西城區(qū)廣安門北街20號院，小區(qū)業(yè)主們關注物業(yè)管理委員會委員人選推薦的通知。本報記者 方非攝

“最近咱物業(yè)表現(xiàn)怎么樣？有什么不滿意的地方么？有意見您就說。”走在玉橋南里北區(qū)，屈淑琴時刻留心著身邊的人，鼓勵大家給物業(yè)提意見。這位大嗓門、熱心腸、教了半輩子書的老住戶，如今成了新成立不久的物業(yè)管理委員會（簡稱物管會）的副主任，是居民民意的代表。

作為城市治理的最小單元，社區(qū)就像細胞和毛細血管，其運轉質量關系著城市的生命力和幸福指數(shù)。北京，一座超大型城市，社區(qū)規(guī)模不一、類型多樣、新舊糅合、人口多元，如何實現(xiàn)精治理？推動居民自治、深化多元共治，成為首都探索的著力點。今年5月起施行的《北京市物業(yè)管理條例》，為那些難以成立業(yè)委會的社區(qū)提供了一個新方案——物管會，作為臨時機構組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。這也是首都社會治理的一次創(chuàng)新。

《北京市物業(yè)管理條例》施行滿百天，本市130多個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)累計成立起1206個物管會。解決居民訴求、監(jiān)督物業(yè)服務、推動老舊小區(qū)改造……物管會抓住關鍵小事，主動出擊，在問題中找辦法，在探索中積累經(jīng)驗。

老住戶的新“身份”

提起通州區(qū)玉橋南里北區(qū)，屈淑琴說自己是見證人。“1993年，我是第一批搬進來的住戶，當時樓就幾棟，門口還是小馬路，一下雨就成了泥道。”十來年間，一棟棟住宅樓次第立了起來，玉橋南里北區(qū)也成為一個有著23棟樓、1496戶居民的成熟社區(qū)，出門就是公交站，社區(qū)邊就有學校。

然而，物業(yè)服務品質卻沒能隨著社區(qū)規(guī)模的擴大而提高，反倒不斷退步。“最開始三年還交過保潔費，有人給掃掃樓道，后來基本就沒人管了。”屈淑琴回憶道，社區(qū)最臟亂差的時候，樓道無人清掃，小廣告圍繞著家門貼，流動攤販隨便進，偷盜事件時有發(fā)生，“980元買的新自行車，樓道里擱一晚，第二天就沒了。”

物業(yè)服務的缺失，侵蝕著社區(qū)的健康，也成為居民投訴的重點。為了補短板，2020年1月，在街道和社區(qū)的指導下，玉橋南里北區(qū)引入應急物業(yè)，并在《北京市物業(yè)管理條例》通過后，經(jīng)“雙過半”居民同意，以“先嘗后買”的方式選聘其為正式物業(yè)。

“這是社區(qū)居民17年來第一次接觸物業(yè)公司，很多意識還跟不上。如何接受付費服務？如何監(jiān)督物業(yè)服務？出現(xiàn)分歧怎么解決？這都需要一個商議機制。”玉橋南里社區(qū)居委會主任郭凱英介紹，玉橋南里北區(qū)有8家產權單位，涉及商品房、房改房、拆遷房等多種房屋性質，部分公共區(qū)域產權不明晰，暫不具備成立業(yè)委會的條件。依照《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，由街道牽頭，于2020年5月29日在社區(qū)啟動成立物管會，經(jīng)過居民自薦和社區(qū)推薦，最終產生9名委員，其中業(yè)主代表6名。素來熱心腸、被尊稱為屈老師的屈淑琴，被推選為物管會副主任。

“我住的年頭久，街里街坊都認識，交流起來也方便。”當起副主任后，退休在家的屈淑琴又找到了上班時的感覺，學習物業(yè)管理條例的內容，聽取物業(yè)公司的定期匯報，更重要的是，主動聯(lián)系住戶，仔細傾聽意見，讓大家的合理訴求能得到及時解決。

“希望大伙兒能漸漸形成習慣，涉及物業(yè)管理，有事找物管會，而不是居委會。”

