劉律師：

我看到民法典里規(guī)定，電梯里播放廣告的收益屬于業(yè)主共有。但是，如果有住戶不喜歡電梯里播放廣告怎么辦？誰來決定能不能播放廣告呢？如果播放了，住戶怎么知道收益有多少呢？解決這個(gè)問題的法律依據(jù)是什么？

四川讀者 王子琪

王子琪讀者：

關(guān)于你提出的利用小區(qū)共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)的問題，以下是相關(guān)解答。

對(duì)于城鎮(zhèn)居民而言，工作之外的大部分時(shí)間是在社區(qū)度過的。人們?cè)谏鐓^(qū)生活的接觸中難免會(huì)發(fā)生或大或小的矛盾，并且其中很多矛盾需要群策群力解決。中國物權(quán)法初步建立了業(yè)主自治制度，但是社區(qū)糾紛仍然不斷發(fā)生，成為城市生活的突出問題。對(duì)此，中國首部民法典在物權(quán)法的基礎(chǔ)上對(duì)業(yè)主自治制度進(jìn)行了完善，為解決社區(qū)糾紛提出了有效途徑。

民法典規(guī)定，電梯里張貼或播放廣告的收益屬于業(yè)主共有

民法典第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”比如小區(qū)里的綠地、休閑廣場、電梯等，都是小區(qū)居民的共有部分。如果建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)在電梯里安裝廣告牌或者顯示屏，張貼或播放廣告產(chǎn)生收益，那么收取的廣告費(fèi)在扣除印刷廣告牌、購置顯示屏等費(fèi)用的合理成本后，剩余的收益屬于這里的業(yè)主共同所有。

誰來決定電梯里應(yīng)不應(yīng)該張貼或播放廣告

民法典實(shí)施以前，像在電梯里張貼或播放廣告這樣的事情，物權(quán)法并沒有規(guī)定由業(yè)主共同決定。民法典正式實(shí)施后，利用小區(qū)中的共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，需要由業(yè)主共同決定。

為了做出一個(gè)有效的業(yè)主共同的決定，要求所有業(yè)主全部參與表決并且全部通過，做出一個(gè)業(yè)主共同決定幾乎不可能，這樣會(huì)影響業(yè)主自治的效率?，F(xiàn)行物權(quán)法中規(guī)定了做出業(yè)主共同決定的規(guī)則，但是要求比較高，民法典對(duì)這一規(guī)則進(jìn)行了修改，降低了做出業(yè)主共同決定的要求，更加有利于業(yè)主自治的高效進(jìn)行。

對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，如何表決

民法典第二百七十八條規(guī)定，對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，首先需要一定比例的業(yè)主參與表決，然后還需要在參與表決的業(yè)主里有超過一定比例的業(yè)主同意。規(guī)定參與表決的具體比例是：需要由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決；規(guī)定參與表決中同意的業(yè)主比例分兩種，一般是經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，但如果是籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)或者有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，就需要經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。

再次引用在電梯里張貼或播放廣告的例子，為了做出一個(gè)同意電梯里張貼或播放廣告的業(yè)主決定，需完成兩個(gè)步驟：第一步，需要有擁有住房面積加起來超過小區(qū)所有住房面積2/3并且人數(shù)也超過2/3的戶主參與這項(xiàng)表決；第二步，需要參與表決里有擁有住房面積加起來超過小區(qū)所有住房面積一半并且人數(shù)也過半的戶主表示同意。這樣一來，電梯里張貼或播放廣告的事情就通過了業(yè)主共同決議，可以實(shí)施了。

住戶怎么知道張貼或播放廣告的收入有多少

民法典第九百四十三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。”

這是民法典新增的法條，規(guī)定了物業(yè)對(duì)小區(qū)財(cái)務(wù)管理透明化的義務(wù)，如果小區(qū)電梯里張貼或播放了廣告，那么物業(yè)應(yīng)該向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告廣告的收益以及付出的成本。

中國首部民法典對(duì)業(yè)主自治基層治理模式的完善有利于社區(qū)矛盾糾紛的解決，有利于業(yè)主的和諧相處和穩(wěn)定團(tuán)結(jié)，有利于培養(yǎng)民主精神、鍛煉民主素質(zhì)、加強(qiáng)民主實(shí)踐，對(duì)社會(huì)主義民主與法制建設(shè)具有重大意義。