)構(gòu)性的，主要反映出我們長期以來奉為法寶的投資驅(qū)動的增長模式走到了盡頭，它的潛力已經(jīng)耗盡。在這樣一個傳統(tǒng)增長模式下做文章討論政策，不會從根本上改變中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌跡。現(xiàn)在應(yīng)該是認(rèn)認(rèn)真真，思考改革的時候。這個改革不能只掛在嘴上，而是要落實在行動上。如果我們能夠堅持鄧小平所制定的改革開放的政策，我很有信心中國經(jīng)濟(jì)較高速度的增長，我不敢說20年，再保持10年沒有什么問題。但是如果我們不改革，一味拖延，那么在最后一、二年中經(jīng)濟(jì)的形勢只會越來越嚴(yán)峻。