北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)會(huì)同市市場監(jiān)管局等有關(guān)部門近日起草了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見稿）》，擬針對(duì)“二房東”群體提出明確規(guī)范。一直以來，虛假房源、克扣押金租金等“二房東亂象”屢禁不止，讓租客叫苦不迭。那么，與“二房東”打交道時(shí)需要小心什么？哪些房屋租不得呢？

提問1

租客與二房東簽租賃合同出現(xiàn)問題風(fēng)險(xiǎn)誰擔(dān)？

在房屋租賃市場中，二房東轉(zhuǎn)租行為較為常見，由此引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。二房東通常會(huì)以個(gè)人名義與租客簽訂租賃合同，但實(shí)際的房屋租賃業(yè)務(wù)可能是由其背后的公司或第三方運(yùn)營。這種情況下，租客可能在不知情的情況下與錯(cuò)誤的合同主體簽訂合同，導(dǎo)致在發(fā)生糾紛時(shí)難以追究責(zé)任。

小李經(jīng)朋友介紹與譚某簽訂房屋租賃合同并向其轉(zhuǎn)賬，合同到期后，雙方又續(xù)租一年。一天，業(yè)主周某找到小李，表示因承租人未按期交納租金，其與物業(yè)管理公司就案涉房屋的租賃合同已經(jīng)解除，小李所租住的房屋將被收回。小李退房后，因譚某一直未退還押金所以訴至法院。譚某抗辯稱其僅為公司員工，代公司收取租金和押金，實(shí)際合同主體應(yīng)為物業(yè)管理公司。法院審理后認(rèn)為，案涉兩份房屋租賃合同均是李某與譚某直接簽訂，無證據(jù)證明李某知曉或同意第三方介入合同關(guān)系。依據(jù)民法典合同相對(duì)性原則，譚某作為合同簽訂方，理應(yīng)承擔(dān)退還押金義務(wù)。

■法官提示

在簽訂房屋租賃合同時(shí)，承租人應(yīng)仔細(xì)核實(shí)合同主體以及出租人是否具有出租資格，可以主動(dòng)要求出租人出示房產(chǎn)證等資質(zhì)憑證，確保房屋租賃合同的合法性和有效性。二房東在轉(zhuǎn)租時(shí)，應(yīng)明確告知租客其身份及合同主體的真實(shí)情況，避免因隱瞞信息引發(fā)糾紛。

提問2

二房東與大房東租約屆滿租客拒付二房東租金是否違約?

當(dāng)二房東與大房東（即業(yè)主或原房東）之間的租賃合同期限屆滿，為了保證居住和經(jīng)營，租客與大房東自行簽訂了新的租賃合同。此時(shí)，租客可能會(huì)以與二房東簽訂的租賃合同無法繼續(xù)履行為由，拒絕向二房東繼續(xù)支付租金，這種情況下，租客是否需要承擔(dān)違約責(zé)任呢？

在陳某與李某的房屋租賃合同糾紛一案中，二房東陳某將兩個(gè)檔口出租給李某經(jīng)營小吃使用。一個(gè)月后，大房東與陳某的租期屆滿時(shí)，聯(lián)系李某騰房，于是李某與大房東協(xié)商重新簽訂租賃合同。李某之前已向陳某支付了房租及押金，在陳某與李某的租賃合同無法履行后，陳某遲遲不退還李某押金，于是李某將他訴至法院。法院認(rèn)為，陳某未能保證李某經(jīng)營，且陳某未能提供有效合同證明自己有轉(zhuǎn)租權(quán)。因此，法院判決李某拒絕向陳某支付后續(xù)租金的行為并不構(gòu)成違約。租賃合同因陳某原因無法繼續(xù)履行，在李某不欠付租金的情況下，李某有權(quán)主張陳某退還押金。

■法官提示

二房東將房屋出租給租客，負(fù)有保證租客能正常占有使用房屋的義務(wù)，若因二房東的原因，導(dǎo)致其與租客的房屋租賃合同無法繼續(xù)履行，租客有權(quán)行使“不安抗辯權(quán)”，拒絕向其支付租金。根據(jù)民法典第五百二十七條，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。若二房東與大房東之間的租賃合同屆滿，二房東則喪失了向租客提供適租房屋的能力。租客可與大房東簽訂新的租賃合同，其拒絕向二房東支付租金并不構(gòu)成違約。

