近來多地紛紛出臺樓市調(diào)控政策，其中，海南9月29日出臺“停批100平以下商品房”的政策，海南省住建廳回應(yīng)稱“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供應(yīng)多種套型面積的住宅。

據(jù)悉，大部分島外購房者以旅游、度假、養(yǎng)老為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。房產(chǎn)企業(yè)在海南開發(fā)了大量的小戶型商品住宅，并將大部分賣給島外購房者。隨著大量小戶型商品住宅投入使用，更多島外“候鳥型”人群季節(jié)性居住，給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和社會管理帶來極大壓力。

城門失火殃及池魚。從海南省的回應(yīng)中我們不難看出，新政策主要指向是“候鳥型”炒房客，而不是本地剛需一族，不過以最終結(jié)果看，確實造成了對海南剛需一族的誤傷。雖然政策回應(yīng)并非“一刀切”，強(qiáng)調(diào)了“保障性住房及面對本地居民銷售的自主型商品住房、共有產(chǎn)權(quán)”不屬于“一刀切”的范圍，可是，按照當(dāng)前的定義，這三種情況均帶有較強(qiáng)的保障性質(zhì)，并不是每個人都能享受或申請的，而大多數(shù)通過市場購買100平方米以下住房的普通剛需家庭顯然會被“切”掉。

當(dāng)然，不排除海南方面將“自住型商品住房”的定義進(jìn)行“創(chuàng)新”或拓展，比如將自住型與投資型住房對應(yīng)起來，而不是現(xiàn)在大家所理解的保障性住房，即所有海南人或家庭第一套住房都定義為“自住型商品住房”。若如此，其中麻煩不少，比如如何與住建部的“自住型商品住房”銜接等等。

同時，因為新政策的結(jié)果改變了供需關(guān)系，最終傳導(dǎo)到住房價格上，還可能會出現(xiàn)本地市場價格上漲、候鳥型住房的需求更旺。“停批100平米以下商品房”的直接結(jié)果就是，在“海南省實行開發(fā)規(guī)?？偭空{(diào)控的情況下”，大面積戶型必然減少了總供給。根據(jù)價格原理，總需求不變的情況下，減少供給必然帶來價格上漲，更何況，這種供給稀缺性所導(dǎo)致的價格上漲還會導(dǎo)致需求增長。

誤傷剛需一族暫且不表，限制住房面積就能擋住“候鳥型”炒房客嗎？就能實現(xiàn)海南省“降低入住人群規(guī)模，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力”的初衷嗎？

提高住房面積與控制人群規(guī)模并不是一個簡單的算術(shù)題。不管如何嚴(yán)厲管制，減少供給，加劇供需失衡遲早都要引發(fā)價格上漲。這是“價格鐵律”，更是市場經(jīng)濟(jì)鐵律。一旦價格上漲預(yù)期形成，非但擋不住“候鳥型”炒房客，很可能“候鳥”還會變成圍城的“饕餮”。

應(yīng)該說，海南省出臺新政策的初衷是好的，海南省作為旅游大省，“候鳥型”炒房客的確是調(diào)控房地產(chǎn)的重點，但政策目標(biāo)應(yīng)該有較強(qiáng)的精準(zhǔn)性，如以無企業(yè)、無工作等條件進(jìn)行限制，既保障正常外來人口流入的住房需求，也真正打擊了“候鳥型”炒房客。

從規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，對于市場型的管制，管制政策必須以市場化手段為首選，所謂的市場化手段最重要的是從改善供需關(guān)系著手，而不是加重市場供需失衡，否則必然達(dá)不到管制目的?；诖?，海南省的新政策必然難實現(xiàn)限制“候鳥型”炒房客的初衷，亟待回到改善供需關(guān)系的思路上。