2006年美國房地產(chǎn)泡沫破滅，2007年引發(fā)美國次貸危機(jī)，2008年終于點(diǎn)燃了美國金融危機(jī)，并迅速蔓延全球。三年后，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)且演變成慢性經(jīng)濟(jì)病，目前仍在“重癥監(jiān)護(hù)室”觀察。中國在美國金融危機(jī)的沖擊下急速啟動(dòng)了財(cái)政與信貸雙刺激計(jì)劃，結(jié)果導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)，今年兩會(huì)期間，溫家寶總理在記者招待會(huì)上還表示“房價(jià)遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”。

引發(fā)這場全球金融經(jīng)濟(jì)“地震”的源頭美國房地產(chǎn)泡沫，至今已破滅6年。那么，美國房產(chǎn)價(jià)格是否已經(jīng)開始止跌回升？美國的房地產(chǎn)市場是否存在更好的投資機(jī)會(huì)？不僅美國的投資者關(guān)注，全球投資者都在關(guān)注，而中國的一些投資者早已開始了購買行動(dòng)。

這就需要我們仔細(xì)觀察和分析，美國的房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了哪些重要變化。

第一個(gè)重要變化

華爾街大佬開始爭做“房東”。據(jù)媒體報(bào)道，華爾街的一些知名機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)房利美出售的大批喪失贖回權(quán)的房屋，成為“房東”。這一新的商業(yè)模式要求新業(yè)主應(yīng)首先將買入的房屋出租，而不是轉(zhuǎn)手銷售。知名投資者對(duì)這一做法感興趣可以表明，他們預(yù)計(jì)未來住房市場將有可觀利潤。

一家名為Waypoint的美國公司目前擁有大大小小的房屋將近1100套，而且還在以每天大約5套的速度買進(jìn)。最近這家公司經(jīng)過幾輪競價(jià)之后，以約14.8萬美元的價(jià)格拍得一座獨(dú)棟房屋，在2006年房地產(chǎn)市場泡沫破裂之前，這幢房屋的估價(jià)曾高達(dá)40萬美元。而郊區(qū)出售的止贖房屋售價(jià)平均大約僅為其市場繁榮時(shí)期峰值的一半。由于買不起房而要求租房的人越來越多，房租持續(xù)上漲，這家投資公司就靠著買進(jìn)止贖房產(chǎn)然后再出租的經(jīng)營模式實(shí)現(xiàn)盈利。截至去年12月底，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率大約為8%至9%。隨著租房價(jià)格的上漲，很多起初對(duì)這一模式持懷疑態(tài)度的投資者也加入了他們的行列，買止贖房屋出租漸漸成為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。

抄底止贖房屋的舉動(dòng)雖然主要受利益驅(qū)動(dòng)，但客觀上加速了市場消化止贖房產(chǎn)的過程，這為急于振興房地產(chǎn)市場的美國政府提供了一種值得探討的模式。最近，美國銀行也啟動(dòng)了一個(gè)實(shí)驗(yàn)性計(jì)劃，把面臨止贖的房主的身份變?yōu)槌凶馊?，將他們的房產(chǎn)歸于銀行名下，然后免除剩余的抵押債務(wù)。

第二個(gè)重要變化：

國際資本市場的“大錢”和“聰明錢”開始豪賭美國抵押貸款債券。格羅斯的規(guī)模2500億美元的TRF目前MBS資產(chǎn)比重已達(dá)50%，這是PIMCO史上最大一次押注。有市場人士說，格羅斯這次融資千億美元做多抵押貸款債券，可見其看多抵押融資債券的態(tài)度是非常確定的。“大錢”如此看多住房抵押融資債券，“聰明錢”也沒閑著。據(jù)報(bào)道，前德意志銀行明星交易員GregLippmann買了自己在金融危機(jī)爆發(fā)前對(duì)賭的同類抵押債券。

第三個(gè)重要變化：

中國和亞洲的銀行業(yè)開始取代歐洲的銀行為紐約頂級(jí)地產(chǎn)提供貸款。根據(jù)債務(wù)分析機(jī)構(gòu)特雷普公司的數(shù)據(jù)顯示，中國銀行從2008年開始顯著增加了其對(duì)紐約房地產(chǎn)的借貸，目前借貸總額已達(dá)26億美元，增長了4倍。據(jù)彭博社報(bào)道，歐洲銀行業(yè)在歐債危機(jī)之后不得不退出在美國的房貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而歐洲銀行業(yè)退出的空缺目前均由亞洲特別是中國的銀行業(yè)取代。

根據(jù)真實(shí)資本分析公司的數(shù)據(jù)，中國銀行已經(jīng)加快其在美國的借貸速度，去年8筆借貸的累計(jì)總額約為18億美元，其中6筆是針對(duì)紐約房地產(chǎn)的。

第四個(gè)重要變化：

中國買家開始搶購紐約頂級(jí)地產(chǎn)。紐約商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格已從2007年的峰值下降了40%多。據(jù)2011年6月香港《南華早報(bào)》報(bào)道，狂熱的中國投資者通過出讓股票證券和貸款，一出手就買下了整個(gè)辦公樓層。

市場調(diào)查公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，紐約商業(yè)地產(chǎn)銷售額2010年升至67億美元，而2009年這一數(shù)據(jù)為38億美元。

中國的房價(jià)已經(jīng)上漲十年了，2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，在貨幣信貸的雙重刺激下，如今已到了瘋狂的地步。目前中國的房價(jià)和供應(yīng)量與美國房地產(chǎn)泡沫破滅高峰期相比有過之而無不及。目前中國房價(jià)處于暴風(fēng)驟雨的前夜，手持大量投資房和現(xiàn)金者，都遭遇了前所未有的困境?，F(xiàn)金持有者不知該如何選擇投資？投資房持有者不知是否應(yīng)該退出中國房市？而中國不少中小企業(yè)主由于缺乏資金周轉(zhuǎn)已經(jīng)被“憋死”，且這一過程還將持續(xù)。

而美國近期房地產(chǎn)市場的重要變化，會(huì)對(duì)那些持有大量投資房的富人們有所啟示。中國房地產(chǎn)財(cái)富與美國的房產(chǎn)財(cái)富或?qū)⑦M(jìn)入另一個(gè)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)換周期，人民幣資產(chǎn)與美元資產(chǎn)也將進(jìn)入一個(gè)逆轉(zhuǎn)階段。對(duì)比中美房地產(chǎn)價(jià)格，我們完全可以發(fā)現(xiàn)這樣的結(jié)果，美國的房地產(chǎn)價(jià)格目前在谷底且已經(jīng)持續(xù)四年時(shí)間，而中國房地產(chǎn)價(jià)格還在山頂位置。