提問3

二房東拖欠大房東房租租客被趕損失誰管？

目前，大房東將房屋出租代理給中介、由中介作為二房東對(duì)外出租并簽訂合同的現(xiàn)象較多。因二房東未及時(shí)向大房東交納租金，租客被大房東鎖門清退的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。若租客提前退租并非出于自身過錯(cuò)，而是由于二房東的原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，這種情況下，二房東無權(quán)拒絕退還押金和相關(guān)費(fèi)用。

侯先生與某中介公司簽訂了房屋租賃合同并支付了押金和全年管理費(fèi)。按照合同約定，公司收取管理費(fèi)等均為一次性費(fèi)用，如提前退房導(dǎo)致的違約情況出現(xiàn)，公司不予退還。4個(gè)月后，因中介公司拖欠房東房租，房東要求收回房屋并換鎖。侯先生起訴要求中介公司退還押金及剩余管理費(fèi)。法院審理后認(rèn)為，因中介公司拖欠房東房租，導(dǎo)致房屋出租代理合同解除，侯先生無法繼續(xù)占有使用涉案房屋，對(duì)于涉案房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的情況，侯先生并無過錯(cuò)，中介公司應(yīng)當(dāng)退還押金。同樣，侯先生無違約情形，中介公司后續(xù)并未提供相應(yīng)服務(wù)，理應(yīng)退還剩余的管理費(fèi)。

■法官提示

在房屋租賃關(guān)系中，尤其是涉及二房東轉(zhuǎn)租時(shí)，租客應(yīng)謹(jǐn)慎核實(shí)二房東的轉(zhuǎn)租權(quán)限，主動(dòng)要求核查二房東與大房東的租賃合同和租金交納情況。同時(shí)，租客在簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是關(guān)于提前退租、押金退還等關(guān)鍵條款。中介公司一般會(huì)在模板合同中明確規(guī)定管理費(fèi)為一次性費(fèi)用，提前退租不予退還。但如果租客因二房東的過錯(cuò)導(dǎo)致無法繼續(xù)使用房屋，租客有權(quán)要求二房東退還已支付的押金和管理費(fèi)。

提問4

二房東與大房東出現(xiàn)糾紛租客能否拒付二房東租金？

在層層轉(zhuǎn)租的情況下，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系較為復(fù)雜，合同履行情況可能會(huì)受到其他利益相關(guān)者履行情況的影響。常見情況是，二房東與大房東之間存在一個(gè)基礎(chǔ)的租賃合同，但某些情況下，二房東與大房東之間還可能出現(xiàn)諸如拖欠租金等租賃合同糾紛，租客能否以此為由拒絕向二房東支付租金？

在馮某與N公司的房屋租賃合同糾紛一案中，N公司與J公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同書》，約定N公司租用J公司的商鋪，租期10年。之后，N公司將上述商鋪的部分房屋出租給馮某，租期10年。3年后，馮某開始拖欠租金和雜費(fèi)，在N公司催告后依然未交。2022年3月，N公司向馮某發(fā)送解約函通知他解除租賃合同，要求其支付租金并于3日內(nèi)搬離店鋪。馮某認(rèn)為，自己不支付租金有法律依據(jù)，因?yàn)镹公司也曾拖欠大房東J公司租金。因此，馮某拒絕向N公司交納租金是行使“不安抗辯權(quán)”，擔(dān)心N公司挪用自己交納的房租而不向大房東交納租金。法院認(rèn)為，N公司雖欠付J公司租金，但無證據(jù)證明J公司要求馮某向其支付租金或騰退返還涉案房屋，因此根據(jù)合同相對(duì)性原則，馮某無權(quán)拒絕支付N公司的房租。

■法官提示

在二房東與大房東出現(xiàn)租賃合同糾紛的情況下，租客能否拒絕向二房東交納租金不能一概而論，關(guān)鍵看是否影響到租客對(duì)房屋的正常占有使用。根據(jù)合同相對(duì)性原則，租客和二房東簽訂的租賃合同對(duì)雙方具有法律約束力。租客享有占有使用房屋的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)履行向二房東交納租金的義務(wù)。若二房東與大房東之間的合同糾紛影響到租客正常占有使用房屋，例如大房東要求租客直接向其支付租金或要求租客騰退返還房屋，則租客可以行使“不安抗辯權(quán)”，拒絕向二房東繼續(xù)交納租金。否則，租客不能拒絕向二房東交房租。

