和政府的多輪談判、和保險(xiǎn)公司的斗爭、租戶短缺以及宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等問題，導(dǎo)致工程進(jìn)展緩慢，2號(hào)樓和3號(hào)樓幾乎處于停工狀態(tài)。曼哈頓下城的昔日輝煌，11年后因?yàn)楦黝惤?jīng)濟(jì)問題，難以重現(xiàn)。

盡管紐約曼哈頓下城，不少地鐵和城際鐵路站的廣播里，仍然把這一站叫做“世界貿(mào)易中心”（World Trade Centre）。但在過去的11年來，這里更多地被紐約人叫做“歸零地”（Ground Zero）。

“我們更愿意把這里稱為‘新的世界貿(mào)易中心’。” 希爾維斯坦地產(chǎn)公司 （Silverstein Properties）高管、世界貿(mào)易中心地產(chǎn)公司總裁Janno Lieber告訴本報(bào)。

2012年的9月11日，是9·11事件發(fā)生后的第11個(gè)年頭。

此前幾天，Janno Lieber來到世界貿(mào)易中心4號(hào)樓第60層樓的工地，他身后是尚未鋪地板的水泥地，從窗口望出去，西北方向是已經(jīng)建到100多層的世界貿(mào)易中心1號(hào)樓，北邊是還沒有怎么開始建的2號(hào)樓和3號(hào)樓，以及被各種腳手架包圍的交通樞紐。

龐大的世貿(mào)中心重建工程速度之慢，超出預(yù)期。原本打算在去年10周年紀(jì)念時(shí)落成的幾棟大樓已被推遲，直到明年秋天，4號(hào)樓才將成為這16英畝遺址片區(qū)域內(nèi)，第一棟落成并開放使用的大樓，主樓1號(hào)樓計(jì)劃在2014年落成，2號(hào)樓和3號(hào)樓目前幾乎處于停工狀態(tài)。

和政府的多輪談判、和保險(xiǎn)公司的斗爭、租戶短缺以及宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等問題，導(dǎo)致工程進(jìn)展緩慢。曼哈頓下城被恐怖分子摧毀的夕日輝煌，11年后因?yàn)楦黝惤?jīng)濟(jì)問題，仍然沒有得以重現(xiàn)。

“全美最安全的高樓之一”

腳手架外的建筑電梯，伴隨著工地嘈雜聲和高空風(fēng)聲，迅速爬升到60樓。

這里將是未來世界貿(mào)易中心4號(hào)樓一個(gè)典型的辦公樓層。規(guī)劃中這棟大樓總計(jì)投資20億美元，樓高977英尺（298米），共72層，全部用作商業(yè)出租。

從60層樓的西邊窗口俯視，9·11紀(jì)念遺址赫然眼前。原先世界貿(mào)易中心雙子塔的所在地，成為了兩個(gè)巨大水池。除了矗立在更北邊的7號(hào)樓之外，這里剩下的六棟樓從東北兩面環(huán)繞遺址，形成新世界貿(mào)易中心的基本規(guī)劃。

遺址同地重建，新樓處處刻著9·11的記憶。

“9·11給我們帶來許多教訓(xùn)，現(xiàn)在這幾棟高樓的安全措施非常到位，可以說是全美最安全的高層建筑之一。” 希爾維斯坦地產(chǎn)公司高級(jí)建筑經(jīng)理Malcolm J·williams告訴本報(bào)。

記者看到，在樓面中央的客用電梯區(qū)域，由厚實(shí)的鋼筋混凝土墻圍成，貫穿大樓整體。內(nèi)部設(shè)施包括整棟大樓最關(guān)鍵的安保系統(tǒng)，諸如機(jī)械系統(tǒng)、水力系統(tǒng)、通信設(shè)備、樓道、電梯以及滅火設(shè)備等。

Malcolm J·williams表示，這是從當(dāng)年吸取的教訓(xùn)。當(dāng)時(shí)飛機(jī)來襲，穿過電梯區(qū)間，導(dǎo)致所有的重要系統(tǒng)瞬間暫停，人們無法及時(shí)疏散?，F(xiàn)在飛機(jī)無法擊穿整個(gè)區(qū)域，這里是整棟建筑中最安全的地方。

同時(shí)，逃生樓梯比規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)寬了20%，也是希望在任何緊急事故來臨時(shí)，可以容納更多的人上下走動(dòng)。

“我不覺得人們對(duì)高樓有所恐懼。9·11告訴我們，很多事情的確可能發(fā)生，未可預(yù)見，但事實(shí)是，世界各地的高樓也在不斷樹立。” Malcolm J·williams說。

西北面的1號(hào)樓規(guī)劃110層，幾個(gè)月前其樓高已經(jīng)超過帝國大廈，成為北美地區(qū)最高的大樓。其地下有深達(dá)10層樓的地基，為的也是更加安全穩(wěn)固。

“等4號(hào)樓開業(yè)時(shí)，相信人們都會(huì)感到無比興奮，因?yàn)樗麄儠?huì)意識(shí)到，世界貿(mào)易中心又回來了。” Janno Lieber說。

融資和租戶難題

但世界貿(mào)易中心重建過程，卻沒有人們想象的那么振奮人心。

2001年9·11事件后，直到2005年該區(qū)域整體規(guī)劃才初步落定，每棟樓的規(guī)劃一直到2008年才完成。該區(qū)域整體完成并向公眾開放，可能要等到2020年左右。

2001年夏秋之交，希爾維斯坦地產(chǎn)公司 （Silverstein Properties）租下紐約曼哈頓下城“雙子塔”及其附近的超大型商業(yè)公共休閑區(qū)域，租約為99年。6個(gè)星期之后，9·11事件爆發(fā)。

