高警兵 北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

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各位朋友大家好，我是北京市政協(xié)委員高警兵，讓我們一起走進(jìn)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》），用好物業(yè)服務(wù)合同，過高品質(zhì)生活。

《民法典》被稱為“社會(huì)生活的百科全書”。如果有一部法律能影響到社會(huì)生活的方方面面，那一定是《民法典》。

一、《民法典》中的物業(yè)服務(wù)合同

我國(guó)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定了15種有名合同，其中沒有物業(yè)服務(wù)合同，因此人們一直將物業(yè)服務(wù)合同稱為無名合同。2020年5月28日，黨的十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過的《民法典》中規(guī)定了19種有名合同，物業(yè)服務(wù)合同是其中之一。從此，物業(yè)服務(wù)合同從無名轉(zhuǎn)為有名，物業(yè)管理行業(yè)也開啟了《民法典》的新時(shí)代。

物業(yè)服務(wù)包括出行、停車、進(jìn)電梯、倒垃圾等內(nèi)容，與人們的日常生活密切相關(guān)，看起來普普通通，其實(shí)是一個(gè)很大的民生問題。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，物業(yè)服務(wù)糾紛在實(shí)踐中不斷增多，認(rèn)真學(xué)好《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定對(duì)過高品質(zhì)生活很有幫助。作為北京市律師界的政協(xié)委員，今天我和大家一起講一講物業(yè)服務(wù)合同中遇到的一些普遍性問題。

什么是有名合同？《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同納入有名合同的意義是什么？

《合同法》奉行合同自由的原則，即在不違反社會(huì)公德、社會(huì)公共利益及強(qiáng)制性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人自主訂立任何內(nèi)容的合同。但無名合同只適用于《合同法》的一般原則，以及參照適用與其最相類似合同的規(guī)定。由于參照適用的標(biāo)準(zhǔn)有一定模糊性，無名合同在履行過程中容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。而有名合同是立法者結(jié)合實(shí)際存在的、具有成熟性和典型性的交易形式，是斟酌當(dāng)事人的利益狀態(tài)和各種沖突的可能性之后所做的一種范本式的合同。

有名合同的優(yōu)勢(shì)及功能主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是訂立契約的當(dāng)事人往往不是從事法律工作的專業(yè)人士，因此所擬合同不周全，權(quán)利義務(wù)出現(xiàn)失衡的情況經(jīng)常發(fā)生，有名合同可以為契約雙方提供參考。隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，有事情找專業(yè)人士解決能夠讓大家的權(quán)益得到更好保障。二是有名合同的規(guī)范中設(shè)有強(qiáng)制性規(guī)范。在當(dāng)事人的約定損害社會(huì)公共利益、國(guó)家利益，或當(dāng)事人之間的利益狀態(tài)嚴(yán)重失衡時(shí)，可以用強(qiáng)制性的規(guī)范予以校正，從而保護(hù)社會(huì)公共利益、國(guó)家利益，以及當(dāng)事人的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供的建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同具有提供多種服務(wù)的典型合同的特征，有委托合同與承攬合同聯(lián)立的特征。另外，物業(yè)合同還涉及到附屬設(shè)施及資金等的保管與利用等，可能涉及到有關(guān)保管合同，租賃合同等的特征，因此，我們多認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種混合合同。由于物業(yè)服務(wù)合同具有高度復(fù)雜性，為避免當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)失衡，有所遺漏，產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要有所參照。

《民法典》第二十四章的14個(gè)條文對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同的形式和內(nèi)容、合同效力、合同續(xù)訂、解除和終止以及合同主體的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容作出了詳細(xì)規(guī)定；既滿足了用物業(yè)服務(wù)合同調(diào)整生活關(guān)系的個(gè)性，又保證了在糾紛發(fā)生時(shí)法律適用的統(tǒng)一性，有助于更好地保證業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。