今年4月1日起，深圳關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)，它引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注，并且有人將此視為解決全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的破冰之舉，因?yàn)樗o一些違法建筑“轉(zhuǎn)正”，這讓許多人看到了希望。昨天深圳官方澄清這種消息是誤解，試點(diǎn)工作不是為小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)。

官方的解釋點(diǎn)出兩個(gè)誤區(qū)：一是深圳在1992年、2004年兩輪農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有，所以它并不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，其“違法建筑”不同于其他地方普遍存在的小產(chǎn)權(quán)房；二是外界把深圳試點(diǎn)處理“歷史遺留違法建筑”看作小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，并認(rèn)為這種經(jīng)驗(yàn)可以復(fù)制、推廣，這種判斷也是不準(zhǔn)確的。

小產(chǎn)權(quán)房可謂我國(guó)開(kāi)啟城鎮(zhèn)化以來(lái)留下的頑疾之一，盡管有關(guān)部門(mén)反復(fù)重申不得違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、不得對(duì)小產(chǎn)權(quán)房予以確權(quán)登記，但始終沒(méi)有能阻止許多人選擇小產(chǎn)權(quán)房。至少目前看來(lái)，幾乎所有違規(guī)者都處于獲益的狀態(tài)，這樣就直接造成小產(chǎn)權(quán)房清理中遭遇重重阻力。

縱觀當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議雙方，呼吁小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的主要有三大人群：其一是擁有小產(chǎn)權(quán)房者，他們中既包括原始持有者，也包括中途持有者，其中也不乏一些投機(jī)客，他們可能在很早之前就掌控了一批小產(chǎn)權(quán)房；其二是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)普通商品房的消費(fèi)者，他們未必會(huì)購(gòu)買(mǎi)那些小產(chǎn)權(quán)房，但他們相信小產(chǎn)權(quán)房入市，住宅供應(yīng)量增大就會(huì)導(dǎo)致普通商品房?jī)r(jià)格下降；其三是一部分學(xué)者，他們不一定具有直接的利益關(guān)系，但是主張放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房，它既有利于房?jī)r(jià)回歸，也有利于農(nóng)民增收。

我們承認(rèn)，放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有一部分人因此受益，但是它也同時(shí)導(dǎo)致三大嚴(yán)重的問(wèn)題。

首先，在農(nóng)村集體所有土地上修建小產(chǎn)權(quán)房的人數(shù)眾多，但并不是每家每戶(hù)都如此，一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，就意味著那些違規(guī)和投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房的人獲得巨大收益，那些遵守規(guī)則沒(méi)有修建小產(chǎn)權(quán)房的人，他們的利益則相對(duì)受損，這種不公平感會(huì)嚴(yán)重?fù)p害人們對(duì)于政府規(guī)章制度的信賴(lài)。

其次，小產(chǎn)權(quán)房入市造成現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格的下跌，雖然會(huì)讓準(zhǔn)備購(gòu)房者高興，但也會(huì)傷害此前購(gòu)買(mǎi)商品房的群體。作為善意的消費(fèi)者，他們不應(yīng)該承受政策變化導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌。因?yàn)楦鶕?jù)沿襲已久的政府制度和政策，小產(chǎn)權(quán)房不具備直接入市的基礎(chǔ)。不僅在法律基礎(chǔ)上存在缺失，大量小產(chǎn)權(quán)房可能存在質(zhì)量和安全問(wèn)題，它們?cè)跊](méi)有驗(yàn)收合格時(shí)也不能“轉(zhuǎn)正”。

再次，放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)坐實(shí)政府失信于民，嚴(yán)重?fù)p害政府公信力。國(guó)家的重大政策必須保持穩(wěn)定性、連續(xù)性，不能出現(xiàn)顛覆性的變化，否則不但損害了人們的預(yù)期，也會(huì)對(duì)政府自身造成損害。直接放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房，雖然能夠解決一部分問(wèn)題，包括增加農(nóng)民收入以及促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸，但也會(huì)制造更多的新問(wèn)題。

所以，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題決不能是簡(jiǎn)單的“轉(zhuǎn)正”了事，甚至也不是簡(jiǎn)單的“補(bǔ)錢(qián)”了事，它應(yīng)該通過(guò)一個(gè)頂層設(shè)計(jì)，并且設(shè)定解決問(wèn)題的時(shí)間表。一方面是解決增量問(wèn)題，即通過(guò)衛(wèi)星或者航拍等技術(shù)手段，鎖定集體土地上已建和在建的小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)于一切違規(guī)違法的新建小產(chǎn)權(quán)房，必須嚴(yán)格拆除。

保證“零增量”之后，就著手另一方面，核查和解決存量問(wèn)題，各級(jí)政府應(yīng)該對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記核查，繼而劃分區(qū)塊，逐個(gè)提供解決方案，最終是要統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，徹底解決存量問(wèn)題。這個(gè)過(guò)程需要機(jī)制的創(chuàng)新，比如設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利待定狀態(tài)，用限制轉(zhuǎn)讓交易、政府優(yōu)先贖買(mǎi)、利益增值共享等方式，既避免小產(chǎn)權(quán)房入市沖擊商品房市場(chǎng)，也能讓一部分農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化收益，同時(shí)也能保持政府政策的穩(wěn)定性。