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用好物業(yè)服務(wù)合同 讓生活更有品質(zhì)

報(bào)告人:高警兵 北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
簡(jiǎn) 介:《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)被稱為“社會(huì)生活的百科全書”,是新中國(guó)第一部以法典命名的法律,在法律體系中居于基礎(chǔ)性地位?!睹穹ǖ洹芬?guī)定了19種有名合同,物業(yè)服務(wù)合同是其中之一。物業(yè)服務(wù)與百姓生活密切相關(guān),是一個(gè)很大的民生問(wèn)題。本期報(bào)告,北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)高警兵首先對(duì)《民法典》中的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了介紹,然后通過(guò)問(wèn)答的形式列舉了物業(yè)服務(wù)合同在生活中能解決的五個(gè)問(wèn)題,說(shuō)明其在保障人民生活品質(zhì)上發(fā)揮的作用。敬請(qǐng)關(guān)注。
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發(fā)布時(shí)間:2021-02-01 11:32
  • 我國(guó)現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的15種有名合同沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同,因此人們一直將物業(yè)服務(wù)合同稱為無(wú)名合同。直到《民法典》將其規(guī)定為19種有名合同之一,物業(yè)服務(wù)合同才從無(wú)名轉(zhuǎn)為有名。物業(yè)管理行業(yè)也正式開(kāi)啟了“民法典時(shí)代”。何謂有名合同?《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同納入有名合同有什么樣的意義?敬請(qǐng)關(guān)注本段報(bào)告內(nèi)容。[文稿][課件][專輯]

  • 本段報(bào)告,報(bào)告人選取了一些物業(yè)服務(wù)合同中和老百姓日常生活息息相關(guān)的規(guī)定,用問(wèn)答的方式解答了“業(yè)主未直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,是否需交物業(yè)費(fèi)”“利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)所有”“物業(yè)公司出租外墻設(shè)的廣告牌砸壞轎車,業(yè)主是否索賠”等五個(gè)問(wèn)題。[文稿][課件][專輯]

     

    高警兵

    高警兵 北京市政協(xié)委員、北京市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

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    各位朋友大家好,我是北京市政協(xié)委員高警兵,讓我們一起走進(jìn)《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》),用好物業(yè)服務(wù)合同,過(guò)高品質(zhì)生活。

    《民法典》被稱為“社會(huì)生活的百科全書”。如果有一部法律能影響到社會(huì)生活的方方面面,那一定是《民法典》。

    一、民法典中的物業(yè)服務(wù)合同

    我國(guó)現(xiàn)行《合同法》規(guī)定了15種有名合同,其中沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同,因此人們一直將物業(yè)服務(wù)合同稱為無(wú)名合同。2020年5月28日,黨的十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)的《民法典》中規(guī)定了19種有名合同,物業(yè)服務(wù)合同是其中之一。從此,物業(yè)服務(wù)合同從無(wú)名轉(zhuǎn)為有名,物業(yè)管理行業(yè)也開(kāi)啟了《民法典》的新時(shí)代。

    物業(yè)服務(wù)包括出行、停車、進(jìn)電梯、倒垃圾等內(nèi)容,與人們的日常生活密切相關(guān),看起來(lái)普普通通,其實(shí)是一個(gè)很大的民生問(wèn)題。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展,物業(yè)服務(wù)糾紛在實(shí)踐中不斷增多,認(rèn)真學(xué)好《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定對(duì)過(guò)高品質(zhì)生活很有幫助。作為北京市律師界的政協(xié)委員,今天我和大家一起講一講物業(yè)服務(wù)合同中遇到的一些普遍性問(wèn)題。

    什么是有名合同?《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同納入有名合同的意義是什么?

    《合同法》奉行合同自由的原則,即在不違反社會(huì)公德、社會(huì)公共利益及強(qiáng)制性規(guī)范的前提下,允許當(dāng)事人自主訂立任何內(nèi)容的合同。但無(wú)名合同只適用于《合同法》的一般原則,以及參照適用與其最相類似合同的規(guī)定。由于參照適用的標(biāo)準(zhǔn)有一定模糊性,無(wú)名合同在履行過(guò)程中容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。而有名合同是立法者結(jié)合實(shí)際存在的、具有成熟性和典型性的交易形式,是斟酌當(dāng)事人的利益狀態(tài)和各種沖突的可能性之后所做的一種范本式的合同。

    有名合同的優(yōu)勢(shì)及功能主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:一是訂立契約的當(dāng)事人往往不是從事法律工作的專業(yè)人士,因此所擬合同不周全,權(quán)利義務(wù)出現(xiàn)失衡的情況經(jīng)常發(fā)生,有名合同可以為契約雙方提供參考。隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步,有事情找專業(yè)人士解決能夠讓大家的權(quán)益得到更好保障。二是有名合同的規(guī)范中設(shè)有強(qiáng)制性規(guī)范。在當(dāng)事人的約定損害社會(huì)公共利益、國(guó)家利益,或當(dāng)事人之間的利益狀態(tài)嚴(yán)重失衡時(shí),可以用強(qiáng)制性的規(guī)范予以校正,從而保護(hù)社會(huì)公共利益、國(guó)家利益,以及當(dāng)事人的合法權(quán)益。

    物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),為業(yè)主提供的建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同具有提供多種服務(wù)的典型合同的特征,有委托合同與承攬合同聯(lián)立的特征。另外,物業(yè)合同還涉及到附屬設(shè)施及資金等的保管與利用等,可能涉及到有關(guān)保管合同,租賃合同等的特征,因此,我們多認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種混合合同。由于物業(yè)服務(wù)合同具有高度復(fù)雜性,為避免當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)失衡,有所遺漏,產(chǎn)生糾紛,當(dāng)事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要有所參照。

    《民法典》第二十四章的14個(gè)條文對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同的形式和內(nèi)容、合同效力、合同續(xù)訂、解除和終止以及合同主體的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容作出了詳細(xì)規(guī)定;既滿足了用物業(yè)服務(wù)合同調(diào)整生活關(guān)系的個(gè)性,又保證了在糾紛發(fā)生時(shí)法律適用的統(tǒng)一性,有助于更好地保證業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

     

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