上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了2013年樓市調(diào)控新“國(guó)五條”，其中第三條是“增加普通商品住房及用地供應(yīng)，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)”，提出了治理房?jī)r(jià)的基本舉措，即增加供應(yīng)以緩和供應(yīng)緊張和漲價(jià)預(yù)期。這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的根本舉措。

剛性需求旺盛但近年供給卻在減少

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2013年02月22日公布的數(shù)據(jù)，今年元月70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格，同比和環(huán)比都有53個(gè)城市上漲，上漲比例達(dá)75.71%。定基（和2010年價(jià)格比）上漲的城市有66個(gè)，上漲比例達(dá)94.28%。顯然，三年的樓市調(diào)控對(duì)合理引導(dǎo)住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房?jī)r(jià)特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。但是，與百姓對(duì)房?jī)r(jià)的滿意度相比，樓市調(diào)控效果還不盡如人意，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)基本沒有下跌。

被稱作史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控為何未能促使房?jī)r(jià)下跌？應(yīng)該說是首次置業(yè)的剛性需求和改善性置業(yè)的升級(jí)需求起了很大作用。正如上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出的：中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。自2011年以來，熱點(diǎn)城市和中心城市按國(guó)務(wù)院要求實(shí)施了嚴(yán)厲的限購政策，投機(jī)性購房得到有效抑制，剩下的基本是剛性需求。主要大城市住房成交量首次購房占八九成以上，余下的一二成也是以改善型住房為主。剛性需求是如何形成的呢？一是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展；二是戶籍改革、提高居民收入和完成小康目標(biāo)；三是老齡化在中國(guó)已進(jìn)入加速階段，家庭戶籍人口逐年下降，戶數(shù)增加；四是地方政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，改善居住環(huán)境；五是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，一線城市優(yōu)越的工作、生活、文化、教育、衛(wèi)生環(huán)境和設(shè)施吸引大量人員流入；六是住房本身亦承載了太多“中國(guó)特色”的附加功能（結(jié)婚、生育、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境、城鄉(xiāng)身份和社區(qū)管理等）。剛性需求旺盛，但近年供給卻在減少。2012年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，很快蔓延至全國(guó)范圍內(nèi)的土地市場(chǎng)，土地拍賣流標(biāo)和底價(jià)成交現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。2012年出現(xiàn)土地供給負(fù)增長(zhǎng)，新開工量同比負(fù)增長(zhǎng)。在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出2013年樓市調(diào)控新“國(guó)五條”之前，市場(chǎng)曾流傳調(diào)控可能會(huì)加碼，二套房貸首付提高到七成，個(gè)人住房貸款利率提高到基準(zhǔn)利率1.3倍。但這樣的政策沒有納入新“國(guó)五條”，說明中央已充分看到元月房?jī)r(jià)上漲的剛需因素，推出新政策十分謹(jǐn)慎，沒有在抑制需求方面提出新的政策，避免調(diào)控誤傷剛需。

鑒于投機(jī)需求已基本抑制，對(duì)剛需不宜硬性抑制，增大市場(chǎng)供給成為穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格主要舉措

從消費(fèi)角度，住房雖是剛需，但和衣食等剛需不同，在購買時(shí)間、大小和購租選擇等方面具有一定彈性，心理預(yù)期對(duì)購買行為影響較大，因此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格必須穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。一是必須堅(jiān)持調(diào)控政策不放松；二是拿出實(shí)實(shí)在在的舉措穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)已是成熟市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格由供求關(guān)系決定。鑒于繼續(xù)執(zhí)行和完善限購政策已基本抑制了投機(jī)需求，而對(duì)剛性需求不宜進(jìn)行硬性抑制。因此增大市場(chǎng)供給成為穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的主要舉措。而且目前的調(diào)控政策有一些是行政性的，不是長(zhǎng)久之計(jì)。只有采用市場(chǎng)手段，增加供給，改變供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)供求平衡才能使樓市長(zhǎng)治久安。

樓市調(diào)控還必須同時(shí)在需求方面做文章，對(duì)剛性需求進(jìn)行疏導(dǎo)

住房供給涉及土地供給。對(duì)于土地資源稀缺的熱點(diǎn)城市和中心城市，土地供給幅度顯然受到限制。因此樓市調(diào)控還必須同時(shí)在需求方面做文章。除了繼續(xù)實(shí)施和完善限購、抑制投機(jī)需求外，對(duì)在購買時(shí)間、大小和購租選擇上具有一定彈性的剛性需求，雖然不應(yīng)硬性抑制，但可進(jìn)行疏導(dǎo)。尤其是年輕人的購房問題，疏導(dǎo)有許多文章可做。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)首次購房者的平均年齡為37歲，日本和德國(guó)為42歲，美國(guó)也達(dá)到30歲以上。而北京首次購房者平均年齡為27歲，為全球最低。另外，中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)19869個(gè)人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，84.1%的受訪者確認(rèn)身邊有“畢買族”（即一畢業(yè)就買房的人）。2011年央視春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)小品《新房》劇中那句“房子不重要，有愛才有家”的話一度成為新的流行語。其實(shí)，國(guó)外年輕人早就明白“有房不是家，有愛才有家”的道理，租房借房結(jié)婚是再正常不過的社會(huì)普遍現(xiàn)象，比例高達(dá)五六成，從未有人把它當(dāng)作“熱點(diǎn)問題”編成文藝節(jié)目在全民節(jié)日的電視黃金時(shí)段播放。