失管20年的東直門東中街36號樓成立物管會，小區(qū)環(huán)境大變樣，物管會成員在陽光議事亭議事。本報記者 李瑤攝

破解管理難題的新方案

提起業(yè)委會，很多人都有了解?？蓪τ谖锕軙鄶?shù)人是陌生的，三個多月前施行的《北京市物業(yè)管理條例》，才給予明確身份規(guī)定。

條例中提到，不具備成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，或者雖然具備成立業(yè)主大會條件但確有困難未成立的小區(qū)，以及業(yè)主大會成立后未能選舉產生業(yè)委會的小區(qū)，可由街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責組建物管會。物管會作為臨時機構，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)委會。物管會委員由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等7人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于委員人數(shù)的二分之一。

現(xiàn)實中，這樣的小區(qū)不在少數(shù)。

地處望京的東湖街道，轄區(qū)內有29個住宅小區(qū)、8.3萬常住人口，但成立了業(yè)主大會的小區(qū)迄今僅占三分之一。“沒能成立業(yè)主大會的小區(qū)，一是因為物業(yè)管理區(qū)域劃分難，二是因為投票難。”東湖街道城管辦主任李士博談到，由于分期開發(fā)的歷史遺留問題，一個區(qū)域內常常有好幾家物業(yè)公司，不符合單獨成立業(yè)主大會的條件。

南湖東園一區(qū)南院就屬于劃分難。南湖東園北社區(qū)居委會副主任任小非解釋，南院和隔壁的北院屬于一個物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)公司卻是兩家。南院的熱心業(yè)主也曾想發(fā)起成立業(yè)主大會，但因為南、北院必須是同一家物業(yè)公司這項“硬件”不達標而無奈作罷。

商品房小區(qū)慧谷金色家園二期則屬于投票難，曾經(jīng)成立的業(yè)委會因運行中矛盾太多而解散。用業(yè)主代表于龍的話說：“無疾而終，只剩一地雞毛。”

物管會為破解這“兩難”送來了“鑰匙”。6月4日，南湖東園一區(qū)南院物管會和慧谷金色家園二期物管會正式在街道備案，開啟了全新的歷程。“我希望通過三年的努力，將社區(qū)建設得再好一些、美一些。下一次再成立業(yè)委會，能夠一炮打響。”經(jīng)過自薦進入物管會的委員于龍暢想。

另一種難以成立業(yè)主大會的情況，就是產權形式多樣、物業(yè)管理不到位、業(yè)主間分歧較大的老舊小區(qū)。

位于東直門街道東環(huán)社區(qū)的東中街36號樓，為東環(huán)廣場項目回遷安置住宅。多年來，由于房屋產權性質不明、配套設施缺失、不少居民無物業(yè)繳費意識、產權單位變更等等原因，小區(qū)長期處于失管狀態(tài)。

“大約10年前，老物業(yè)就從東中街36號樓自行退出，致使小區(qū)長期處于失管狀態(tài)，多年來依靠街道提供托底服務。”東直門街道物業(yè)專班辦公室負責人穆磊告訴記者，今年疫情期間，街道下派干部與社區(qū)一起在36號樓小院推行臨時封閉化管理，讓居民嘗到了甜頭，提出希望繼續(xù)保持小區(qū)整潔有序的狀態(tài)。經(jīng)過街道工委研究，以36號樓為試點，探索黨建引領物業(yè)管理，在5月后引入專業(yè)化物業(yè)公司，并同時成立物管會，將失管小區(qū)拉回秩序軌道。

北京有2700多個老舊小區(qū)，是當前社區(qū)治理工作的短板。“對于失管的老舊小區(qū)，物管會可以擔負起臨時補位的角色，破解管理難題。”在北京市物業(yè)服務指導中心副主任呂向東看來，不同于那些由政府居于主導地位的社區(qū)組織，物管會委員里有不少于一半的業(yè)主代表，能夠更及時地反映居民訴求，也更容易被居民所接受，從而起到橋梁紐帶作用，實現(xiàn)上情下達、下情上傳。