等一切搜救清理工作結(jié)束，措手不及的公司才發(fā)現(xiàn)，面前的事情千頭萬緒。

記者從希爾維斯坦地產(chǎn)公司了解到，首先是和政府談判，商討這一地區(qū)的重建和融資問題，政府三、四年后更替，又得重新談判一輪。最終，紐約港務(wù)局（Port Authority）接手開發(fā)重建的世界貿(mào)易中心1號(hào)樓、緊鄰的藝術(shù)中心以及交通樞紐，其余建筑的開發(fā)權(quán)仍然歸希爾維斯坦地產(chǎn)公司。而作為回報(bào)的一部分，港務(wù)局總部將進(jìn)駐4號(hào)樓，成為其最主要的租戶。4號(hào)樓幾十億美元的債券融資也順利解決。

保險(xiǎn)是第二個(gè)問題。希爾維斯坦地產(chǎn)公司和保險(xiǎn)公司幾經(jīng)談判，最終獲得超過50億美元的建筑財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)賠款。但是，對(duì)于整體200多億美元的大工程來說，這筆錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而當(dāng)年因?yàn)轱w機(jī)撞擊問題而產(chǎn)生的保險(xiǎn)賠款，還遲遲不能到位。目前開發(fā)商和航空公司的官司仍在進(jìn)行之中。

“盡管WTC是被恐怖分子摧毀的，但我們的總裁兼首席執(zhí)行官Larry Silverstein卻必須整天和保險(xiǎn)公司斗爭，確保拿到重建資金。”Janno Lieber說。

此外，開發(fā)商還要花無數(shù)時(shí)間在與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)以及相關(guān)人士溝通。

“每個(gè)人都希望參與意見，曼哈頓地皮非常緊張，即便用一小塊，規(guī)劃都需要和市政府以及社區(qū)居民激烈辯論。” 希爾維斯坦地產(chǎn)公司租賃業(yè)務(wù)高級(jí)副總裁Jeremy Moss說。

另一方面，租戶也是挑戰(zhàn)。

目前，1號(hào)樓和4號(hào)樓的簽約租戶占據(jù)了一半樓層，租期大多10-15年，也有20年。其中主要是政府機(jī)構(gòu)和非盈利組織，包括港務(wù)局、紐約市政府一些部門等，一個(gè)與中國有關(guān)的非營利組織——中國中心（China Centre）也在1號(hào)樓租下好幾個(gè)樓層。

此外，開發(fā)商仍然在和不少潛在租戶談判。但是，2號(hào)樓還和3號(hào)樓目前鮮有招攬到客戶，尤其是企業(yè)。

盧森國際律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人伯格（J·Frederick Berg）告訴記者，許多人對(duì)于新建的世界貿(mào)易中心心存疑慮，一方面擔(dān)心安全，另一方面覺得出行不便利。

有些公司雇員反對(duì)他們的雇主將辦公室搬到那里，僅僅因?yàn)槟抢镌?jīng)導(dǎo)致太多人喪生。

目前，希爾維斯坦地產(chǎn)公司正在為3號(hào)樓尋覓能租下10層樓以上的租戶，因?yàn)橹挥羞@樣，政府答應(yīng)提供的資金才能到位。

地區(qū)復(fù)興路漫漫

紐約新的城市天際線，或?qū)⒁驗(yàn)槿谫Y不利而無法完成。

“現(xiàn)在我們最為關(guān)心的是經(jīng)濟(jì)環(huán)境每況愈下，而不是有關(guān)9·11的壞記憶。” Jeremy Moss說。

他表示，很多人都很驚訝2號(hào)樓和3號(hào)樓施工暫停。但對(duì)開發(fā)商來說，“市場需求決定了工程進(jìn)度。如果找不到租戶，暫時(shí)不會(huì)繼續(xù)開工。”

目前，3號(hào)樓已經(jīng)建到7層樓高（未來建筑的大堂高度），按照開發(fā)商的設(shè)想，如果3號(hào)樓在年內(nèi)找不到10層樓以上的租戶，就維持現(xiàn)狀。而2號(hào)樓只是與街面齊平，從外圍看過去空空如也，融資和租戶情況更是不盡如人意。

至少在未來的三到四年，這兩幢樓注定成為下城地區(qū)著名的“爛尾樓”。

紐約市政府為了吸引租戶不遺余力，推出了若干稅收優(yōu)惠措施。 Jeremy Moss不愿意透露目前租金價(jià)格，但他表示，這是目前可以找到的市中心性價(jià)比最高的樓盤了。

在曼哈頓，華爾街所在的傳統(tǒng)的下城地區(qū)走過幾十年前的金融鼎盛時(shí)期，如今逐漸沒落，取而代之的是中城興旺蓬勃的新型金融區(qū)。

曼哈頓下城房地產(chǎn)專家HR咨詢公司主席Carl Weisbrod說：“從9·11發(fā)生至今，下城地區(qū)的房產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，大約有共10000多個(gè)單元的寫字樓，逐步被改建成住房，為的是降低建筑空置率。”

2008年金融危機(jī)后，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，盡管美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行過兩次量化寬松，但近來資本市場流動(dòng)性仍然很低，失業(yè)率不減反增，政府赤字嚴(yán)重……世貿(mào)中心的重建工程，已然退居次要位置。

十一年前被恐怖主義摧毀的地區(qū)，仍在艱難尋求出頭之日。

“我們希望新的世界貿(mào)易中心比原來的更好。” Janno Lieber說，“原來的‘雙子塔’見證了一個(gè)悲劇，但同時(shí)也給予了這個(gè)城市新的機(jī)會(huì)，用來建造新的空間。”