自上世紀(jì)90年代初中國實行改革開放以來，中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的發(fā)展基本上呈現(xiàn)了由南及北、由東向西展開的態(tài)勢。相比之下，京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展相對滯后一些，無論從區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，還是從首都經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)的重要性角度看，把京津冀區(qū)域的發(fā)展納入國家戰(zhàn)略具有全局性和戰(zhàn)略性考慮。

京津冀協(xié)同發(fā)展意味深長

在我們看來，所謂協(xié)同發(fā)展一方面意味著京津冀三者的定位、功能需要做出調(diào)整，另一方面，互相之間的動作也將更多體現(xiàn)協(xié)調(diào)性與合作性。

從目前的現(xiàn)狀來看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展中確實存在一些不盡合理的地方，例如北京集政治、經(jīng)濟(jì)、文化等多個中心為一體，有過于集聚之嫌，出現(xiàn)了環(huán)境污染、房價高企、人口壓力、交通擁堵等大城市病。另一方面，天津作為老工業(yè)城市，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與活力卻落后于長三角、珠三角的一些城市，土地的利用效率也不夠高，住宅的空置率偏高；而河北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對更加落后，迫切需要改變現(xiàn)狀。我們認(rèn)為，從某種意義上講，協(xié)調(diào)發(fā)展就是要將三者在定位功能上做調(diào)整，將人口與經(jīng)濟(jì)從北京的中心城區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移疏導(dǎo)，使得整個區(qū)域的發(fā)展更加平衡。

房地產(chǎn)市場影響首當(dāng)其沖

我們認(rèn)為，2月26日的座談會是京津冀協(xié)同發(fā)展的開端，既然已被列入國家戰(zhàn)略，有理由相信后續(xù)將有一系列的配套政策相繼出臺。而從歷史經(jīng)驗來看，發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市房地產(chǎn)市場有著非常顯著的正相關(guān)關(guān)系，上世紀(jì)90年代初，在率先實行改革開放之后，廣州和深圳的經(jīng)濟(jì)和房價領(lǐng)漲全國，2000年以后，長三角區(qū)域的上海、溫州、杭州等地的經(jīng)濟(jì)與房價又后來居上，從這個角度我們預(yù)計，京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展若能落實，長期來看，天津與河北一些城市的房價將有望出現(xiàn)補(bǔ)漲，至少也將跑贏大部分全國其他城市。

從地理角度上看，北京的經(jīng)濟(jì)與人口向東南方向轉(zhuǎn)移具有必然性：北部和西部受山地局限，而東南方向地勢平坦，且距離出?？诟?。因此，從地圖上看，可以很顯然的預(yù)測到：北京往外的擴(kuò)散將由目前的“通州—大興—房山”的東南環(huán)線，向“三河—香河—廊坊—固安—涿州”的下一層環(huán)線推進(jìn)；實現(xiàn)之后，則再往下一環(huán)線“薊縣—寶坻—武清—永清—定興”推進(jìn)，最終與“唐山—天津—保定”實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化。

投資建議

我們認(rèn)為，受益于京津冀協(xié)同發(fā)展最主要的上市公司，毫無疑問應(yīng)該是華夏幸福，理由在于：首先、公司目前最主要的區(qū)域布局就是在環(huán)北京的多個產(chǎn)業(yè)新城，正好位于我們上述的擴(kuò)散路徑之上；其次，公司通過委托開發(fā)的模式，實際上能夠控制產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)節(jié)奏，從而與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同的進(jìn)展相吻合，這是普通的住宅開發(fā)商很難做到的；第三、公司的產(chǎn)城融合的商業(yè)模式是符合區(qū)域與城市發(fā)展客觀規(guī)律的模式，將會受到三地政府的重視與青睞，從而獲得更多的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會。因此，我們再次重申對公司推薦的評級，并把它作為我們的行業(yè)首選。其他可能從中受益的地產(chǎn)股主要包括：榮盛發(fā)展、廊坊發(fā)展及天津本地的一些地產(chǎn)上市公司。