1206個物管會落地盡職

4月22日，石景山區(qū)六合園南社區(qū)成立物管會。

5月30日，西城區(qū)廣安門北街20號院成立物管會。

6月23日，海淀區(qū)小南莊小區(qū)、蘇州橋西小區(qū)、三義廟小區(qū)成立物管會。

6月28日，豐臺區(qū)芳群園三區(qū)9號院成立物管會。

6月30日，房山區(qū)竇店社區(qū)成立物管會。

……

《北京市物業(yè)管理條例》施行滿百日，物管會也在各個社區(qū)“落地開花”。據(jù)市住建委統(tǒng)計，截至8月14日，本市130多個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)已累計成立1206個物管會。在引入物業(yè)服務、解決居民訴求、推動老舊小區(qū)綜合整治等方面，1206個物管會主動探索，表現(xiàn)出了積極作用。

廣安門北街20號院內擁有6家產權單位，歷史遺留問題可謂“亂如針腳”。物管會成立伊始，委員們就分頭行動，摸查房屋住宅專項維修資金的情況。錢存在什么地方？有多少錢？有沒有分戶？一個月忙碌下來，房屋“養(yǎng)老錢”的底兒就初步摸清了，其中一家產權單位的80余萬元公共維修資金已對應到樓棟，8萬余元資金已對應到戶，為未來依規(guī)合法使用打好基礎。

小南莊小區(qū)物管會成立第6天，就遇到了住戶家中下水管堵塞、污水漫溢的情況。物管會委員第一時間與產權單位和物業(yè)公司溝通，找到堵點，更換了下水管道，并將墻內的部分暗管改明管，24小時內解決了問題。

慧谷金色家園二期小區(qū)物管會的7名委員，在備案完成后就著手解決居民投訴較多的垃圾桶站設置問題。

“還是初期物業(yè)公司考慮問題不周全。”物管會主任史國艷介紹，生活垃圾管理條例實施后，物業(yè)公司將原先每棟樓前的3組垃圾桶合并成1組，并計劃在小區(qū)出入口建設一個生活垃圾集中投放點。這一行動，引發(fā)了居民的集體“吐槽”，有居民反映扔垃圾不方便，有居民反映家門前的垃圾桶清理不及時，也有居民提出出入口建投放點影響小區(qū)形象。“物管會備案完成后的第一次會議，委員們就一致商議，要督促物業(yè)公司抓緊改進。”

一次溝通會、兩次溝通會、三次溝通會，在物管會委員持續(xù)不斷地推動下，物業(yè)公司和居民最終達成共識，將集中投放點設在位置居中的小區(qū)綠化區(qū)域，在建設方案獲批前，暫時恢復原先的垃圾桶數(shù)量。至此，業(yè)主群里再也沒人嚷嚷著要撥打12345市民熱線了。

六合園南社區(qū)物管會，則介入老舊小區(qū)綜合整治的全程，從居民意見征詢階段就跟著社區(qū)居委會和設計團隊一同工作，進小區(qū)現(xiàn)場答疑解惑，監(jiān)督施工主體的工作進展，讓老舊小區(qū)的改造真正符合居民的需要。“物業(yè)公司和居民作為不同主體參與社區(qū)治理，若出現(xiàn)分歧矛盾時沒有一個合理合法的平臺予以解決，時間一長，小矛盾會變成大積怨。物管會的成立，有助于解決老舊小區(qū)在社區(qū)治理中的法治‘基因’缺陷。”物管會委員說。

石景山區(qū)魯谷街道六合園南社區(qū)物管會委員在記錄居民對老舊小區(qū)改造的心愿。本報記者 吳鏑攝

物管會委員呼吁專業(yè)化賦能

1206個物管會的組建，開了個好頭。未來的每一步，仍需要精心籌劃，落實責任。

在采訪中，不少街道人員和物管會委員提出，立足于長遠工作，希望物管會委員能夠獲得更加專業(yè)性、系統(tǒng)性的指導和培訓，讓每位委員切實明白如何才能更好、更規(guī)范地履職。