提問5

從二房東處租下隔斷房租客提前退租是否合理？

近年來，城市人口不斷增加，房屋租賃市場的需求日益旺盛。為了追求更高的租金收益，一些出租人或二房東開始在房屋內(nèi)違規(guī)搭建隔斷進(jìn)行出租。這種隔斷房不僅存在安全隱患，還可能引發(fā)租賃合同的提前解除和違約責(zé)任的認(rèn)定問題。

小葛與某中介公司（二房東）簽訂了房屋租賃合同，租住涉案房屋的主臥，隔壁則是一間隔斷臥室。入住后不久，小葛主動(dòng)退租，退租原因是隔斷房太嘈雜。6日后，街道辦發(fā)出責(zé)令改正通知書，認(rèn)為涉案出租房內(nèi)存在打隔斷情況，責(zé)令中介公司拆除。小葛要求中介公司退還已支付的租金、押金等費(fèi)用，中介公司則認(rèn)為，小葛提前退租構(gòu)成違約，要求扣除違約金后再退還相關(guān)費(fèi)用。法院審理后認(rèn)為，結(jié)合雙方的溝通記錄及當(dāng)事人陳述意見，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明小葛是以房屋存在隔斷間為由向中介公司提出解除租賃合同的請(qǐng)求。且從訴爭房屋的租賃情況分析，中介公司出租給小葛的房屋雖存在隔斷間，但小葛租住的房間并非隔斷間，且其租住前看過房，因此法院認(rèn)為小葛因隔斷房退租的理由依據(jù)并不充分,構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，小葛主張全部退還押金及租金等費(fèi)用，依據(jù)不足，法院不予采納。

■法官提示

隔斷房、群租房被取締風(fēng)險(xiǎn)高，承租人簽約前應(yīng)實(shí)地查看并核對(duì)房屋格局與房產(chǎn)證是否一致，確認(rèn)房屋的合規(guī)性。承租人在簽訂房屋租賃合同前，如果已實(shí)地查看房屋，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)包括存在隔斷間等特定情況明知且接受，通常視為對(duì)該房屋狀況的認(rèn)可，事后一般難以以此為由解約免責(zé)。

提問6

“群租房”被拆除 租客能向二房東要回多支付費(fèi)用嗎？

一些二房東為了追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，將房屋裝修改造為多個(gè)房間分別對(duì)外招租。這種“群租房”往往會(huì)改變房屋結(jié)構(gòu)及平面布局，不僅居住環(huán)境惡劣，而且存在極大的安全隱患，一直以來都是政府整治的重點(diǎn)。若群租房屋因?qū)龠`建被政府拆除，二房東以此為由要求解除合同，租客能要求二房東退還多支付的費(fèi)用嗎？

出租人彭某與承租人梁某簽訂了房屋租賃合同，約定租期一年，在此期間雙方均不得無故解除合同，否則支付兩個(gè)月租金作為違約金。涉案房屋原為兩居室，彭某打了兩個(gè)隔斷間后出租給四戶，后涉案房屋因違建被政府拆除，彭某以此為由要求解除合同，梁某訴至法院，要求彭某退還多支付的租金、押金以及違約金。

法院審理后認(rèn)為，彭某在租賃合同履行過程中因涉及違法建設(shè)而被拆除，相關(guān)拆除及裝修行為嚴(yán)重影響梁某對(duì)房屋的正常使用，無法保證梁某承租權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約，因此應(yīng)退還梁某押金及多收的租金，并按合同約定賠償梁某違約金。

■法官提示

《北京市住房租賃條例》第十三條明確規(guī)定，出租住房應(yīng)“以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)”“起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住”。實(shí)踐中，“群租房”可能隨時(shí)被查處整改，承租人不得不在短時(shí)間內(nèi)搬離并重新找房，不僅居住受影響，還可能為此產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)損失。為了自身安全及個(gè)人利益，承租人應(yīng)盡量租賃規(guī)范的商品房，在租房前向出租人、房產(chǎn)中介確認(rèn)承租房屋是否為隔斷間，或其他經(jīng)改造的不允許單獨(dú)出租的房屋結(jié)構(gòu)，并提前實(shí)地看房，防止在不知情的情況下租到“群租房”。

（作者單位：北京市第三中級(jí)人民法院）