“包括我自己在內，我們7位委員沒有一位從事過與物業(yè)管理相關的專業(yè)工作，誠實地說，盡管大家自條例頒布以來一直在認真學習，可離專業(yè)的標準還有差距。”史國艷列舉，諸如物業(yè)管理事項中的法律依據(jù)、公共設施設備的消防標準、物業(yè)服務合同條款的規(guī)范陳述等等，都是非常專業(yè)的問題，僅靠幾位委員自行摸索恐怕難以掌握透徹。

“參與到物管會中的委員，都是有熱情、負責任、愛社區(qū)、肯學習的人，能不能也給他們賦賦能，建立起一套‘吹哨’制度。物管會工作遇到‘疑難雜癥’時，委員吹哨、專家報到，由專業(yè)人士組成的智囊團下基層給予指導。”穆磊也提出，從3個多月的實踐看，盡管居民對物管會制度是高度認可的，但是在組織吸收發(fā)動在職黨員、中青年業(yè)主參與到物管會工作中來時，尚存在一定困難，主要是因為他們工作壓力大，時間無法滿足需要，但這部分群體具有很強的代表性，對小區(qū)的管理至關重要。能否考慮在制度機制建設上有所突破，比如參照國際通行做法，設立每月法定的社區(qū)活動日，建立黨組織間跨層級、跨領域的通報制度，保證在職黨員、中青年業(yè)主參與小區(qū)物業(yè)管理事務的時間。

小檔案

北京市物業(yè)管理三年行動計劃

聲音

首都物管行業(yè)的又一次創(chuàng)新

北京安恒泰物業(yè)管理有限公司常務副總經(jīng)理王帥：目前北京市有專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)5000多個，截至去年底成立業(yè)主大會的只有1300個左右。物管會的出現(xiàn)，為解決這一難題提供了新方案。物管會作為業(yè)主自治和行政管理相結合的社會治理架構，符合社會管理的客觀需要，可以填補業(yè)主共同決策、執(zhí)行機構的真空。該制度是對業(yè)主大會及業(yè)主委員會制度的有效補充，是解決業(yè)主大會成立難題的有益嘗試。這也是2010年《北京市物業(yè)管理辦法》首創(chuàng)第三方評估監(jiān)理模式以來，首都在物業(yè)管理行業(yè)的又一次創(chuàng)新和貢獻。

充分調動多元主體參與基層公共治理

市政協(xié)委員、北京市建筑工程研究院有限責任公司科研管理部部長羅愛武：物管會創(chuàng)新了服務提供方式，形成了多元參與、共同治理的良好局面，增強小區(qū)自我服務管理功能，實現(xiàn)了政府行政管理和基層群眾自治有效銜接和良性互動。

“小物業(yè)，大民生”，對于無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，通過成立社區(qū)物業(yè)管理委員會，充分調動多元主體參與基層公共治理，實施社區(qū)改造治理，實現(xiàn)和諧宜居社區(qū)建設，已經(jīng)有不少成功的范例。因地制宜地建立業(yè)主自治、自管組織并發(fā)揮其作用，建立新型社區(qū)治理機制，將在社區(qū)治理中發(fā)揮越來越重要的作用。物業(yè)管理委員會是由街道、居委會、業(yè)主代表三方參與組建而成，讓業(yè)主有發(fā)表意見和建議渠道，對公平處理小區(qū)的一些問題，促進睦鄰文化很有益處。同時，物管委員和熱心群眾參與收集民意和溝通協(xié)調，可以在小區(qū)公共事務決策中最大程度地代表居民的意愿。物管會通過建立社區(qū)《物業(yè)管理公約》，可以協(xié)商解決小區(qū)公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾投放、停車收費等問題，幫助居民解決身邊小事、煩心事，形成鄰里相親、共育和諧的良好氛圍，進一步激發(fā)社區(qū)居民的主人翁意識，讓越來越多的居民愿意加入其中，形成“人人參與、人人盡責”的黨建引領基層自治新局面。